北京二手楼市：学区房供不应求 轨道边热度不减

市场的发展催生热点地区，地铁的兴建，带动了沿线房地产的升值，如大兴、通州等地。但这些新生代热点区域还有待发展，真正想成为一个成熟、配套健全的社区还需时日。相比之下，一些在2003年进行开发的热点区域已发展成熟，在购房者心中形成了良好的品牌效应，因此，这些区域的二手楼市仍在吸引着购房者的目光。

世纪城小户型供不应求

●世纪城区域1-11月二手房成交价波动较大

世纪城区域二手房价格持续走高的原因有：首先是因为该区位于高校集中区，很多房屋属于校产不能上市；其次，海淀区房屋租金在北京市一直是名列前茅，很多房主宁愿出租获取租金回报，也不愿卖房。这些原因造成该区域二手房供应不足，而需求量又一直很大，所以房价偏高。根据北京中原三级市场研究部的监测数据显示，今年1-11月该区域二手房价格在34500-38000元/平方米范围内波动。

●世纪城区域二手房均价35000元/平方米

世纪城二手房成交量一直不高，但这主要是由世纪城的房源特点造成的。北京中原世纪城分行工作人员介绍说：“世纪城业主70%为自住用户，投资客较少，所以本身房源就不多。且世纪城以三居室为主打户型，一居室和两居室都属于紧俏户型。目前世纪城二手房均价35000元/平方米，也就是说一套三居室总价在400万元左右，这个价格购房者自然要考虑一下。根据北京中原世纪城片区分行1-11月成交量统计显示，全年成交量最低出现在5月份即楼市第一轮调控政策出台之后，此后的6-11月都在缓步回升，但仍低于3月份的最高成交量。”

世纪城无论是从周边配套还是社区本身来说，都是北京市的佼佼者，北京中原世纪城垂虹园分行工作人员介绍说：“很多自住客户都有意在世纪城置业，特别是一居室和两居室，房源稀缺，供不应求，基本上是房源一出即有人咨询，稍一迟疑就可能被其他买家买走。”

●2011年区域的未来预期

北京中原世纪城各分行经理根据经验和对世纪城片区的了解，纷纷预测2011年世纪城将保持热度不变，作为一个成熟的居住社区，世纪城生活配套齐全，又有中关村作为其发展的后盾，如此优越的条件必定持续吸引购房者的目光，而且其保值增值性是经过时间检验的，即使有下降，业主也可以选择出租。

上地区：学区优势 价值洼地

上地区域学区优势明显，每年开学季前都会成为关注焦点。麦田房产统计数据显示，今年8月份，上地区域二手房成交均价为2.8万/平方米，是全年最高成交价，相比其他月份有0.1万/平方米至0.6万/平方米的涨幅，成交量相比其他月份翻倍增长。

●“学区”封号实至名归

对此，麦田房产上地区域经理王林表示，在他所服务的片区，购房基本不用担心教育资源问题，几乎每一个小区都配有内部的幼儿园，教育品质有保证；其次，中关村一小和二小、101中学、人大附中等重点学校都在划片区域内，即便是不在划片区域内的重点院校，也基本上可以实现就近入学。

●价格洼地形成 升值潜力巨大

麦田房产上地区域经理王林介绍，今年以来，上地片区二手房成交量一直都较为稳定，其中部分社区成交量同比有所增加，成交均价根据楼盘档次的不同而有所差异，基本在2.8万至3.5万/平方米之间，价格走势相对平稳。

据麦田房产上地区域经理王林介绍，上地区学区房优势明显，作为海淀三大国有园区之一的上地信息产业基地，拥有人大附中、清华附中等优质学校资源；联想、华为、百度等知名企业亦在此落户，良好的人文居住环境与丰富的教育资源，引得众多高知人群以及改善家庭来此置业。交通方面，除了现有的地铁13号线与4号线两大线路之外，规划中的9号线也即将施工，届时，将形成连接中关村与上地区域的巨大交通网络，居民出行会更为便利。

朝青板块二手房均价集中在2.5万到2.7万之间

朝阳路与青年路一直是二手房热点区域，今年也不例外，在东部地区工作的上班族一般都首选朝青，而目前朝青板块在售的新盘并不多，并且单价都集中在3.5万元左右，如大悦公寓，所以说，二手房成为当地楼市交易的主力。

目前来看，朝青二手房均价集中在2.5万到2.7万之间，相比新盘还是便宜许多。小户型也比较多，加上楼盘比较新，更容易获得贷款。

而其购房人群更是以年轻人为主，加上华堂的搬家，大悦城的开业，朝青配套设施更加完善。

CBD的东扩对于朝青来说是长期的利好，所以预计该区域明年价格不会出现太大波动，还是以稳重有升为主。

通州区域目前二手房均价在1.5万元左右

通州区域今年楼市可圈可点，主要是年初受通州新城规划的影响，房价一度暴涨，通州天赐良缘从单价1.6万元上涨到了2.3万元，但现在却跌回了1.6万元。

目前通州区域房价水平趋稳，但是当地新盘却打起了价格战，而这场价格战将再次影响二手房价格水平。

相对于内城区来说，通州目前还是郊区中距离市区比较近的区域，刚性购房需求对通州还是趋之若鹜。目前二手房均价在1.5万元左右。对于手中只有三十多万存款的刚刚工作没几年的年轻人，购房门槛还是比较低。

但是对于通州明年的房价，还可能走下坡路，因为目前通州存量的新盘比较多，仅次于朝阳，大量新盘卖不出去，一定程度上也制约二手房的流通。

另外，交通问题也逐渐显现，早晚高峰的地铁八通线，已经十分拥堵，但是若开车，高碑店附近拥堵更加严重。所以建议在通州买房的刚需要谨慎购房。

据麦田房产市场信息部数据统计，2010年，朝阳公园区域二手房成交均价和成交量稳中有升，从年初的2.7万/㎡，到年末的2.9万/㎡，朝阳公园区域面对今年的两次新政，平稳过渡。

麦田房产朝阳公园区域经理于鑫分析，东部历来是北京楼市的主战场，也是京城楼价走向的风向标。而今年以来，随着CBD东扩以及东部优质地块频现等原因，更是拉动整个区域的销售均价屡创新高，这对朝阳公园区域二手房的成交是一个很大的刺激。

麦田房产朝阳公园区域经理于鑫表示，作为比较成熟的居住板块，该区域中的楼盘适合群体非常广，既有适合高端人群居住的”棕榈泉“、”泛海国际“，同时也有适合白领居住的小户型为主的楼盘，例如”博雅园“、”观湖国际“等。区域内高品质楼盘众多，使得朝阳公园成为高端人群改善住宅或投资的首选。从年初到年末，朝阳公园区域二手房成交均价比较平稳，成交量也一直稳定，没有大起大落。除了楼盘的高品质，高性价比是目前投资客选择这里的最主要原因。