被调控的小开发商镜像 “八仙过海术”来找钱

　　调控正在加剧开发商的分化。很多小开发商面临着资金断裂的危险。

　　“谁也不会轻易放出资金链断裂的消息的，否则可能面临债主的逼债的境地，但这种开发商其实很多。”一位私募基金人士告诉本报记者。

　　民间的资金的拆借利率有的已经超过年息45%，不过如此高的成本并没有实际成交，而是作为谈判的筹码，资金供给方的真实想法是以此来进行股权合作，获取更高的利润。

　　融资环境恶化

　　银行的融资的条件越来越严苛。尽管央行三季度报告显示，新增的贷款有三成左右流入了房地产，但很多小型开发商却难以获得贷款。

　　有开发商向本报记者透露说的，原来只要四证(用地规划许可证、施工许可证、工程建设规划许可证、土地证)齐全，就可申请开发贷款。但根据新政策，单单拥有四证还不行，必须等项目开工而且项目工程建到一定程度后，才可以申请。且银行还有额度控制。

　　在银行申请的贷款受挫的开发商，转而求助信托公司。今年7月初，银监会全面叫停银行人民币理财对接信托业务，信托公司开始大规模转战房地产信托领域。而银行信贷对房地产开发贷逐步压缩，资金饥渴的开发商和信托公司一拍即合，催生了今年以来的房地产信托产品的发行狂潮。统计数据显示，今年以来全国共发行房地产信托产品502个，发行总规模达到1631.32亿元，是去年的4倍多。但根据中国银监会日前下发的《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，各地银监局已经开始对信托业务进行严查，导致近期发行的房地产信托产品量骤降。

　　融资的渠道全面收紧导致融资成本节节升高。中信信托为金地集团（600383.SH）在北京发行的聚信汇金地产基金3号信托产品，年收益达到了12.5%，远远高于此前房地产类信托产品9%左右的收益水平。此前，在近日进行债券融资的H股上市房企，平均利息超过13%。

　　对于开发商来说，随着开发量的增加，建安成本也在飞涨。今年以来，钢筋已涨了1000多元/吨，水泥涨了100多元/吨，而工人的人工费用也在涨。到了年关，待结的工程款、到期的开发贷、正在赶工的期限项目更是将开发商步步紧逼。

　　在此背景下，民间借贷的成本更是随之水涨船高。

　　一位长期帮企业的找钱的中介人士告诉记者，年息随着开发商的急迫程度而增加，例如，十天半个月之内就需要拿到资金的开发商，必须承受更高的成本。有的甚至三个月的利息就高达20%，称其为高利贷一点也不夸张。而任何好的项目都有一时资金周转不过来的可能。比如：有些是缴纳土地出让金时出现了困难，有些则是后期运营中，流动资金出现了紧张。而有时只是为了在拆迁协议上约定的时间，偿付拆迁户的拆迁款。

　　缺钱的企业更广泛存在于二三线城市，甚至是四线城市。不仅仅有住宅的开发商，还有商业地产的开发商。据国家统计局宁夏固原调查队近日调查显示，目前宁夏固原市四县一区在册房地产开发企业有22家，除个别规模较大的房地产开发企业运行良好外，80％的中小型房地产开发企业存在不同形式的民间融资行为，最少的月融资利息为本金的5％，最高的为15％。由于缺乏资金，运行困难，已经有两家房地产开发企业破产、法人代表外逃。

　　八仙过海术

　　实际上，开发商永远是“缺钱”的。“现在开发商所需的资本金的呈算术级的增长，而地价呈算术级的增长，想要扩张规模，肯定是缺钱的。”盛世神州房地产投资基金董事长张民耕对本报记者说。他和大多数人持相似的观点，总体来说开发商日子比较好过，大开发商缺的是发展的钱，而小开发商缺的是生存的钱。为了避免资金链断裂，并购和各种股权合作日趋频繁。

　　以万科（00002.SZ）为例，2010年中报显示，上半年万科共收购了17家公司，这也是自2005年万科举起并购大旗之后成绩最为卓著的年份。此前，2005年万科收购了13家地产公司，2006-2008年，收购公司的数量分别为22家、27家和18家，在光景非常好而拿地十分困难的2009年，万科收购了27家公司。

　　这仅仅是个开始。万科的董事长王石近日曾公开表示，公司正通过项目合作缓解资本方面的需求，今年合作开发的项目占总量的比例已经超过40%，预计明年并购速度还将加速，到2012年，预计合作率将达到80%-85%。

　　“每一次调控都使得行业集中程度大幅度提高。”虎杰投资首席分析师张寅曾对本报记者说。对此，张民耕也表示认同，“北京这10年里，淘汰了80%的开发商。2000年时，大概有三四千家开发商；到了2010年，只剩下400家。可能再过10年只剩下100家开发商了。”

　　除了“傍大款”和大开发商合作之外，不少小开发商转而求助基金。自从张民耕和几个开发商联合成立了人民币房地产基金后，有好多项目都主动找到他们，希望融资。

　　在项目四证不全前，提供过桥资金，项目拿到四证。拿到四证以后，便有申请开发贷款或者信托贷款的资格。此阶段，张民耕称其为“扶上马”。而基金一般不愿单纯充当开发贷的提供者，更愿意股权合作，获取项目全盘的收益。基金更看重的是“IRR”（内部收益率）。内部收益率越高，说明投入的成本相对地少，但获得的收益却相对地多。前述中介人士告诉本报记者，一般IRR低于20%的项目，基金不愿参与。

　　仍希望自己掌控全盘而又缺乏资金的开发商，不得不高成本求助民间融资机构，如担保公司、典当行等机构。例如，在鄂尔多斯活跃的民间融资机构，吸收的资金主要投放在煤炭、运输以及房地产等高利润行业。

　　到了现房阶段，仍旧有缺乏资金的开发商，他们会采取抵押现房的方式融资，将现房折价抵押给某些融资机构，换取一定的周转资金，待销售转好后，偿还这部分资金，解除抵押登记。北京曾有一些知名高端住宅项目采用了此种方式融资，甚至还曾掀起“退房风波”。而在一些小城市，更不规范的现象是，购房者无法办理房产证。原因是开发商早已将房产抵押给资方，在未还清债务、未解除抵押登记的情形下，就已将房产出售。