像抓"菜篮子"那样"动真格" 严格控制楼价涨幅

　　美国由房地产泡沫破灭引发了次贷危机、日本房地产泡沫破灭导致了经济二十年来一蹶不振，都是楼市失控酿成经济危机的前车之鉴，给世人留下了惨痛的教训。我们不能再任由房地产泡沫继续扩大而贻害子孙后代。由此，拟定房价涨幅控制目标较之控制CPI更具民生意义，这将切切实实促使各级地方政府在楼市调控上像抓“菜篮子”那样“动真格”。

　　近日的新闻和统计数据表明，岁末年终，被称为“史上最严厉”的2010年房地产调控并没有把过高的房价压下来。如此情形下，明年的楼市不能不令人担忧。

　　国家统计局10日公布的数据显示，11月，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.7%，环比上涨0.3%，这已是房价连续三个月环比上涨。与此相伴的是，11月以来，“地王”遍及武汉、杭州、温州、南京等多个二线城市。而央行15日发布的问卷调查报告显示，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资(如购买债券、股票、基金等)”，而在各主要投资方式中，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选，这预示着一年来中央“坚决遏制”的住房投机性需求有再次反弹暴发的可能。随着地价再度走高，社科院绿皮书所言的“房价报复性反弹”已不再是杞人忧天。

　　面对房地产市场的严峻事态，楼市的“第三轮调控”应当纳入议事日程。而新一轮调控举措，房产税之外，笔者以为，政府成功抑制菜价过快上涨的一些有效举措，颇值得楼市调控借鉴，比如将控制房价涨幅纳入政府年度工作目标。

　　从国家统计局的最新数据看，此前作为CPI中涨幅最大的鲜菜价格涨幅，11月已由10月的31.0%下降至21.3%。菜价迅速回调，一个重要原因在于，各级政府“动真格”了。而促使其“动真格”的深层动力在于，我国现行的各级政府政绩考核规则中，有“菜篮子”市长负责制，更重要的是，中央在每年的年度工作计划中都会有CPI控制目标，而在CPI统计权重中食品价格占比高达三分之一，且常常是每年引起CPI波动的第一主因。如此一来，菜价与官员的政绩挂钩后，各级政府自然会对控制菜价非常上心，甚至动用了一些颇具争议的行政干预价格手段，其效果也就自然立竿见影。

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　　面对近千亿元业绩，在既无内忧又无外患的情况下，万科日前突然在武汉高调宣布旗下在售5大项目同时大幅优惠，业内始料未及。目前楼市正面临多重调控，万科此举会否重演2008年“地产一哥”打出“拐点论”率先降价抢跑？全国降价潮会否再现？

　　武汉万科突然降价

　　“9·29”二次调控一个多月后，各项收紧政策仍继续“加码”，房地产市场各方都选择观望。在大部分开发商坚持不降价的情况下，万科在武汉突然来了一次“逆势而为”。

　　日前，万科武汉分公司在官网正式宣布旗下在售5大项目同时大幅优惠，对于这次降价活动，武汉万科的说法是：“万科一贯采取随行就市的态度，对每一次新政的出台不止步、不揣测。以不变应万变，提供顺应市场的产品、满足客户需求的产品。”

　　根据11月4日万科发布的业绩公告，万科在8月实现单月销售超百亿之后，连续第三个月创造销售新纪录。截至10月底，万科累计实现销售面积731.8万平方米，销售金额869.3亿元。而在武汉，今年1-10月份，万科销售额达到了41亿元，而在2009年，武汉万科的全年销售只有24.01亿元。可以说，目前万科既无内忧又无外患，但万科在武汉的降价突如其来，让外界捉摸不透。

　　更有媒体称：“平日很少来京的万科董事长王石突降北京公司，是否与武汉万科的降价活动有关，目前尚无定论。”“是否意味着万科将有下一步动作？万科打破全国房地产市场僵局，是否会成为第一张多米诺牌？”在舆论看来，万科在市场敏感度和市场判断等方面是业内最迅速的，对于降价不会“轻举妄动”。

　　降价暂无全国蔓延迹象

　　有消息称，在武汉万科宣布降价活动后，武汉出现了40多个项目开始打折促销，可见万科对市场的影响力。

　　但综合各地楼市数据发现，武汉万科的降价促销活动并没有影响到北京、广州等一线城市，而深圳的万科项目则推出了一些优惠活动。

　　北京万科长阳半岛、万科红两个项目的销售人员表示，目前并没有其他的优惠活动，价格跟此前差不多。在广州，此前在金沙洲开盘热卖的万科idea，记者昨日致电售楼部，售楼小姐表示最便宜的单位78万元，显然平价单位价格微降，但朝向好的单位总价仍要100万元左右。

　　而在深圳，万科也打出促销广告称，万科第五园总价直降20万元，万科金色沁园和万科金色半山也打出了优惠10万元和8万元的字样。但记者致电万科方面，相关人士表示，万科第五园领峰即将售罄，六期领峰也仅余十余套房子在售，换言之，降价仅是尾货促销而已。

　　可是，在房价不断上涨过程中，某些政府官员不仅可以通过“土地财政”轻易获得政绩，所以在贯彻中央对楼市调控的政策过程中，如果没有好的制度和激励约束机制，某些地方政府就很难“动真格”。尽管在今年4月的“国十条”中有“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”的提法，问题是对房价问责制一直没有出台相关可操作性细则，致使某些地方政府对“国十条”等中央文件贯彻执行不力。

　　有鉴于此，笔者以为，为落实“国十条”中的“房价问责制”，有必要尽快出台可操作性的细则。岁末年终，中央和地方政府制定明年工作计划过程中，在拟定2011年度经济增长目标、CPI目标、增加就业等目标的同时，应当制定房价涨幅的调控目标，近几年房价涨幅过大的城市尤其应当如此。

　　如果各级政府特别是房价涨幅过大城市的政府，制定了房价涨幅的年度调控目标，那就可以从以下两个层面有效抑制房价过快上涨：其一，将房价涨幅跟政府的政绩挂钩（例如，在完善房价统计方法的情况下，对近几年房价涨幅过大的城市设定一个年度房价涨幅目标，如果实际涨幅超过这个目标，则对市长等相关官员问责）等，使“房价问责制”有可操作的依据。与此同时，在政府政绩考核方面，可效仿上市公司披露年报业绩时单独披露并剔除“非经常性损益”的做法，要求各级政府的年度政府工作报告中，披露房地产业对GDP的贡献率、土地财政收入及涉及房地产业的税收等情况，并将其在相关政绩中予以剔除，由此切断政府官员政绩与房地产的利益链，促使各级地方政府在楼市调控上动真格。其二，在政府工作目标中设定房价涨幅控制目标，有利于稳定楼市预期，进而能真正有效抑制投机性购房需求。因为楼市的投机性需求量跟房价预期涨幅密切相关，因此，要抑制投机性需求，改变房价涨幅预期才是最有效的办法。如果人们普遍预期楼市会下跌，不仅会自然消弭楼市投机性需求，而且前些年购买的第二套乃至第N套住房都会急于出手，变成市场的供给，由此促使楼市供求形势逆转。

　　在前一段时间遏制农产品价格过快上涨的过程中，严厉惩处相互串通、恶意囤积、捏造散布涨价信息以哄抬价格、牟取暴利等行为，是一个有效举措。目前，投机炒作农产品已经被界定为违法行为，而住房同样作为人们生活的必需品，所以，笔者以为，理当将房地产市场的投机炒作列为明文禁止行为，对囤地捂盘、捏造散布涨价信息以哄抬价格、牟取暴利等行为予以惩处。当前形势下应当明确，住房只能用于居住，而不能用于投机，由此逆转楼市供求关系及市场预期。为此，笔者建议，下一步政府应该设法禁止楼市的投机炒作，具体措施怎么细化，各地情况千差万别，当然需要谨慎、妥善考虑，这确实要求高度智慧（例如，仅限于非投资目的的改善性过渡二套房或家庭有特殊需要的自住二套房之类）。

　　美国由房地产泡沫破灭引发了次贷危机、日本房地产泡沫破灭导致了经济二十年来一蹶不振，都是楼市失控酿成经济危机的前车之鉴，给世人留下了惨痛的教训。我们不能再任由房地产泡沫继续扩大而贻害子孙后代。由此，笔者以为，拟定房价涨幅控制目标较之控制CPI更具民生意义，政府应将控制房价当作比控制CPI更为急迫和更具战略意义的民生兼经济发展的大事来抓，并进一步采取有效措施，切切实实促使各级地方政府在楼市调控方面像抓“菜篮子”那样“动真格”。

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　　楼市调整已开始了大半年,作为参考价格的拟售价与实际成交价渐行渐远,尤其是11月份,近50个项目的集中入市,导致这一现象尤为明显:一边是拟售价格的虚高,一边是成交价格的大幅缩水。同一个楼盘,网上公式的拟售价与实际的成交价,每平方米几千元甚至上万元的差价让买房人感觉简直“雾里看花”。

　　价格是多数买房人最看重的因素,但就是在简单的定价环节,开发商却花招百出。对于当下买卖双方的博弈期,房价到底价格是涨是跌?本报记者进行了深入探访。

　　●高标低卖买房人感觉挺合适

　　“开网店时我发现,无论标上什么样的价格,买家总是不停地讨价还价,不是希望抹掉零头就是要求免费快递。于是就索性把商品标上高价,再推出限时7折抢购的活动,到最后,实际的成交价格比照先前不但没降,参加抢购的买家反而增多了。”聊起自己的生意经,兼职开网店的小王颇为得意。但说起不久前的买房经历,却连连表示自己醒悟得太晚,“中招了”:这类高开低走的手法,开发商们运用起来更加的炉火纯青,小王一直到签约后,才发现自己买的房子与仍旧在售的前一期单价基本相同,并未得到想象中的实惠。

　　就在11月份,小王和家人在通州看了多个楼盘,最后将目标锁定在了新城区运河附近的某项目,唯一的障碍是2.4万元左右的预售均价让小王连连摇头。正当准备放弃时,售楼员适时地告诉小王,具体楼层的具体户型的定价更合适,比如正在销售的8号楼,6、7层135平方米的三居室,实际售价为18000元/平方米左右,总价大概在250万上下,由于均是高层板楼,并不存在朝向采光的问题。另外,10层以上均价则相对较贵,但也仅为19000元/平方米,依旧远低于24000元/平方米的预售均价。为何实际售价比均价差了那么多?售楼员解释道:“同期销售的9号楼价格在245000元/平方米左右,位置更加优越。由于原本是打算明年推出的,现在虽然拿出来销售,但并不着急卖,建议您多考虑8号楼,价格很优惠。”并排的两栋楼,单价差了5000元/平方米,一套三居就差了六七十万元。这么一对比,小王反而感觉到是机会出手了,当即就预订了8号楼的一套三居室。

　　“但到现在才发现,自认为很优惠才买下的房子实际并未便宜。”回过头来小王在交易管理网上发现,该项目8月份的预售均价为2万元,实际成交价为1.8万,如今预售均价提到了2.4万,实际成交价仍是1.8万。

　　先标出较高的预售价,在买房人感叹调控无力时,适时地报上实际售价,并冠以优惠、折扣等“帽子”,让买房人重燃希望,但实际价格却并未松动。在与调控政策的博弈中,开发商高开低走的手段屡试不爽。 

　　●多数楼盘成交价低于拟售价

　　记者从北京市房地产交易管理网获悉,11月25日前新增的预售项目,平均拟售价达到了2.45万元/平方米,相比10月同期的20087元/平方米及9月份的21131元/平方米,均有大幅提高。但实际成交均价为20144元/平方米,相差甚远。

　　由此可见,近期新增预售项目的拟售价格与实际成交价格的差距正在逐步加大。如运河湾的最高拟售价格为26000元/平方米,实际成交价格却为18761元/平方米,低了7000元/平方米;倚景园拟售价格39466元/平方米,实际成交价格为36472元/平方米,低了3000元/平方米;新华经典丽园[最新消息价格户型点评]拟售价格为31995元/平方米,实际成交价格为23613元/平方米,每平方米低了8000元。

　　另外,记者还注意到,越是高端楼盘,实际成交价格与拟售价格的差距越大。有京城第一贵之称的霞公府,拟售价为107742元/平方米,实际成交的价格则为94092元/平方米,相差1.3万元/平方米;CBD核心区的禧瑞都拟售价格超过7万元,实际成交价为6万元,相差1万元;朝阳区的另一高端项目红玺台[最新消息价格户型点评]同样如此,最贵为64614元/平方米的拟售价,实际成交则为57380元/平方米。

　　记者同样对比了两周前因“直降近7千元”而炒得沸沸扬扬的京贸国际城[最新消息价格户型点评],其公布的拟售价格为25992元/平方米,实际成交价格为20872元/平方米,相差为5000元,与上述项目相比甚至有些“拿不出手”。

　　●目前调控最大作用在于房价停涨

　　对于成交价低于拟售价的现象,多位开发商均向记者表示,拟售价不等于开盘价,在实际开盘时会受到很多客观因素影响,比如市场因素,开发商会根据市场的好坏情况调整价格。另外,房源的不同也必然导致实际价格有所差异。

　　但理论上讲,开发商亲自申报的拟售价格作为参考价不应与实际成交价差距过大。一位业内人士对记者表示,这一现象也是自楼市进入调整期后才越来越明显,从开发商的角度讲,不断提高拟售价格造成楼市始终处于上涨的假象,给成交明显冷淡的市场注入信心。另外,大幅提高的拟售价也给了开发商更多的打折和优惠空间。买房人最后会发现,自己即便是托关系找朋友,打了折上折的房子,实际也并未实惠多少。

　　对于这种市场现状,中原地产华北区董事经理李文杰一语道破:“目前调控的最大作用就在于房价不涨了。”今年的情况与2008年时有很多不同,那时政策一出台,房价就应声而落,如今受通货膨胀和股市起伏的影响,楼市仍旧是资金的重要去向。号称史上最严调控虽已执行了大半年,但并没有像很多人期盼的那样降低房价,不过从整体上看,北京的大部分项目的成交均价已基本停涨。李文杰预计,2011年楼市价格将出现实质性的调整,尤其是明年3月份的两会,将为楼市走向定调。