广州：天河北二手写字楼突破3万/㎡投资有风险

中国市场调查网时间：2010年12月10日来源：新快报

■天河北二手写字楼最受投资者喜爱。

近半年二手写字楼至少上涨20%

■新快报记者李琳

今年以来，写字楼以稳健的投资回报和相比商铺较低的投资风险，备受广州资产族热爱。因一手写字楼市场供应稀少，日渐高涨的投资热开始转向往年不太受关注的二手写字楼，拉动广州二手写字楼价格攀上历史最高位，近半年平均涨幅超过20%。

城建兴业地产工商铺总监朱辉表示，与住宅相比，写字楼投资专业性更强，投资周期宜长不宜短，初入该市场的投资客需要更多专业指导，出手时要更慎重。

二手写字楼售价劲升两成

提起今年二手写字楼行情，业内人士都感叹，没想到打压住宅的政策令二手写字楼也成为了香饽饽，成交价连创新高。

朱辉表示，近半年广州二手写字楼涨幅至少超20%，特别是9月底二次调控以来，广州二手写字楼行情更旺，亚运会的成功召开令市场信心更大，业主叫价没有最高，只有更高，甚至还经常反价,上周中信广场2单位成交单价已超过3万元，创下广州二手写字楼市场的历史新高。

对近半年二手写字楼市场的变化，中立地产的销售总监文龙感叹：“确实变化太快了！我们每周都有监控，年中以来量价持续向上，4月新政后需求曾比首季高了两倍；9月底住宅二次调控加上通胀压力高涨，写字楼投资需求更增，12需求又比上月多了三四成，成交价也涨了约10%-15%。像宜安广场，之前成交价约1.1万-1.2万元/平方米，如今已涨到1.4万-1.5万元/平方米，中泰国际广场之前大约1.8万-1.9万元/平方米，现在最高也达2.3万-2.4万元/平方米了。”

文龙表示，因价格攀升快速，近期二手市场业主惜售心理特强，尤其因亚运而行情大热的珠江新城，可售写字楼少加上发展前景诱人，令业主更吊起来卖，价格越叫越高，涨幅远超平均水平，目前最高成交价也超过3万元/平方米了。

“菜鸟”疯抢小面积盘

据朱辉介绍，近期二手写字楼的买家中有约三成左右是投资客，不少是刚从住宅市场转战而来，虽然他们对写字楼市场仍不太熟悉，但投资热情却非常高。如今体育中心、珠江新城和环市路、东风路等优质地段的写字楼，往往一有小单位上市就很快被这类买家抢走，令小面积写字楼的价格涨幅更高。

投资客中还有不少是本地的企业主们，收缩了原先的生意，专门投资2-3层写字楼长线收租；也有些企业主联合起来，一次性收购整栋或几层写字楼经重新包装，或长线出租或转手获利。据文龙介绍，另外，近期企业买写字楼自用的需求也快速上涨，企业资金流向二手写字楼，主要是从扩充规模、上市融资、增加公司固定资产比重等方面考虑，还有抗通胀因素刺激。企业行为我是大面积交易，总量不菲。

专家提醒

年后价格可能回调投资有风险

目前二手写字楼价格已攀高到了历史的最高位，朱辉表示，广州写字楼市场的投资氛围向来不高，虽然今年投资氛围向旺，但至今市场仍是以自用买家为主，因此不适宜如住宅般作“短炒”投资，而应作为一种以收租回报为主的长线投资项目。值得一提的是，受亚运利好拉动近期涨幅惊人，有部分业主借高出货，短期内继续拉高的空间将有限。如果年后住宅市场政策放松，部分投资客又会重回住宅市场，年前的投资热度降温后，预计春节后广州二手写字楼市场可能会出现回调风险，至少价格将会在年后出现滞涨。但另一方面，如果价格回调的话，因租金涨幅仍稳中向上，可能届时入市写字楼的话，投资回报率还要比目前更高些。

写字楼投资八大注意

1.算好投资回报年回报率最简单的算法就是每平方米的租金÷每平方米的售价，再乘以12个月。如果算出的年回报率能达到7%-10%，属于较理想范围，超过10%的年回报率当然最佳，如果低于4%以下，那就要慎重考虑了。

2.CBD 区便捷公共交通优质项目为首选

偏远且交通不便或交通拥挤的写字楼项目，日后放租通常较难，投资风险大。另外，停车位数量也就列入考查范围，车位配比过低的项目招租也困难。

3.电梯、大堂、走廊、景观、网络都影响租价

4.物管费、物管公司很重要物管质量直接决定写字楼质素，投资前一定要考查写字楼是否配有一个“好管家”，可多到实地向其他租户打听情况。

5.税费成本要算清按目前国家有关规定，写字楼在契税上比住宅至少要高1.5%。另外，在二手交易时，住宅可免收土地增值税，但写字楼除了3%的契税、个人所得税外(住宅契税最低仅1.5%)，还需交纳更大的一笔土地增值税。

如买公司产权写字楼还需按差额征收5%的营业税。各种项契税相加通常要达楼价10%-14%甚至更高，再加上中介费更加不菲。

6.写字楼不限购不限贷，但首付、年限、利率有差异

写字楼就算是初购，也只能申请到最高五成10年贷款，税率需按基准利率上浮10%，而且不能用公积金贷款。

7.购买公司产权的写字楼需明确转让形式

公司产权的写字楼交易时除增值税等正常税费外，还需另外交纳营业税、企业得所税等税种，令整体税费更高。