北京CBD地块竞标第二轮:调控之手压制地王

　　北京CBD地块竞标注定成为本年度压轴大戏。

　　12月7日上午,北京朝阳区北京商务中心区(CBD)核心区6幅地块,进行现场招标。本次竞标吸引了约600亿元资金参与竞逐。6宗地块最高报价合计达238亿。曾经广为瞩目的中服地块(Z3-Z6地块)最高报价超134亿。在Z15地块争夺中,中信集团更报出了63亿最高价与万达对决。

　　各路小道消息充斥着招标会现场。除了参与投标的企业,现场亦不乏相关领域的法律界、银行业人士前来观战的身影,一切皆因中服地块背后非凡的意义。作为“北京中心商区最后一片土地,其最终出让价格有极大潜力成为北京市CBD区地价的新地标”,在场一位开发商对本报记者表示。

　　然而最终报价的结果证明此前的诸多期待不过是虚晃一枪。

　　此轮报价的楼面价格则集中在20000元/平方米,中服地块的四块地最高楼面报价均在此水准以上,而最高楼面价格为26000元/平方米,由中金、万通等五家企业联合体组成。这个水准并没有超越此前北京30000元/平方米的地王价防线。“这个价格在北京中心商务区地价总体水准来看也只属于正常平均水准。”中国商业地产联盟秘书长王永平表示。

　　有业内人士认为,北京“综合招标+产业鼓励”的土地出让模式对博弈地价上涨初见成效。

　　此次竞标也是土地市场年底大幅放量的一个缩影。12月份,房地产市场调控、土地供应计划落实将进入最后攻坚阶段。

　　中服最高报价134亿

　　12月7日,北京CBD区域6宗地块率先进入第二阶段评标,其中包括原中服地块分拆后的4宗(Z3、Z4、Z5、Z6)地块,最高报价超134亿。

　　其中,Z3地块底价为17.34亿。恒中北京发展(香港)报价18亿;中金、中鑫嘉业天津商业、北京万通等组成的联合体报价25.19亿;泰康人寿和标准投资集团联合体报价31.2亿;阳光保险集团和阳光财险联合体报价25.48亿。该地块面积10490平米。

　　Z4地块招标底价为20.23亿,共4家单位参与竞标。生命人寿与联通投资控股集团联合体开价35亿。Z4地块土地面积10030平方米。

　　Z6地块招标底价为27.455亿,3家企业竞标。远洋地产、汇丰银行联合体报价38亿;北京中农投资联合体开价42.75亿。Z6地块面积11007平米。

　　中服地块早在入市之初就引发争议。

　　今年1月份中服地块正式推向市场。然而,该地块一出世便被设定了严格的竞标条件。此后,SOHO中国董事长潘石屹炮轰上述条款“内定”。直至今年7月,北京市国土局才推出CBD区域的12宗地块。两度被推迟入市的中服地块也出现在此行列。

　　鉴于中服地块总价过高,单个房企难以承受,中服地块被拆分为Z3、Z4、Z5、Z6地块,而分拆后的中服地块总规划建筑面积也由32.7万平米增加到58万平方米,新增25.3万平方米,出让方式也由拍卖变成招标。

　　7日的北京市国土局投标现场,仍然流传着各种各样的传言。比如Z3地块已经内定给谁?Z4地块内定给谁?中信和远洋是传言的主体。

　　任志强曾在接受本报采访时公开表示,因为是商业用地,中服地块就应该采用公开竞拍,能拍多高就多高。

　　“这反映了政府的纠结。一方面怕拍高价,另一方面又怕出现不可控制的高价竞拍者。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云认为,一个注定会成为地王的商业地块为什么最终采用暗标值得追寻真相。这中间的曲折过程也正说明了多方利益主体的博弈。

　　据了解,北京市国土局表示,最后结果将通过综合评标方式确定,将在10个工作日内确定。

　　地价博弈见成效

　　“这是一个既在情理之中,也在意料之外的结果,”现场一位建筑事务所人士对本报记者评价此次竞标。

　　对于CBD地价博弈战的初显成效,多位业内人士均表示缘于本次土地招标中存在较大的政府行政操作痕迹,包括综合规划内容的招标机制和设置产业鼓励等相关差别性对待的出让条款。

　　此次CBD核心区12宗土地招标共经过两轮流程,第一阶段为规划设计方案投报,根据各投标者对土地未来规划方案进行评分,分值20分,参与第一轮投报后或审通过的企业才有资格参与第二轮的综合内容投报,投报内容包括土地出让金数额,付款进度等。本轮评价标准包括投标企业的财务及资信10分,资质及业绩15分,以及本次投标的投标价格40分和开发经营理念15分,最后综合分数最高者中标。

　　如此一来投标机制中,投标价格评分比重虽然仍占得单项最高,但其权重分量已经小于50%。“改变以往纯粹以地价为考量标准的土地出让模式,是有效抑制地价疯狂上涨的关键因素之一,”大岳咨询总监李伟对本报记者表示,“说明地方政府对于土地出让收入的重视程度正在降低,特别是像中服地块这样的核心商务区,如何实现未来最大的综合性商业效益才是最重要的标准,而以地价为指向的土地出让模式必将影响未来土地回收产品的质量。”

　　李伟进一步指出,此次中服地块出让机制中的两轮招标模式也为政府设置隐形门槛创造了空间。

　　此前1月末中服地块一度准备出让时,即有设置“竞买人须为金融机构与房地产开发企业组成的联合体,其中金融机构注册资本不少于50亿,并在联合体中绝对控股,房地产开发企业应具备房地产开发一级资质,且注册资本不少于30亿元”,此设置即为SOHO中国董事长潘石屹所炮轰。此次中服地块再度推出时虽已无上述设置,但据业界人士表示隐形关卡仍然不少。

　　现场一位业界人士即表示,虽然没有设置显性门槛,但北京土地储备中心的一些投标要求包括在非常短的时间内上交多份申请文件等,还是逼退了不少原本通过了第一轮审核及有进一步投标意向的外资企业。

　　除此之外,第二轮招标设置了产业鼓励的规定,即鼓励国内外金融企业、地区总部及具有较强行业影响力和产业辐射力、具有雄厚资产规模或具有较强区域税收贡献能力的企业参与招标。在此鼓励偏向下现场参与投标企业中金融领域企业构成了一支主要的队伍,包括多家投标企业联合体中不乏泰康人寿、阳光财险、民生银行等金融企业的身影。

　　“本次中服地块的出让过程已经决定了这个地块不是完全市场化的普通性质的出让土地,而带有比较浓重的行政规划色彩,”北京市土地整理储备中心土地学会常务副秘书长江桥对本报记者表示,“细化和增加产业导向实则也是增加限制的一种,也是对以往土地出让中执行不严的用途管制环节的一个加强。”

　　对此王永平亦表示,设定产业性质的限制无疑对抑制地价快速上涨有一定影响,“明显控制了愿意参与投标的企业数量规模。”

　　“逐步降低土地出让价格权重、调整土地出让模式,符合当前土地供应市场乃至楼市调控的基本发展方向,”全国工商联住宅产业商会会长聂梅生对本报记者表示,“根据多方测算今年土地出让价格上涨了50%,这就注定了传统的一些招挂拍的模式难以为继。北京市现在的尝试对于其他地区抑制地价有借鉴意义”。

　　聚宝盆效应

　　如果说2009年的广渠路15号地竞拍现场云集了中国凡是能数得上的房地产大腕,昨日的北京CBD地块则是云集了中国凡是能想得起来的行业大腕。

　　参与竞标的金融企业云集。主要有阳光保险集团和阳光财险联合体、亚洲电视西部金融贸易、泰康人寿和标准投资集团联合体、民生银行、生命人寿与联通投资控股集团联合体、融侨置业、福建金辉和华康资本联合体、安邦财险、和谐健康保险公司与标准投资集团联合体等。

　　甚至出现了土地交易史上最大的由11家企业组成的联合体。该联合体由正大置地、正大集团、卜蜂国际、上海帝泰、正大制药投资、中山凯茵、玖龙纸业、华康资本、金光纸业、上海世茂和华侨凤凰组成。

　　据业内人士测算,如果把进入第二轮投标的约计20家企业报价加算一起,约为586.94亿。

　　“还是因为社会上整体流动性太多,现有的实体经济又不景气,从而吸引了这么多企业投标CBD地王。”邹晓云认为。

　　渣打银行近期对中国房地产调控进行了一项长达两个月的调研。该分析师严谨告诉本报记者,据其预估,未来12个月内,来自世界各方的大量资金将流入亚洲,而中国将是明显的资金流动方向。而在众多渠道中,房地产是目前企业最看好的投资渠道。

　　“由于中国长期保持的负利率,仅靠一次加息并没有缓解资金流动性的预期。未来通胀压力仍然很大。除了房地产,资金仍然没有好的流向。”

　　另外,据严谨调查,目前房企资金也仍然很充裕。

　　“多方资金的充裕就使得房地产成为一个当之无愧的聚宝盆。”严谨说。

　　“资金调控前热门土地出现扎堆争抢,很正常。”严谨认为,央行及国务院目前的首要任务是抑制国内资产价格的通胀预期。若政府能采取有效手段警示资产价格无法保持长期单边上涨,则能抑制境外热钱及国内游资大量涌入房地产市场。