万科：销售金额首家破千亿 模式能否被复制

　　12月3日，万科A发布11月份销售公告，截至2010年12月1日，万科累计实现销售金额1000.6亿元，成为中国首家销售突破千亿上市房企。在“史上最严厉的调控”期间，这一数字似乎让政府显得有些“尴尬”。

　　12月6日，平安证券地产分析师在接受《证券日报》采访时曾经指出，万科在这轮调控政策中，是受益者。万科已超越了自身的标杆房企帕尔迪。同时，万科也成为中国诸多房企的标杆，只是万科的“模式”能否被复制？

　　快销售成就“千亿”万科

　　“我们公司11月份提前完成全年销售任务，大概是万科的1/4吧。”某上市房企在和《证券日报》记者谈及公司情况时如此描述。

　　“你那里是否有万科精装修房的数据？我们公司也打算向这个方向进行住宅开发。”记者在重庆某拟上市房企工作的朋友曾如此说，并提及“我们关注最多的，是万科。”

　　房企“招金保万”四大家族中，万科是唯一一家民营企业。20年的上市路，万科话题不断，同时也“被”追赶不断。

　　问及万科能取得千亿销售的原因，平安证券地产分析师在接受记者采访时列举了几条他认为是万科成功的理由：一是万科高周转、不囤地的开发模式。在他看来，现在的政策时点为其提供了“天时”，也即在土地价格平稳期，高周转开发的优势就会体现出来；二是万科的“战略纵深很大”。万科已经将业务遍布全国各地，因此可以规避个别城市的房市波动风险；三是万科对项目的“管控”能力。平安证券地产分析师认为，万科已经进入到40多个城市，而其对自身这个“庞大王国”的管控能力要超出同业水平，“其实，（万科）它的优势在于它的软优势。”最后，他认为，万科还具有融资优势，手中所持资金相对丰富，而获取贷款的能力也要高于规模较小企业。能够以较低成本融到大额资金，对于资金杠杆率较高的房地产市场来说，本身就是优势。平安证券研究报告显示，万科前11个月拿地535亿元，但是公司尚有500亿左右的可动用资金，充裕的现金、较低的融资成本将有助于万科在此时“逆势扩张”。

　　而万科优于其他房企之处，在平安证券地产分析师看来，在于其“执行力较强”。万科能够在很快的时间内将所开发的项目“速度提起来……它在这个方面的优势很明显”。

　　高周转意味着快速扩张，但高周转与利润率之间的关系则较为复杂。该分析师还表示，如果万科在以往房地产价格快速上涨的时期里寻求高周转率的话，那么可能会丧失获得高利润率的机会。但是，在此轮政策调控下，房地产价格渐趋平稳，相对于某些捂盘囤地的房企来说，对万科而言反而是有利的。

　　由此可见，在“史上最严厉调控”时期，却成就了万科的“千亿”传奇。“在这个时点，它（万科）比任何时候都有优势”，平安证券地产分析师如是说，“从某个角度来说，它其实是受益的”。 

　　“住宅产业化”先行者

　　12月6日，全经联可续建筑委员会主任开彦接受《证券日报》记者采访时表示，万科取得“千亿”销售成绩，与其整体的战略布局不无关系。与上述重庆某房企人士观点相类似之处在于，开彦也认为万科能够立足长远，以多年的积累和投入，致力于将万科的管理提升至国际化水平。

　　万科一直致力于做“减法”，将其产品定位为普通住宅，那么它将面对的是一个广大的市场。而若想生产大量的住宅，就必须要走产业化之路。万科与众不同之处在于，它更早的意识到这一点，它比其他企业投入更多。 据开彦介绍，迄今为止，万科住宅产业化之路依旧是投入大于产出。当然，万科的综合收益依旧盈利。

　　而住宅产业化的优势将体现在哪里呢？

　　一般来看，住宅产业化的优势为：节水、节地、节能、节材、环保之余，便于业主居住以及避免二次装修浪费。而开彦则对记者进行了进一步介绍：住宅产业化能大幅度的减少人工成本，提高功效和资源使用率。

　　致力于住宅产业化的万科已经努力了十年，虽然“革命尚未成功、壮士仍需努力”，虽然万科或许还不能从中获利，但是已经有助于大幅度的提高其管理水平。

　　“万科能够做到的，别的公司未必能做得到”，开彦如是说。万科战略布局远、公司覆盖范围广、投入高而周转快，旗下拥有众多的研究人员，这些都算是万科目前的“独特”之处，而大多数房企仍旧在追逐短期利润，这将制约他们日后的发展。

　　但是，开彦在住宅产业化的某些问题上，并不认同万科，“如果要给它打分的话，最多也就五六十分吧”：在他看来，万科目前住宅产业化的研究方向或许存在偏差。据开彦介绍，目前万科“把主要的精力都放在大型砌块预制上”——他并非反对万科如此做法，只是这种做法有一定的局限性，或许将导致某些不必要的投入。

　　开彦认为，应该将结构的标准化和“内装”的标准化结合起来，通过模数协调的方法将其协调起来。简而言之，就是通过数列关系，找出互为配合的协调方法，将楼房的结构与房屋的内部各部件协调的组合安装在一起。而万科目前局限于对预制化的研究，或许有所偏差。

　　而他希望政府能够在住宅产业化的发展上有所助力，致力于建立一套产业化住宅的通用生产体系，包括产品、部品的专业化、标准化。而标准化的产业链将有助于推动整个房地产市场向住宅产业化发展，促进那些规模较大、尚未有能力进入、但是有共同想法的的房企“一起步入到产业化中来”，一起构建节能环保、绿色舒适、降低成本、提高效率的房地产市场。

　　或许在开彦所勾画的美好愿景下，万科的“模式”终能被复制成功。

　　独特管理模式外部难模仿

　　有报道曾指出，目前房企的经营策略大致可分为两派。万科、保利、绿地等为代表的快速销售、快速开发模式，另外则以招商和金地为代表的高端精品模式。可见，快速销售、快速开发并非万科一家的“独门绝艺”。但突破千亿销售大关的，却仅万科一家。万科的独特之处又在哪里？

　　《证券日报》记者致电在重庆房企工作的一位朋友，他很干脆的表示，业内明确口号是：“向万科学管理，向龙湖学营销，向恒大学速度……”

　　据他介绍，万科有着独特的管理模式，其目标成本控制能力远远超出其他房企：从立项到清算，其成本预算与最终实际成本之间的差距极小。其次，在于万科内部之间的模式“复制”程度非常快。据上述人士介绍，万科一旦进入一个城市，为其新的项目选定负责人后，往往自始至终都由同一领导人进行运作管理，而避免“中途换人”带来的额外成本。而万科“成型”的管理模式很容易“复制”到一个全新的项目中，一系列成熟的流程便于掌握和控制。“一个人带领一个团队过去，模式复制的非常快。”

　　但是，一旦别的企业去复制，则“往往会走样”，上述人士称。

　　据他分析，主要的别的房企没有万科那么多年的积累。比如万科自2004年起开始研制自身的“城市地图”，这一资料库为其提供非常便利的数据资料。另外，万科自身的规模就是优势。据他介绍，万科已经建立自身的产业链，能够以低于同业水平的价格取得建筑开发材料，以降低自身的建安成本。最后，万科向工业企业学习管理。其独特的管控能力，是很多同业无法企及的。

　　当然，不同的房企有不同的风格，并不能一味以万科为优。

　　记者发现，整个采访过程中，上述人士提及最多的一个词就是“成熟”。在他看来，经过多年的投入和积累，万科成熟的模式有助于其获得成本优势和所谓快速周转、快速销售的管理优势。