投资资金转舵 沈商业地产市场升温

现象

商业项目 租售价淡季齐涨

虽然已经进入冬季，但张先生的投资计划却并未因天气的转冷而停下脚步。“年底了，手中资金比较宽裕，与其放在银行，还不如投到楼市中。”

正当张先生着手准备入市时，却传来了项目价格上调的消息。“从12月开始，曙光大厦要上调价格，幅度在300元/㎡左右。”张先生算了一笔账，此次调价，将为他增加10万元的成本开销。

更让张先生奇怪的是，这种涨价行为已“传染”到多个沈阳商业地产项目中。

记者走访的结果，与张先生所说的情况刚好吻合。目前公寓销售均价在8000元/㎡的沈阳国贸中心，较10月份时的售价上涨了200元/㎡；领先国际的写字间价格也从10月份的15000元/㎡上涨到了18000元/㎡；位于北站CBD中的华府新天地项目虽然公寓均价一直维持在12000元/㎡左右，但项目目前的优惠幅度却明显低于以往。在记者调查的20个在售商业项目中，超过六成项目的价格有上涨趋势。

就在众多商业项目纷纷提价或削减优惠的同时，商业地产的租赁市场价格也呈现出上升态势。

记者走访商业项目较为集中的中街地区，在几家房产中介了解到，该区域内的公寓租赁价格较几个月前均出现不同程度上涨。“过去一套40平方米的公寓，租价的1600元/月左右，现在能涨到2000元/月，而且可租的房源还相对较少。”

原因

投资商业项目 只为跑赢CPI

在人们看来，冬季往往是抄底楼市的好时机。因为作为楼市的淡季，这一时期的楼盘价格相对处于低位徘徊。

而就目前沈阳商业地产的情况来看，则与楼市规律呈现出截然相反的态势。这一轮涨价潮究竟因何而起？

曙光大厦策划经理乔军以近来项目销售势头良好为由，来解释项目近期的涨价行为。“11月，我们的销售量环比增长了50%，这也是公司决定在本月调价的主要原因。”

位于和平区的一处尚未开盘的商业项目，目前客户积累效果也很不错。“暂定推出200套公寓，现在客户积累已经超过了500组。”项目销售负责人介绍说。

“许多客户在购房时，普遍会问：‘最便宜的一套，多少钱’。很明显，这部分客户并不是刚性需求者，而是纯粹在为手中的资金寻找落脚点。他们不求‘增值’，只求‘保值’。”乔军告诉记者，在目前通胀压力逐渐加大的今天，人们更多会考虑如何确保财富不缩水、如何跑赢CPI。相对于股市的震荡，楼市成为了这部分资金的“避风港”。

而近一年来国家针对住宅市场的调控政策，让投资资金很难继续停留在住宅市场中。“受政策影响，投资资金在住宅市场已很难再获利。对于中高收入者而言，他们自然会将投资渠道转向相对宽松的商业地产市场。”香港联祥集团总经理杜宏鹏分析指出。

预测

商业热销 或持续到明年上半年

在今年四月份，国家出台“新国十条”，对过热的房地产市场进行必要的监管与调控。在许多商业地产业内人士看来，这是对商业地产市场的一次利好。

“四月份出台政策后，我们项目在五月份时销售量成为了今年截至目前的第二高点，仅次于11月份。由此可见，每一次对住宅市场调控过后，都是商业地产市场的‘春天’。”乔军说。

虽然如此，但许多人还是对此轮商业地产市场的上升势头还能够坚持多久产生了怀疑。

在乔军看来，未来市场走势，还要看政策层面的影响。“如果通胀压力得以缓解，如果商业市场过于火热，相信监管层还会对商业市场施以必要的调整。”

杜宏鹏指出，商业地产市场有其周期性，除了产业发展具有波动性外，供求关系也决定市场未来走势。“当市场火爆时，大量资金涌入，需求旺盛；随之而来的便是供应量的增加，以平衡需求的压力；而一旦经济环境转向，供求关系失衡，又会将市场从高点拽下来。”

某业内人士认为，沈阳商业地产市场在未来一段时间内依然会呈现上升态势，这一趋势至少会持续到明年上半年。“住宅市场的调控政策，短时间内很难消除；受全球经济影响，未来通胀压力依旧存在；加之沈阳未来的城市发展，目前商业产品价格较低及对商业产品的需求，让商业市场依然会成为资金注入地。”

如何避免盲目投资

专家支招

“最便宜的一套，多少钱？”

相信，持有这种口吻、抱有这种心态进入沈阳商业地产市场的投资者不在少数。

通过这样一句话，一方面反映出购房者对沈阳商业地产市场信心十足，但另一方面也看出了投资者为求资金保值而采取的盲目投资行为。

“我建议，投资者要避免从众心理，切勿盲目进入自己并不熟悉的投资领域，以求资产的保值、增值。缺乏专业知识，只会让投资回报受损。”杜宏鹏建议道，地段不仅是住宅市场的不变法则，在商业地产市场中，地段的作用更加明显，但并不是说越紧邻市中心，投资回报越高。

如果选择公寓产品，除了地段、配套、交通等因素外，物业服务也是参考的关键。

如果选择专业市场，则要看项目周边环境，及项目销售比例。

如果选择社区底商，则要看周边是否具有消费潜力。同时，还要尽量在经营类别上寻求差异化，避免同类竞争。

(作者：陈洋)