地铁改变北京楼市 昌平线沿线呈现价值洼地

传统地段论因轨道交通时代的到来正在被颠覆。到今年底，北京新建轨道交通中的大兴线、房山线及昌平线均将开通试运营，这些地铁线全部连接郊区。这些贯通北京东西南北的郊区轨道交通不仅带来空间距离的缩短、城市格局的变化，还将带来传统置业观念的改变。

郊区迈入地铁时代 住城中心or郊区？

早在100多年前，英国社会活动家霍华德提出自己的“田园思想”，他认为，新城建设是摆脱英国 “城市病”的最佳途径。新城镇是一种完全社会和功能化的结构，它能为城里的居民提供足够多的工作机会，还能提供休闲和娱乐的场所。许多这样的小城镇彼此分开，但同时又通过快速便捷的交通相互连接起来，从而形成一个能满足几十万人口全部需要的“社会化城市”。

自此，英国的新城运动轰轰烈烈地展开。20世纪40年代，大伦敦的外圈规划设置8个卫星城，并扩建原有的20多座城市。70年代后期，随着全球经济增长速度的减退，英国国内经济也出现了不同程度上的衰退，英国政府为解决失业问题，对先前推行的郊区新城功能进行了一定改善，加大了对郊区新城的投资建设，加剧了城市住宅郊区化的进程。到上世纪末，英国总人口的近21%全部居住在政府投资兴建的各类郊区新城内。

城市的扩散和郊区化小城镇的生活，这一西方多数发达国家曾经走过的路径，如今也正在北京上演。交通便利的通州就是一个典型。通州以前被称为通县，仅从简单的名字上的变化就可见一斑。八通线开通以来，打通了北京核心区域CBD与通州区域的交通命脉，实现了通州新城到达市区仅需30多分钟的时间连接，工作在CBD、住在通州一时成为诸多人士的首选。住宅郊区化的优势是显而易见：以前，人们花更高的价格购买中心城区房屋，主要是由于交通便捷、配套齐全，而住在郊区需要为空间的距离支付更多的通勤成本。地铁开通后，通勤成本大大缩短。再者，地铁沿线项目以大型社区为主，环境优美，销售均价远低于中心城区，在时间成本一定的情况下，郊区房更占优势。

最新编制的《北京市城市轨道交通建设规划方案(2011年-2020年)》表明，北京轨道交通分为三个圈层，分别以地铁轻轨系统、市郊轨道系统、城际铁路和高速铁路为主体构建规划线网。到2020年北京市地铁轻轨线路达30条，总长约1050公里，车站近450个，形成“中心城棋盘式+新城放射式”的线网格局。这实际上是将单中心的北京建设成多中心的复合城市。在此过程中，北京目前的城市边缘地带、近郊、远郊将依次梯级后退，原来的边缘区将成为市区，原来的远郊将成为近郊。

业内专家指出，就北京的长远发展而言，轨道交通对楼市的影响，远非使商品房房价上升那么简单。地铁、轻轨向郊区拓展并延伸，在时空范围内延展了城市规模，同时在经济上产生了新的聚集效应。随着越来越多的人口向郊区疏散，人力资源优势越来越大，很多产业都会随之聚集到轨道交通沿线，与之相关的企业园区、生活园区、配套设施等也会相继完善，逐步扩展城市外延，逐渐形成了独立的城市边缘组团，即新城。新城形成之处，区域性社会、人口、文化、经济因素都发生了重大变化。从某种意义上说，新城建设是北京乃至未来一大城市住宅的发展趋势。

现如今，新城建设正在昌平、大兴、房山、顺义等传统郊区如火如荼地进行之中，地铁和轻轨组合构成的京城轨道交通路网进一步丰富和完善，特别是带动郊区板块楼市的起飞，北京楼市的版图或将因此而重新划分。

飙升的大兴、房山楼市 低估的昌平楼市

大兴线、房山线及昌平线的即将开通试运营，沿线楼市无疑是最大的受益者。事实也正是如此，从大兴线的保利茉莉公馆，到房山线的中粮万科长阳半岛，再到昌平线的领秀·慧谷，无一不是热销、旺销乃至“日光盘”而吸引人们的眼球。而细心的人们从中发现一个有趣的现象，相比一路飙升的大兴、房山楼市，昌平楼市明显被低估了，尚处于价格洼地。

从去年开始，房山线和大兴线就受到了格外多的关注，两条线路可并称为2010年贯通的地铁线中最高调的。而房山线的“高调”得益于新南城发展规划以及去年至今活跃的土地市场，中粮与万科联手斥资五十亿在房山拿地的消息无异于一颗重磅炸弹，提升了长阳半岛的社会关注度与知名度。随后，绿地、首开、中铁、首创、城建、建工等知名房地产公司进驻房山。目前，长阳、良乡在售楼盘以及未来的新盘基本沿着房山线分布，如篱笆房站的首创奥特莱斯项目、东杨庄站的阳光邑上等。而沿途各站中，以长阳站聚集的楼盘最多，除了已开盘的万科长阳半岛家园外，还将有首开、建工、城建、中铁等诸多品牌开发商即将推出的新盘，未来两年新增供应将达200万平方米。在房价方面，中铁原乡小镇目前在售均价1.4万元/平米，精装修万科长阳半岛目前成交均价1.5万元/平米。

同样受益于新南城发展规划以及大兴线开通的影响，保利、金地、华润、绿地等相当大一批大型房企纷纷在此拿地。据北京土地整理储备中心数据显示，2009年，北京市各区成交经营性土地宗数中，大兴区（含亦庄开发区）以24宗居首位。在今年底之前，为配合大兴线的开通运行，大兴黄村板块还将迎来新一轮的开盘高潮。而已开盘的大兴热点楼盘，比如，东亚马赛公馆、保利茉莉公馆、金地仰山等，无不以大兴线为重要的卖点加以推销。而这些楼盘也吸引了金融街、中关村等区域的购房者，的并且都曾荣膺京城楼市单月销冠。在价格方面，东亚马赛公馆均价17000元/平方米，保利茉莉公馆均价17000元/平方米。

相比于一路飙升的大兴、房山楼市，同样有地铁线开通利好的昌平楼市显得较为平静。探究个中缘由，一方面是昌平线沿线在售楼盘呈线状分布，且数量较少，不能像大兴、房山一样成批、成片推出新盘，形成不了合力。根据亚豪机构数据统计，目前昌平线途经的房地产在售和即将开盘的项目共12个，处于一期开通段（西二旗站至南邵站）之间的项目共计7个，受到直接影响的普通住宅项目为3个，显然大大低于火爆的房山线和大兴线。另一方面，也是问题关键所在，昌平与海淀有着天然的地缘性，在中关村北扩的大形势下，昌平着力打造“金十字”产业发展区，成为未来北京重要的高科技产业聚集带，政府的投资导向大不同于大兴、房山。这也造成了昌平线沿线楼盘的价值低估，比如，海淀上地热门楼盘橡树湾目前均价33000元/平米，而距离上地仅3站之遥的回龙观新盘北回归线均价仅为14000元/平米，相差一倍不止。

昌平线的开通大大加强了昌平与海淀的联系，降低了海淀与昌平两区间的通勤成本，使海淀上班、昌平居住成为一种高性价比的生活方式。以昌平线热销楼盘领秀·慧谷为例，假设一位在上地上班的业主，从该项目最近的朱辛庄站出发，只需2站就可抵达西二旗站，加上进出站台时间也不超过10分钟，其便利性几乎可以媲美上地地区的楼盘，但其售价每平米却低出一万元左右。

业内人士指出，从长远来看，地铁房产具有较大的升值潜力，尤其是在北京等一线发达城市，刚性需求和投资需求都非常旺盛。但是购买地铁房也要选好地点和找准时机，要选择有产业支撑、各项配套完善的地铁楼盘。时间越早越好，尤其是地铁概念被大肆炒作之前，房价透支程度较轻，适合投资，而越往后，房价透支程度将越高。