地产结盟破解拿地瓶颈 龙头房企拿地也需傍大款

　　11月15日,北京万科联手五矿以52.27亿元的高价拿下北京市海淀区两居住用地,创新政后北京地价最高纪录。11月19日,北京富力城联手北京极富房地产开发有限公司以13.6亿元的价格拿下了北京旧宫4号地。此外,绿地、远洋等全国大型房企纷纷施展“连横之术”,在各地上演联合拿地的好戏。一时间,“联合”似乎正在成为北京乃至全国大型房企拿地的关键词。

　　房企频联手拿地也疯狂

　　实际上,房企合作拿地并不算新鲜。2006年11月,北京两家国企——北京城开与北京城建组成联合体竞得北京广渠路36号地,使“联合体”这一合作模式首次令世人瞩目。

　　而今,面临调控持续逼迫,众多房企频频进行战略联合的初衷并不难理解。专家指出,房企面对资金链的紧张,开源节流是最基本做法。联合拿地可以分摊拿地成本,降低市场风险,可在一定程度上缓解“地根”和“银根”两个根本问题。

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存表示,北京房地产市场开发主体一直以来都是央企、大型国企和上市集团,即使是SOHO和华远在内的知名企业都很难拿到地。并非所有企业都适合联合拿地。“结盟”企业大多是业内赫赫有名、实力雄厚的大型企业,或者是背景与人脉资源深厚的企业及融资平台。新政下,万科频频联手央企的做法就十分明智,其背后的微妙也颇值得玩味。

　　业界分析,无论是民企加民企、民企加央企、国企加民企……虽然联合拿地的形式不尽相同,但必然都是“豪门联姻”。一方是全国性房企,拥有丰富的开发经验和品牌口碑,另一方要么是当地“地主”企业,要么有雄厚的资金、土地储备和人脉资源,绝对称得上“地产大款”。有专家预计,一向作为行业风向标的万科,其频频联合拿地成功,将更坚定其他企业效仿的信心。

　　负债率高企 龙头也差钱

　　据今年三季报数据显示,即使是年销售额超千亿的万科、保利等龙头企业,其负债率在三季度也呈现持续上升态势,负债率均已超过了70%,而绿城、富力的负债率则高达100%以上,超过行业最艰难的2008年。销售业绩辉煌的背后也蕴含资金的危机。业内人士分析,房企融资目前已全面收紧,限购、限贷、预售金监管等一系列带有行政色彩政策的出台,以及连续加息、提高准备金率等市场手段的组合,使得政府思路已经明确,即通过限制开发商的融资能力,逼迫市场放量,从而抑制房价过快上涨。如此背景下,企业的“联合拿地”则可在不放缓土地储备的状况下,尽可能缓解拿地资金压力。

　　专家指出,房地产行业开发周期较长,对企业资金链和现金流要求高,即使是万科、保利这样的超级房企,在实施全国性战略扩张的同时,也必须“广交盟友”选择风险最小策略。万科企业集团董秘潘华杰表示:“万科最倾向以股权方式进入各地市场,成立合资公司,合作拿地合作开发,因为这样不用支付现金。”

　　游戏规则有玄机 联合只为“入场”

　　如果说联合拿地对于一些企业来说是分摊资金压力、降低市场风险,那么对于另一些企业来说,某种程度上“联合体”甚至是它们拿地的“资格证”或“入场券”。

　　11月25日,北京市华远置业有限公司与北京盛世新业房地产有限公司组成的联合体,取得了北京市通州区梨园镇砖厂村居住项目国有建设用地使用权,项目竞买成交价为17.8亿元,这是华远地产时隔7年再次在北京拿地。据业内人士介绍,这次联合拿地,对于华远来说绝对是无奈之举,因为该地块出让的附加条件之一,就是竞标企业必须拥有以往开发保障性住房的经验,而没有此经历的华远地产为改变多年未有土地入手的窘境,无奈之下引入盛世新业,后者以开发保障性住房见长。

　　华远地产董事长任志强认为,2002年,国土部停止土地协议出让,实行招拍挂以来,价高者得在一定程度上体现了公平原则和抑制腐败的作用。但在背后也同样存在玄机。如许多地方政府为满足于城市吸引资金的要求,会在土地交易之前进行特殊性招商,并按招商要求对公开上市土地设定定向建设的特殊要求和门槛。如北京CBD东区中服地块就设定必须是金融企业投标。一些地方则设定必须有五星级酒店、某些地方设定必须是企业注册资本在多少亿元以上,限定必须保证有多少银行或金融机构总部……从限定投标企业资格到限制物业经营方式,大多数企业无法在公示的短时间内满足条件,无奈失去参与投标的机会。

　　业界评论,在当前招拍挂附加规则不断复杂化的背景下,一些企业为参与竞争采取联合的手段,达到彼此优势专长互补,以满足规划的基本要求,从而拿到土地竞拍的“入场券。”

　　专家预计,在调控面前,未来将有更多的“联盟”出现,优秀房地产企业不会坐以待毙,做出战略性创新和转型将是必然选择。此外,通过对各上市房企三季报研究,内地房地产市场排名前3位的企业的市场占有率已经达到历史新高。万科等龙头企业在全国范围的收购进行得如火如荼,行业的集中度正在不断提高。也许,行业的实质性兼并重组将加快来临。