上海退地插曲不会引发退地潮 土地市场供求两旺

　　11月最后一天,上海市规划和国土资源管理局发布今年第104号土地使用权挂牌出让公告,证实了嘉定区真南路以南、走马塘以西住宅用地退地传闻。有分析认为,由此退地或将波及更大的范围,并可能成为房价下跌的征兆。2008年年中上海某地块被退之后,多个城市随即纷纷曝出退地消息,并出现了一轮房价调整。那么,此次“退地”是否会引起多米诺骨牌效应?对此,业内人士多数持怀疑态度,称目前局部地区个别项目的退地不会带动大范围退地潮的出现。

　　虽有上海退地插曲,但当下的土地市场仍难言冷清。土地推出量依旧保持在高位,住宅用地的成交量也呈小幅微升态势,更为惹眼的是热点城市近期成交的部分地块楼面价频频接近或突破2万元/平方米。业内人士认为,退地潮恐难在全国范围内出现,地方政府推地时的较高定价也凸显了其对土地市场的乐观预期。

　　“上海的这次退地具有一定的偶然性因素,与开发商自身有很大关系。”美联物业全国研究中心主任徐枫对《经济参考报》说。在她看来,在相对喧嚣的拿地高潮期,尤其是在中央经济工作会议即将召开的敏感时刻,此次退地引发市场各方的关注和猜想在情理之中,不过,这次更多是偶然因素,不太可能引发退地潮,更不太可能引发新一轮的房价调整。

　　中广信地产服务机构事业一部总经理卞明也持相同观点:“这只是涉及个别地块个别开发商的个别现象,没有行业代表性。”

　　至于退地是否能反映出开发商的资金链普遍紧绷,业内看法不一。有观点认为,这或许是当下开发商们的一个缩影,密集调控之下,资金链濒临断裂。卞明则透露,他所接触的一部分开发商的资金链还没有紧张到不得不退地的程度。

　　的确,相当一部分开发商尤其是实力雄厚的大型房企并没有放慢拿地的脚步。继万科一周拿下4宗住宅用地、佳兆业一天斩获9幅地块之后,九龙仓、碧桂园、龙湖地产等上周(11月22-11月28日,下同)均有地块入手。供地方面,多个热点城市的推地热潮仍在继续。

　　中国指数研究院的最新数据显示,上周监测的20个主要城市共推出土地178宗,较前一周增加16宗,推出面积1189万平方米,环比上升1%,其中住宅用地推出78宗,共计631万平方米,环比上升13%。成交量方面,住宅用地成交34宗,与前一周持平,共计成交255.3万平方米,环比上升14%。

　　自新一轮楼市调控以来,重点城市土地市场放量供应的特点愈加明显。据中原监测12个重点城市调查数据,自10月以来各地居住土地供应累计超过1600公顷,平均每周供应量达到200公顷,较今年1至9月周平均水平高出14%。根据目前土地供应调查情况看,未来1个月内还将有939公顷宅地挂牌出让。中原集团研究中心高级经理刘渊预计,年底各地土地市场将持续供求两旺的活跃态势。

　　在土地市场推出量和成交量增加的同时,部分地块的楼面价也高位运行。据统计,仅上周,热点城市楼面地价达到每平方米万元以上的便有4宗,其中,杭州西湖区的杨家牌楼A地块,楼面地价达25297元/平方米,高居首位,另外2宗地块的楼面价也接近2万元/平方米。其实在业内所称“9·29新政”之后,这已不是第一次。据公开市场消息,11月29日,位于温州市区热点区域的“原温师院”地块出让时的楼面价高达3.7万元/平方米,更早些时候,广州、武汉、南京、杭州4城市推出的5幅宅地均拍出高地价。广铁与珠光联合体更是以86亿高价拿下的广州广铁南站“巨无霸”地块,创造了“9·29新政”以来的最高总价。

　　尤为值得一提的是,部分热点城市推出地块的楼面均价即达每平方米万元。“最近部分地方政府对地块的定价稍微激进了一点”,徐枫提醒说。仍以上述上海嘉定区真南路以南、走马塘以西地块为例,退地后二次出让的挂牌起始价已远超去年。有消息曝出,该地块重新出让的竞买保证金达6亿元,超过了这幅地块去年底推出时的5.5亿元底价,而挂牌起始价则高达19.3亿元,与前一次的出让底价相比,涨幅约为250%。业界粗略估算,这幅地块推出的楼面单价已突破万元。

　　徐枫认为,这在一定程度上反映了地方政府对土地市场的乐观预期,“事实上,其他热点城市的土地出让基本上与上海类似。热点城市是一个风向标,如果这些城市的土地出让处于亢奋状态,必将会对整个土地市场的风向产生一定影响。”

　　一位业内人士对《经济参考报》表示,在楼市调控趋紧的氛围下,地方政府这种做法或许并不明智,不过,地方政府可以通过综合招标等手段,在一定程度上减少高价地的出现,比如土地出让时要求配建一定面积的保障性住房,从而拉低楼面地价,实际上地块上商品住宅的楼面价一点也不低,这既可使土地出让金的收入持续攀高,还可在一定程度上降低社会的关注度。