大兴撬动城南商业板块 地铁线上的商业机遇

　　与诸多郊区线路不同，大兴线串起的并非一片片待开发的商业荒地，而是一个个具有现实基础的潜力商圈，它带给当地人的并非“从无到有”的希望，而是伴随着城南行动计划而重生的既有商业体系。截至目前，从重点站点到整条地铁线，“三心一带”规划的提出意味着大兴区政府已做出严密规划，“十二五”期间，地铁大兴线将是大兴区经济发展的一条主线。

　　大兴相比房山、昌平是距离市中心最近的郊区，不堵车的话从西单、王府井到达大兴也就40分钟左右，等地铁开通后时间会更短。来自城区的淘货一族正在成为大兴商业发展的新动力，直通市中心的地铁大兴线的开通，无疑将为这个被白领视为“淘货之城”的大兴注入越来越多的消费者。

　　在大兴已经居住6年的王先生告诉记者，2004年自己刚搬进大兴的时候，这里还是以当地村镇居民为主，无论交通还是社区商业配套设施都相对比较落后，但从2005年开始，这里的生活发生了一些变化，一些大商场陆续进驻大兴社区，区外的人也相继到大兴居住。

　　一位家住在星华大街的居民告诉记者，大兴地区平时街道上的行人和车辆都不太多。自己平时活动范围基本在小区周围一公里左右，主要依靠小区不远处的世纪联华超市，一般的购物需求在那里就可以解决。目前大兴区的商业娱乐设施相对来说比较齐全，百货商场、超市、电影院等设施基本可以满足当地居民的日常消费需求。

　　正如王先生所说，本世纪初大兴商业的发展与这些瞄准京城郊区的“新移民”的消费潜力密不可分。而随后的几年中，来自城市里的淘货一族正在成为大兴商业发展的新动力，直通市中心的地铁大兴线的开通，无疑将为这个被白领视为“淘货之城”的大兴注入越来越多的消费者。

　　“我们都对大兴印象不错，周末经常去那里淘货，”李小姐是一名在北京城区工作的白领，一次偶然的机会去大兴逛了一圈商场，她惊喜地发现这里的Only和Vero Moda几乎一年四季都在打折，一件断号的红色羽绒服居然售价99元，李小姐想也没想就将其买回了家。从此，大兴就成了李小姐和闺蜜们的淘货城，几乎每周末都会光顾。

　　李小姐表示，之所以选择大兴，主要是看中它的地理位置。大兴相比房山、昌平是距离市中心最近的郊区，不堵车的话从西单、王府井到达大兴也就40分钟左右，等地铁开通后时间会更短，还节省了来回的汽油费，成本核算下来每件衣服又便宜了几块钱。

　　不过据土地规划局的负责人表示，在规划土地的作用时，地铁的辐射范围一般在500米左右，如果延长最多也就是1公里。所以，就算是地铁周围会开设一些新的商场，但是能否让老百姓已经形成的生活方式发生改变，还有待市场考验。

　　新的成熟商圈崛起

　　地铁大兴线就是串联“三心”的“一带”（商业景观带），地铁沿线区域范围达22公里，占地约10万平方米，总建筑面积约40万平方米。

　　这条景观带的定位是纵向联通大兴新城南北的商业景观带，是中心城深入大兴的商业发展动脉。地铁大兴线中主要发展西红门站、枣园站、义和庄站等。发展将分为两个层次，第一个层次是邻近生活区的站点，与现代生活广场衔接，形成区域性商业中心区。第二个层次是深入产业区的站点，与产业区商务商业相衔接，形成小型商务商业中心区。以几大重点站为核心，辐射发展。

　　“坚实的商业基础、直通地铁线带来的交通便利、城南开发的机遇，所有这些表明，大兴将不是一座仅为新移民提供居所的‘睡城’，它将成为一个新的成熟商圈。”大兴区政府相关人士表示。

　　去大兴置业的诱惑

　　大兴历来有“离北京最近的郊区”的称号，新城区与天安门广场的直线距离仅为20公里，大兴成了北京接受城市“新移民”最早的郊区之一。2009年底，北京市政府公布城南行动计划，有了开发规划的地铁线价值陡增，“住到大兴去”的呼声甚至超过了当年“住到通州去”。而地铁大兴线又是4号线的延长线，很多在西单、金融街工作的人群更愿意去大兴置房。

　　在即将开通的5条地铁线中，大兴线是最受期待的线路之一。据大兴区售楼人员介绍，在2005年以后开的新盘之中，购房者多来自北京的各个城区，以30岁左右的上班族为主。人口数量的增加也给这座新城交通带来了新的负担，与市区缺乏快速通道、五环路出口较少、京开高速避不开南二环等拥堵路段，大兴的位置优势在很大程度上被削弱了。也正是在这样的背景下，2007年，地铁大兴线即将动工的消息立即让大兴的房地产重新升温。

　　2007年大兴区新开盘项目11个，其中普通住宅占绝大多数，开盘均价多为6500-7000元/平方米，部分位置较好的普通住宅项目价格为8000元/平方米。此后房价一路走高，直至2008年底，部分新盘价格突破2万元，作为远郊区的大兴成了房地产界的神话。当时不少分析人士预测，大兴房地产存在巨大泡沫，市场上出现了观望情绪。

　　然而泡沫始终没有破灭。2009年底，北京市政府公布城南行动计划，大兴的房地产迎来了第二次“狂热”，有了开发规划的地铁线价值陡增。据中介机构统计，城南行动计划公布之初，地铁线周边的房屋均价以每月每平方米1000元的速度上涨。“住到大兴去”的呼声甚至超过了当年“住到通州去”。

　　大兴也在近段时间集中迎来了宣武、崇文、西城等部分拆迁户，房地产市场每年约以40%-50%的速度增长。目前大兴房价呈逐步走高趋势，在几个郊区中率先突破了2万元/平方米。

　　一位房屋中介公司人士表示，虽然目前房价调控政策让房屋销售市场速度放缓，但年底一般开发商因为担心次年房屋积压太多，将会出售一些相对低价的房子，再加上地铁大兴线即将开通，大兴很有可能在年底再次出现买房的小高潮。

　　记者在大兴地铁沿线附近也发现，目前大兴区已出现不少大规模圈地建设商品房的迹象。“马赛公馆”、“金地仰山”、“首邑溪谷”等楼盘也已经开始销售。一位从事房地产工作多年的人士向记者介绍，只有成规模的楼盘才会让房价有大量增长的空间，而地铁大兴线又是4号线的延长线，这样会让很多在西单、金融街工作的人更加愿意去大兴置房。

　　地铁线上的商业机遇

　　TESCO、欧尚等外资超市陆续加入势必会让大兴的商业格局面临重新“洗牌”。随着年底地铁大兴线的开通运营，大兴商业也将迎来新的发展机遇。大兴全部规划围绕地铁展开，被称为“三心一带”的新商业景观是“十二五”期间大兴商业发展的重点。

　　商业格局面临洗牌

　　在南城的开发中，大兴可谓近水楼台先得月。经历了上世纪90年代的起步与本世纪近几年的加速发展，大兴商业已初具规模。如在超市业态中，物美超市在大兴有一家1万平方米的大卖场和四家综合超市，大兴周边农村的消费力也不容忽视，资料显示，2006年物美大卖场一天的销售额就近100万元。

　　这样的规模显然不能满足一个即将开通地铁的新商圈。业内人士称，尽管目前大兴区的世纪联华和华堂都拥有自己的超市，但是还没有出现能和物美相抗衡的超市业态企业，随着地铁大兴线的轮廓日渐清晰，TESCO、欧尚等外资超市陆续加入势必会让大兴的商业格局面临重新“洗牌”。

　　2008年地铁大兴线开工消息刚刚公布，TESCO就与北京金色时枫房地产开发有限公司签订了位于大兴黄村火神庙商业中心的合作项目。TESCO将租用该商业中心的地下一层和地上一层开设TESCO乐购大卖场，总面积约2万平方米，该大卖场也于上个月正式开业。外资竞争者的加入让大兴区的商业竞争升级。就在TESCO即将开业之际，大兴区北黄庄物美大卖场大兴店开始37天的不闭店调整改造。“地铁开通以后，大兴的生活节奏将更加接近城区，根据这一特点，物美的经营也将做出相对及时的调整，”物美商业相关负责人称。

　　百货业态方面的华堂也面临着竞争的考验，目前华堂的定位是中高端，正好与离自己不远的火神庙地带形成了竞争。华堂方面表示，王府井百货开业时已经出现了一轮竞争，而火神庙商业中心中高端的定位势必又会对自己形成一定冲击。目前大兴店销售额每年以20%的速度增长，华堂将多方面完善自己，如增加品牌、加强服务功能、引入知名餐饮等品牌，并将每个楼层建造出餐饮店。

　　分析人士认为，随着郊区人口聚居地的形成，商业配套设施的完善成为亟待解决的问题。由于客观商业环境不同，在郊区开店，商家不可能短时间实现快速盈利，需要有相当资金实力的商家，经过一定时间段的考验。

　　地铁串起商业脉络

　　房地产的升温，将更多的“城里人”请进了大兴。“城南行动计划”提振了社会对城市南部地区发展的信心，央企、外企、民企等一批重大产业项目相继签约落户。据大兴商务委介绍，随着年底地铁大兴线的开通运营，大兴商业也将迎来新的发展机遇。

　　大兴全部规划围绕地铁展开，分别是火神庙商业中心、西红门休闲商业中心、埝坛商务商业服务区，而整条地铁线也被定义为地铁商业景观带，被称为“三心一带”的新商业景观是“十二五”期间大兴商业发展的重点。

　　大兴区规划委介绍，火神庙商业中心主要地段是兴丰大街东、黄村东大街南，占地约5万平方米，总建筑面积22万平方米。该商业中心的消费对象定位于年轻时尚人群、城市白领、城镇富裕人士，是“十二五”大兴新城商业中心区核心项目，将成为未来大兴商业形象名片、现代魅力生活港。大兴商务委方面表示，计划借此商业中心有效提升大兴区域商业层级，引领大兴现代时尚生活消费，引领和带动黄村商业中心区整体商业升级。在商业开发上，首次采用整体定位、整体规划、高端带动、整体开发；首次采用组合式商业配套，满足不同人群多层次、多样化需求；首次引进精品百货、国际品牌综合超市、品牌电玩城等业态，实现业态升级。

　　西红门休闲商业中心的地段则是西红门镇，规模40万平方米，主要消费群体是北京市民及京津冀区域时尚消费人群，形成国际品牌商业聚集区，打造具有广域影响和辐射面的北京南城大型多功能休闲商业中心。以瑞典宜家亚洲旗舰店项目为主力店，集聚迪卡侬、欧尚等主导品牌，吸纳其他专业品牌和特色品牌跟进。目前还计划引进一家精品百货店，与其他专卖品牌错位发展，截留北京南城百货消费，并建设集中的餐饮区或餐饮街，以及标准化超大型停车场。

　　埝坛商务商业服务区位于大兴新城埝坛地区，规模约32万平方米。消费对象主要是大兴区行政办公、商务人群，定位是高层级、高品质商务商业区，大兴新城商业发展新区。主要满足周边行政办公和商务商业功能服务需求，发展现代商业形象街区和高层级购物中心，积极引进主流餐饮品牌入驻，立足品质休闲，在发展IMAX电影院等时尚休闲设施的同时，发展高品质商务俱乐部、休闲商务会所等业态，为周边人群提供高层次商业休闲空间。发展24小时便利店、办公用品超市等小型商业设施，编织深入商务区的商业网络。