进入楼市淡季上海开发商扎堆放量 房价优惠缩水

11月已进入到最后一周，在结束了连续5周的下挫后，沪上开发商大有在淡季启幕前，乘胜追击之势。

上周末，上海楼市呈现出多盘扎堆放量的热闹局面，其中闵行区占据3席。但是虽然诸如万科等楼盘推出了一定的优惠措施，但是从价格上而言，却是缓步走高。

　项目开盘“涨”声连连

昨日，记者根据网上房地产及多家机构监控数据获悉，上周末万科城花新园、上海三湘海尚、招商雍华府、万科花园小城、保利家园、中海御景熙岸等楼盘相继开盘。而来自新浪乐居楼盘中心的数据显示，本次开盘的房源大多集中于外环外，覆盖闵行、宝山、浦东和嘉定4区。其中7成项目是精装修或者全装修的房源。

在本次开盘中，上海万科推出了城花新园和花园小城两个项目。网上房地产数据显示，两项目各开盘78套和48套房源。其中，万科花园小城从25日起付意向金可享2万元优惠。但是记者发现，该项目本次开盘的价格区间在17400元/平方米-19400元/平方米。而10月26日，该项目开盘时的价格区间仅在16600元/平方米-18800元/平方米。如果以本次开盘价格加上优惠所折算的最终价格，与一个月前该项目开盘价格相比，仍要高出近600元/平方米。

据网上房地产显示，保利地产11月27日也推出95套联体别墅。网上显示该项目的价格区间在29600元/平方米-29900元/平方米。而早前，该项目市场预计价格仅在23000元-24000元/平方米。

虽然多个项目开盘价格上涨，但是购房者却已经开始从观望中淡出。截至昨日20时，万科花园小城开盘48套，网上房地产显示预订及已签套数为33套，去化率达到了69%。对此，搜房网数据监控中心分析师表示，接近年底，传统的销售淡季即将到来，开发商都准备抓紧开盘放量，希望能赶在淡季前回笼资金，因此造成上周末项目扎堆的现象。但是由于大多房企今年的销售任务已完成，因此在价格上并不会有所放松。

　房价优惠将再次缩水

而对于即将到来的12月，业内人士预测，房价优惠将再度缩水。来自搜房网数据监控中心的数据显示，总价折扣依然是沪上最普遍的优惠方式，并且以9.6折-9.9折居多，约有60多个。进入年底，除了一些新上市的楼盘，多数项目优惠幅度减小。

据统计，在12月份打折优惠的156个新盘中，8-9折或者总价减10万元以上、单价降1000元/平以上的楼盘占14%，较上月占比18%有所降低；9折以上或者总价减10万元以内的楼盘占60%，环比上月的51%呈一定幅度增长；单价直降100元/平方米-800元/平方米的楼盘占10%，与上月的9%基本持平；限量特价房和赠送面积的促销方式均有所减少，分别占4%和6%；其他如送契税、精装修、送车、车位等优惠占6%。

业内人士指出，按照规律，每年年终大多完成任务的开发商将进入明年的销售准备期，由于对目前楼市调控的后手儿不明，开发商并不会急于做出判断，现在打折优惠的主要目的是在年末淡季为明年积累客源，所以并不会有什么大的动作。

“十二五”保障房大扩容

在开发商对明年楼市进行分析的同时，上海政府部门也在为楼市未来进行谋划。近期，行业内已经流传开一份“十二五”期间上海住房建设初步方案，而这一方面如果得以实施，有可能会促使开发商对于楼市迅速做出反应。

据消息人士透露，“十二五”期间上海住房建设的重心将转移至包括经适房、廉租房等保障房上。 “十二五”期间，上海住房建设大约为1.25亿平方米，其中保障房建设占到了总数的半壁江山，其中经济适用房建设2300万平方米、廉租房公用房建设2000万平方米、重大工程配套拆迁安居房建设2000万平方米，总数达到6300万平方米。剩下的2500万平方米则用于非住宅的商业地产配套项目建设。用于商品住宅建设仅1700万平方米，仅占总数的13.6%，普通商品房(中小型、限价房)占到了2000万平方米。

对此，中国指数研究院副院长陈晟指出，“十二五”规划清晰表明上海住宅供应结构向保障体系的转型。其中廉租房公用房的建设总量大幅上升，是本次规划的最大特点。以套均60平方米计算，“十二五”期间规划新建廉租房将达到33.3万套，而“十一五”期间所定目标为廉租房受惠10万户，仅相当于“十二五”期间的1/3。 “十二五”规划中，经适房总建设面积将达2300万平方米，占比上升到18.4%。联系二次调控期间，上海细则曾指出“今后5年新增保障性住房100万套”，平均每年20万套，未来绝大多数的刚性购房需求将分流到保障房市场的趋势已经非常明显，这对商品房市场的格局将造成极大影响。

(作者：张骏斓)