广州地铁三号线北延线开通 沿线商铺业主惜售

地铁三号线北延线开通已满月，沿线商铺坐享地铁利好，业主纷纷惜售，商铺放盘价水涨船高。记者乘搭地铁实地踩盘，发现沿途商圈已初具规模，便捷交通为商圈聚拢人气。但在各站之间，商圈以外，临街商铺数量虽多，但多为门庭冷清，旺铺稀缺。业内人士表示，若要提升商圈氛围，除了依靠市政建设的不断完善，吸引商家进驻商圈，更重要的是给时间让居民逐渐改变原有消费习惯，与新商圈生活融为一体。

　现象1：

　商圈初具规模，临街旺铺稀缺

“广州大道北的沿街商铺租的多，卖的少。现在市面上多是100~200平方米的街铺，小于100平方米和大于200平方米的商铺较少，前两年大热的20~50平方米街铺也渐渐淡出人们视线。”合富置业市场部梁燕明表示，广州大道北的商铺总数虽多，但旺铺却并不多见。

记者周末实地走访地铁三号线梅花园站至京溪南方医院站，除沿途几家大型购物中心的周边商铺外，不少街铺虽同享地铁利好，但门庭冷清。沿途店铺面积大小不一，进驻经营的个体商家种类繁多且分布杂乱，其中梅花园站周边以汽配汽修店数量最多，在汽配店之间偶尔可瞥见几家小吃店或服饰店，但无论是其规模还是档次都十分有限。

中原地产工商铺廖主管在接受采访时表示，并不是整条地铁三号线北延段上盖商铺都在涨价，“从梅花园到京溪，真正的商铺旺区很少，近期涨价比较明显的商铺也主要集中在圣地广场、太阳城广场及南方医院一带；沿着广州大道一路向北，街铺分布散乱无序。”他指出，也正是因为这些个体商铺缺乏整合，导致整个商圈“东一块，西一块”迟迟未能连成一片，商业氛围不够活跃。他还告诉记者，由于受房地产政策影响，近几个月“问价找铺”的买家多了，但现在好地段的商铺几乎没有业主放盘，就连地段相对差的商铺放盘量也不多，僧多粥少，商铺业主们也有了继续惜售、涨价的底气。

　现象2：

　商铺售价翻倍，租金回报滞后

由于市场小面积商铺不多，在中介放盘的商铺价格不菲，售价介于6万~7万元/m2，“在合富放盘的商铺最便宜都要600万元，这个起步价并不是小投资客能‘玩得起’的。”据梁燕明回忆，2008年开春时节，同地段的商铺价格才2.5万~3万元/m2，短短3年，商铺单价增加两倍多。

她认为，推动广州大道北沿线商铺涨价的原因有以下三个，一是有赖于地铁三号线的开通，市政路网建设不断完善吸引了外区商家注意；二是大型楼盘“扎堆”兴建，尤其是建在天河区与白云区交接的广州大道北路段，吸引了众多在天河上班的中高端消费人群迁居此地，从而带动该区内的消费水平；三是大型综合购物中心的进驻，直接提升了该地段的商圈档次。

廖主管则对此持另一种观点，他承认近年商铺价格涨价迅猛，“但从租金和实际经营状况来看，除了为数不多的大型购物中心外，沿线街铺的租赁市场不容乐观。”据了解，街铺持有人多是城中村的村民，他们对卖铺兴趣不大，“现在住宅涨价幅度比商铺大得多，这部分业主为了获得更大的利益，大多选择惜售不卖了”，但对出租却非常在行。他们不与商圈核心商铺每月300元/m2的租价相比，“很安分”地将租金减半，以求稳定租客。因此，该地段租金回报率常年维持在3%，与老城区的租金回报率相去甚远。

行家建议：

“街铺”≠“旺铺”，社区铺有睇头

据中原地产工商铺廖主管透露，选择在广州大道北购置商铺的客人里，仅有不到一成的客人是买铺自主经营的，绝大部分都是投资客。而在这里投资商铺也有讲究。

廖主管告诉记者，这里的商铺大致可分为三类，一类是位于大型购物中心内的商铺，但因为大型购物中心多为发展商的持有型物业，通常是只租不售，产权铺罕见；一类是临街商铺，这一类街铺业主多为城中村居民，放盘量不多；还有一类是社区铺，位于各大社区的商业裙楼。

商圈核心商业物业货量稀缺，“不过即便有货，也是‘贵妃价’，没有千万预算怕是谈不下来。”相比之下，临街商铺的价格更加亲民，个别地理位置一般的商铺更低至1.5万元/m2，但靓铺不多。“买街铺除了要考虑交通环境外，最重要是与周边商圈的距离，能与周边商圈共享客户资源的街铺便可称之为‘靓街铺’。”

而社区铺的投资前景则被不少业内人士看好，尤其是一些大型成熟配套社区，因其稳定的居住群体从而保证稳定的购买力，这类店铺的售价比商圈核心位置的价格略低，却优于临街商铺。但廖主管提醒投资者，资金充裕的买家可以考虑购置成熟社区的商铺，而资金紧张的买家则不妨投资新建楼盘的社区商铺。“但投资商铺不同于投资住宅，住宅因其货量较多，投资者仍免不了投机取巧，而投资商铺则是‘放长线，钓大鱼’，想要短期获利的买家需谨慎入市。”

(作者：王雯倩)