地产巴菲特下午茶 中原李文杰追忆楼市野蛮生长

　　巴菲特夜宴的天价开价让人咂舌，但还是有众多成功人士趋之若鹜，为什么？与巴菲特在投资经验、商业思想上的交流的价值是远远超过它被标出的价格。

　　作为有责任感并勇于承担的媒体，搜房网与《北京青年》强强联手，推出“地产巴菲特下午茶”高端访谈栏目，搜房网友零距离对话地产大佬，深度挖掘其成功经验和思想价值。

　　2010年11月26日下午，“地产巴菲特下午茶”中原地产华北区总经理李文杰带你追忆楼市十年野蛮生长。

　　
活动时间：2010年11月25日14:00

　　活动地点：中原地产北京公司

　　活动嘉宾：

　　中原地产华北区总经理 李文杰

　　《北京青年报》资深记者 邱旸

　　微博挑张传统媒体 人人都是传播者

　　【主持人】：北京传媒、北京青年周刊和搜房网做的明星下午茶“地产巴菲特”栏目，今天第四期，主要是地产界的风云人物参与其中聊聊个人、市场、社会。今天华北区总经理李文杰李总来参与今天的互动。目前是一个传播速度特别快的时代，您也是一个公众人物，每年接受媒体的采访、交流非常多，您觉得对于微博这个热点话题，它是不是也是行使了一种公众传播的功能？您对这种方式、接受的能力包括社会的传播能力有什么样的看法？

　　【李文杰】：第一，我基本上觉得这可能是新媒体，虽然说形式上它的工具上可能还是有传统的硬件，但是，从它使用上是一个新媒体。现在越来越多的人透过微博移动终端来获取信息。而且我觉得微博不同的地方是它有一个互动性，这个互动性说明你可以和你关注的人零距离去交流，比如我和王菲我们不熟，但是我也是她的粉丝，我留言了她会回的，当然她不知道我是谁，但是有互动，我觉得这个很重要，这种形式就是新媒体。

　　【李文杰】：目前来讲，在我们内地来讲，首先信息传播实际说现在速度越来越快了，在没有微博前手机也有移动终端，它的发展速度快，最快是和我们智能手机3G传播出来的，因为它具有一个基本的硬件，作为我们企业，我们是在信息技术应用方面，微软评价我们企业是全世界信息技术最好的中小企业之一，这是它的评价。因为我们作为我们自身的企业来讲，首先我坐在这个地方，打开我的手机能看到我前后左右时间安排，包括看到我同事的安排，这些真的是我们在用，我出差以后，我的审批都是邮件审批，而且我们很多交流是我做一个文档，我们做一个报告，我是和深圳和重庆的同事一起来做，我们在平台上是共享的，我可能不认识那两个人我可能跟他们交流，在我们内部都实现了。对于我们来讲，这个东西对我们最早，我们企业上微博的人比较多，到现在你看在微博上我们房地产行业的服务企业来讲，我们这个企业上微博的人比如说我们集团主席、CEO、高层、各城市的头全在上面，叫什么名字的都有，我们有内部交流。你采访我的时候，我们在香港有一个很重要的培训，在现场有我们自己同事在直播，相当于一个媒体，我不知道这种形式可能对我们传统媒体有一个挑战，大家对这个东西的传播速度有认同，传统媒体也要想怎么跟上？要有一个嫁接。这是我自己对微博的看法，我们企业已经应用起来了。

　　区域供应量及房企资金状况决定价格涨跌

　　【李文杰】：我觉得首先供应多的地方降，供应少的地方降的少。供应多的地方降的多，我们以北京为例，首先主要供应在外围新城，昌平、顺义、通州、大兴、房产，这个外围供应多，价值还要再进一步回落。

　　【主持人】：同一区域里面不同开发很难售，前两天我和一个开发商聊天，他们拿地05、06年拿地是2、3千块钱，现在卖到了2、3万。

　　【李文杰】：你不降也可以，你不降就看你储备够不够，可以到明年再看看，它现金多，它可以维持销量不动，或者销量少，比较长的时间，如果说它现金少，使应付帐款多，它能够忍受的时间更短，要尽快的去销售，如果说他不赚钱或者亏钱交易也没有办法，没有买涨买跌，谁保啊！

　　【李文杰】：是会跌的，目前楼市的情况给很多人经验是只涨不跌，这个一旦跌起来会更吓人。

　　【李文杰】：供应少的地方下降空间很小。

　　【主持人】：在公众面前你给人的印象是温文尔雅的，我不知道生活中你是什么样的？比如说大多数人闲暇时光打高尔夫，有人骑马，我不知道你是怎么样的来调整自己的？

　　【李文杰】：现在大多数时间在工作上，自己的时间安排很少。在孩子、家庭的地方花的时间比较多一些。可能再过一段时间，因为现在没有那么多时间去做自己喜欢的事情。

　　【主持人】：以前喜欢干吗？

　　【李文杰】：旅游、运动。

　　【主持人】：喜欢去什么样的地方？

　　【李文杰】：有人的地方。比如说我不喜欢看风景，爱看有风土人情的地方。

　　【主持人】：国外还是国内？

　　【李文杰】：无所谓。

　　【主持人】：现在这种声音确实越来越少了。

　　【读者】：我是做媒体销售。刚开始的时候说中原地产的LOGO有中国古文化的韵味在里面，我一开始特别想问中原地产的企业文化在哪里？这种文化和企业营销之间，增加企业竞争力方面，咱们是怎么样结合的？刚才听您聊那么多我就理解了，实际上从企业社会责任方面，可以说贯穿了整个企业对内对外，这个挺令我钦佩的。

　　【李文杰】：谢谢，我补充一下，我们经常说我们经常用的东西是老子过去的东西，道家无为而治一些东西，老百姓只要让他干就行了，别让他知道为什么干！你在企业中，企业管理人员你的员工执行力强还是说发挥他的潜能？他会用主观能动性来确定，这个主要是企业有不同文化，我们自身来讲无为而治用了这么多年已经形成了一套完整的系统，我们自己也在学习它的文化在实际管理中的应用是什么！包括对于熵的研究，之前有一篇自主理论，我们把它和老子的无为而治联系起来，自主制是叫物理、化学的概念，对于每个个体是最小的单元，我们在内部管理的时候其实经常用生物界的生长、发展，它是怎么传播的？包括自然界的基本理论，还是回归到原始。是本原的东西。我们所说的很多企业的文化要追求卓越，我们企业没有说要追求卓越，觉得追求卓越是骗人的，说怎么可能会有卓越呢！

　　【读者】：你满足了你每个个体的需要，它觉得舒适，会跟企业的总体的精神变成一体了。会融为一体，作为整体向一个方向形成一种核心。

　　【李文杰】：要辩证的来看，我们叫无为而治的学习，不能说你必须得无为而治就有为了！

　　【李文杰】：你说的是特别有为的人一般是精英，什么叫精英呢？有很多想法，做很多事，很快，很高效率，很出成果，我们叫精英，但是他会告诉你这个公司的价值管理是什么！他要管理的是叫有为。不容易的，我们这件事情花了很多时间，在企业内部员工经常开玩笑，员工犯错，上司管他就说你太有为了！

　　【读者】：中原地产怎么做品牌营销的呢？你企业定位是想做儒商还是希望是这个行业中的标杆？一个精神上的领袖？

　　【李文杰】：没有那么高的追求。我们的企业它的品牌我们从来没有定位我要说出去，我做出来你看就可以了，你自己判断，之前我们有前面的沟通，我的营销能力强不强我不会告诉你，但是我们做出来你自己看。我的社会责任，我在做就肯定有人知道，你自己判断就行了，你知道了就会自己有自己的判断，而不是说我为了做品牌，我把我全部都放大传播出去，这个不会做的，刚才所说的，可能我跟媒体打交道比较多，说的从来都是市场，我说的市场包括政策的评论，从来都是站在我们市场角度说的。

　　【主持人】：现在近几年在营销方面有一个概念，作为房产经纪的企业，在这方面？

　　【李文杰】：互联网的方面，我们在做不同的尝试，消费住房比较特殊，我经常说消费住房像找对象，很难说我要求的东西一定是你掌握的，它有很强的感性成分，很多人说不有是买房吗，其实买房不是那么容易的，很多人一生中最大的支出就是买房，他买房有很多个人偏好的，首先他看有没有阳光，对他来讲不是量化的资产，是一个主观的感受，是不是一个景观？是不是要坐在窗边喝茶，看这绿地？这都是很多感性消费的。越贵的财产的支出，越是一种感性的消费。比如我们刚才所说的你说这个车跟那个车有什么分别？都是一样的开，但是他就觉得这个车跟那个车不同，他就觉得不同！你要说价钱不同那有身份。在我们看来住房消费是感性的，不管你怎么跨这个营销，你不要忽略了这种感性消费的核心特征就行。不要弄成理性消费，之前有人说做二手房这个还不容易，他们这些人都是素质不高的，我就搭一个平台，卖房人把信息发布，买房人去找房，那么容易啊！他忽略了，我说在网上卖东西一样，不是每样东西都能放在网上卖的是一个道理，网上卖的是标准品，你看到的和你买到的是一样的，住房不是，我在网上放一套房全塞视频，你敢买吗？360度我全给你拍，你不知道这个房间可能有过什么命案！

　　【主持人】：刚才你说的我有感受，还是由物质基础决定。我一个月挣3万的和挣3000的人对房屋的要求能一样吗？绝对不一样。

　　【李文杰】：挣3000的他买房也是有要求的。

　　【主持人】：是有要求，但是在他能力范围内要求。

　　【李文杰】：你3000买一居室，也要在一居室里有判断。也不是说我现在只有一个选择我就不选了，管它是怎么样的，你也有选择的，你窗户是不是炒啊？你邻居是什么情况啊！子女的教育等这是很多的。营销这个东西在很多产品中不容易，比如说卖电视，反而容易卖，那么多电器我就在那卖，现在网上就能卖电视，还便宜。有人见过网上找对象找成的？就看这个照片，跟他结了？你不可能。你不可能看到他就结了，你总要见面谈谈，看这个人是什么样子？感受一下，再接触个几个月几年，照你这样说找对象就容易了！见面了就可以结婚了。不是这样的！

　　【主持人】：像北上广这些大城市在销售方面的特点和它的消费群体的喜好有没有很大的区别？

　　【李文杰】：有。住房消费是一种偏好，所以一定跟当地社会普遍人的习惯是有关系的。我刚才说的，在南方就讲通风不讲日照，北方讲日照又讲通风，深圳的投资人比较多，比较活跃，因为它都是外来移民人口，对投资理财意识很强，北京就没有那么多，北京人买房投资就是要存钱，不租不售！这种情况你们在座的可能也有，有房子，既没有出租也没有出售的很多。这种东西对房地产危害比较大的，社会、资源浪费比较多，你只要用就行了，卖掉没有用。

　　【主持人】：没有流通。

　　【李文杰】：对。钱都放下来就麻烦了，这个社会没有流通，只要出租也行啊，只要有人用说明这个价值能体现出来，你都存着房子这么多房子干吗啊！看似有用，实质都没有用。我刚刚说的使用偏好不一样。在每个城市营销的时候这些客户的关注点，关注产品的类型，它要求的面积很多是不太一样的。

　　中原赶上了中国房地产市场化最快的十年

　　【主持人】：有时间的话微博这个话题可以深入聊。我知道您是国防科大的，从94年进入中原到现在也10多年时间了，您当时是做材料科学，专业跟你目前的事业有什么直接的关联吗？是什么样机缘让你渗透到这个行业里？

　　【李文杰】：我们看很多人学的专业和所从事的工作都不是一样的，这个不奇怪，我个人觉得在90年代初从事的人员都赶上了好时间，刚好在中国房地产市场化发展最快的时间，94年我觉得不是94年应该90年左右就已经从广东开始发展了，广东最早的时候是珠三角，很多楼盘卖给了港澳台，他们那面有第二居所，房价比较贵，而且很多香港人都是广东局的，我们这个企业实际上是在92年、90年以后就开始推内地的楼盘了。这样一推下来，我觉得赶上了好时候，刚好市场在发展，但是未来可能有很长时间发展，但是刚开始发展的时候竞争没有那么多，所以94年左右到现在，企业发展的快，我认为是整个市场发展的快，在这个时间内有很多跟房地产有关的企业全发展起来了，有上市公司，甚至有2000年以后创立的要上市的，还有原来白手起家的，房地产开发公司，我们全国大的上市公司可能在那会还没有发展，这个从我们角度上来讲，我觉得是赶上了比较好的时机。

　　【李文杰】：对。这是高增长行业，在这个高增长行业中，你很多从业的企业和个人发展都很快，包括我说的媒体，媒体在这中间也发展很快，有一些杂志、报纸、广告接收很多也是来自于房地产。所以这个把握，我们是把握住了，对于你问到的个人，我们个人也把握住了，不管因为什么原因，你进入到这个行业，可以说机缘巧合，或者是你偶合就进入到这个行业，你赶上了这么大的发展趋势，我觉得给了很多人一个机会，对于我们这个企业来讲我觉得这个机会把握得更好，为什么这样讲呢？第一，我们港资在香港如果以90年为限，其实我们78年就已经在香港做了，到内地来发展的时候，实际上是内地高增长刚刚起步，高增长刚刚起步有什么？我觉得不是资金，因为做我们地产代理或者经济行业，最关键的是人力智力，你有钱没有用，最关键是你有没有经验和人，当时的情况在内地发展这么快，关键还是在香港有经验、人员、这种行业的把握的沉淀，所以在内地能够发展起来我觉得还是比较顺利的，我们能发展到现在，在全国不管从规模、营收、品牌对于同行来讲无可争议的是最好的，这是有一个比较好的基础，我除了和企业自身沉淀和个人努力也跟大的形势有关系的，你如果在那个时间，你在国外去发展，它的发展就慢，也不可能发展好。在今年除了内地30个城市以外，今年在台北和新加坡两个地方，基本上在话语区，除了内地以外的台北、新加坡包括总部在香港、澳门基本上话语区我们都已经派出来了，在内地有30多个城市，也是相对比较独立的，发展比较好。

　　【李文杰】：这是我们基本的一个发展的模式。另外我们在整个全行业中也是比较少有的，或者是可以说绝无仅有，我们的服务的范围是相对比较符合的，我们现在看了很多上市公司只有一手代理，没有二手没有顾问，没有办公和招商，我们这几个板块都是比较全的，一手、二手、投资顾问包括对企业服务，我们在北京市跟很多企业服务，我们在上海跟很多政府合作，为企业到这个地方办公一方面给它提供物业租赁和买卖服务，另一方面也是招商引资，所以对我们来讲，这个企业是比较大的，还有一个不同的地方，像我们这个企业，从整个企业来讲，我们没有在全国层面有一个公司的完全的代言人也好，而是每个地方的努力，我们从经营理念上来讲无为而治是什么概念呢？无为而治它不坚信我是一棵大树的发展，大树发展到一定程度，终归这棵树会出问题，比如你的树干承压，你的养料能不能供上去？他说我是森林式的发展，我保证每个个体都能茁壮成长起来，这样的发展跟其他企业不一样，其他企业发展在一个上面下跌，然后再拆分，但是我们发展的时候是一个这个模式，所以我去折一个枝条插在这个地方你能活能发展起来就可以了。

　　【李文杰】：还有一个，我们慈善是外界所不关注的，在这个行业中我觉得我们在持续关注和做投入慈善方面应该也绝无仅有。我有时候很不以为然对外界说房地产行业，我们虽然不是发展商，我们也是行业人，我们持续在做，我们最早叫苗圃行动，每年有一些人走，有一个宣传，集资金去做捐资助学，经过10几年、20几年的慈善，我们悟到一点，刚才跟他们聊天提到，就是授人以鱼，不如授人以渔，你给他一条鱼让他吃，不如你教他怎么抓鱼，现在我们很多扶贫其实在青海、云南、甘肃和当地政府合作，来教这些农民如何致富，做投入给他。然后教他，给他钱让他学会发展。让他学会生存和发展的技能给他，好过于给他钱，坐吃山空。

　　【李文杰】：我们有一个香港十大青年的陈女士专门在跑这个事，和商务部下属对接，慈善机构合作，对我们来讲，我们每个企业、希望小学和捐资助学的个人更多，但是我们没有说刻意的给媒体充稿，我们这个企业认为慈善你去做，有受益的，你去影响别人去做，而不是说类似有一个企业把慈善作为一种品牌宣传投入一样，我觉得这是我们比较反对的，你就去做就可以了。

　　【李文杰】：比如说08年汶川地震，我们捐了很多钱，但是我们没有必要宣传，而且我们直接捐到灾区，我们有的没捐的就已经先说了。我们刚开始也不太理解，觉得你不去宣传总可以说啊，但是时间长了慢慢可以悟到，有些事情你去做好过于去说，有些人在社会上吹得很大，他其实没有做，那慢慢的随着时间的推移你是不是真正在做事情别人还是能看到的。

　　【主持人】：北京中原从94年到目前十几年发展，你讲讲北京中原目前的情况？

　　【李文杰】：我们现在有3500多员工在北京，随着北京发展，天津包括在周边河北、石家庄、郑州、济南发展比较快。我们发展我个人觉得和整个公司内部发展的要求是统一的，为什么这样说呢？因为在市场中我们看到我们在不同阶段在这个行业中遇到不同的经营对手，市场的波动也是不一样的，但是从我们企业来讲有一个基本信念，它要求你在这个地方，首先你的经营要有增长性，这是企业性。另外一点，我们要坚持自己自身经营的品牌和责任，做房地产这个行业很多时候我认为很多行业发展是很不规范的，你怎么样做也没有人去约束你，特别是做中介行业，我们经常听外界说黑中介、坑蒙拐骗什么的，这个我们是很清楚的；但是关键问题是你是不是也这样做呢？你是不是说要坚持自己的基本的思想判断和客户服务的要求呢？这个是你是不是能够抵得住市场诱惑，有些企业可能发展很快，它什么都敢做，你现在法律没有约束它。但是，它发展也会很快。

　　【主持人】：但是你手下3000多人，你怎么控制得了那3000多人不去做这种事呢？

　　【李文杰】：在于企业的要求，我不敢说百分之百，昨天北京市政府来我们这个地方考察，我们就给它介绍了我们对于企业风险的防范，我们之前发生过一些风险，你不能说百分之百，它防范之后你企业处理这个事情的姿态，一旦发生了纠纷，或者一些风险，那我们对客户来讲要先保障买卖双方的利益，然后我们反过头来企业再去追究相关人员，而不是把这个事情全推给社会，你去打官司，不是这种姿态，但是很多企业可能是这样的。

　　我昨天在报纸上看到，还有整版说这个经济行业，说有些房屋租赁代理，采用恐吓的手段，非正常的手段，胁迫租户或者是业主，很多很负面的，如果你去打官司，是法律约束之外的，你企业会恪守你的职业操守，我说的在目前行业在发展高增长的时候，不违法的事情不一定是合理的，因为法律法规不健全，不健全的时候你不违法不见得是合理的，它还有道德标准和行业职业操守自律，任何国家或者任何成熟不成熟的市场都有这种。我们反过来说的比较近一点，华尔街金融危机，法律追究不了，他同样也面临职业道德操守的谴责，这个我觉得从我个人来看，对于企业来说在本地发展有一个责任，你要坚守你自身经营标准，这也是要求比较准确的，从我们角度来讲，你发展我不是来这捞一笔，或者我做完了之后看看，你是可持续发展。我们人不算多，在香港大概有5000人，深圳有4000—5000人，上海也有三四千人，整个规模很多，你是服务行业，没有说我生产一台电视机，我这尺寸，国标、企标这样的，它是一个服务。它要求每一个个体要把服务水准提升上来。客观来讲每个个体的标准是和大社会环境有关系的，法律体系、道德水准，你只要企业有这个理念就可以尽最大可能去防止一些问题发生和有些问题发生的时候以最快速度让它解决，和不造成负面影响。

　　代理行业仍处初级阶段 相关法规有待完善

　　【主持人】：中原当时刚在北京扎根的时候，整个市场环境跟现在是完全不一样了，这么些年迅猛发展，您认为代理行目前的行业状况是怎样的？任何市场都是从不成熟走到成熟，你认为代理行业目前走到哪步了？

　　【李文杰】：我认为目前是初级阶段，我们法律法规的体系是欠缺的，我们现在看不到有一部比较准确涵盖我们现在的行业管理的法，比如保险有保险法，银行有银行法。可是没有一个说经济中介或者代理的，没有这个法。可是你知道这个行业在全国发展来讲，从业人员百万以上。是非常庞大的群体，比律师、会计师比这个要多很多，100万以上的从业人口的行业就说明这个行业第一发展快；第二，目前正处在法律法规方面，之后与行业发展，存在着一个法律法规行业管理的缺失，要靠行业中企业和行业自身的能力去进行自律。这是行业现状。随着时间推移以后是规范起来了。我们总部在香港，我们经常安排和北京市有一些交流，有代理监管局，对行业的投诉纠纷的解决，对一些个人和企业进行处罚，定期公布一些牌照、资格认定、行业管理规范、标准的制定等信息披露，这是一个现实情况，眼前我们每个人都要面对，包括客户也要面对，客户有时候光埋怨这个行业也没有用，你客户埋怨这个行业说这些人速度太差了，这是客观现实啊，这伙子人也是在社会中从业的。所以我认为客户一边骂着一边也要找。他还离不开，说明这个需求是存在的，有些人我最不能理解，有些客户被骗，他还老去找，已经公告了是黑中介还老去找，我不能理解你就已经是共识它是不合法不合规的你还去找它去，怎么办？你就找政府。所以这也是不合理的。

　　【主持人】：相关法律法规这块是相对比较缺失的，需要再深入的完善。

　　【李文杰】：对。我们也在参与包括推动这个事情，现在咱们国家需要完善的法律太多，排队比较靠后。但是排上了就有时间表了。

　　【主持人】：代理规范。

　　【李文杰】：类似管理办法。最近媒体也披露了，对于新经济行业，包括一些管理会后续的有过渡性条例政策出来，这个也是有可能的。所以武汉在保险这块，产品不一样，它卖的是保险产品，但是服务也是这样的，还有叫体育文化经纪人也是一样的，但是在保险行业涉及到金融风险比较大，所以专门有这么一个规范。但是很快会意识到，每个人都跟房子打交道，但是不一定每个人都会去买保险，所以这块立法我相信会很快的，速度会越来越快。

　　【主持人】：像中原这么大的企业结构，从目前来看，整个业务也比较丰富，第一是三方代理，第二是中介职能，包括项目运营和城市运营这块，政府顾问功能也都在做，目前在这块饼里是怎么切割的？业务结构和比重是什么情况？之前我们了解中原不是做中介门脸，目前你们的着力点在什么地方？

　　【李文杰】：我们板块分的6成是经纪，5—6成是经纪。3成左右是代理，1—2成是投资顾问，大的板块是这样分的。

　　【主持人】：北京楼盘代理目前是什么状况？

　　【李文杰】：目前我们大概有再售的20多个，要售的30多个，我们最近有几个帝王，比如说马上要上来的“广渠路15号地”是我们在做，还有另外一个地王项目是在国奥村的林翠路1号。

　　【李文杰】：在售的包括香悦四季、海棠公社、美立方等等。还有一些主要的房企我们都是合作伙伴。

　　【主持人】：我有一个问题，之前我也接触了很多项目，他们都是联合代理。这块你是怎么看的？还是看到每个代理公司有不同的优势？

　　【李文杰】：其实不是，完全是看开发商对这个产品的判断，联合代理消费比原来多，原来是因为开发商能够集合不同代理公司的优势，现在这个行业竞争也比较激烈，企业实力不是问题，最关键是你现有的团队能够支撑去做这个细节。

　　【主持人】：世联上市动静小，没有什么太大造势，您怎么看？

　　【李文杰】：我不会说吃不到葡萄就说葡萄酸，因为我们自身不上市，对经纪顾问公司来讲，不是资金密集型行业，它是人力智力密集型行业。

　　【主持人】：作为行业同行，你怎么看待这个事？

　　【李文杰】：我觉得可能是为了降低自身的风险吧，收益也变成公众了，大家上市收益都是看到了，但是风险也是存在的，意味着一个企业经营得好，公众可能受益，但是经营不好，公众也是要买单的，我个人来讲首先上市风险特别大，对于每一个企业来讲都是比较重要的。还有一点上市可能有一定品牌，我不确认有些新的公司可能希望用这个方法快速打开自己的品牌，或许有些效果，我们看到过去一段时间有些上市公司在北京的发展，外地我没有仔细调查过，在北京也没有因为它上市就改变了，我们是不上市的，因为我们自己坚持，我们目前不需要现金去抵抗风险。

　　资金链紧张 房企将现两极分化

　　【主持人】：现在上市公司房地产企业这块负债率非常高。你认为回到行业环节上来，目前资金链是不是这么紧张？前几个月去年底包括今年的大卖，资金充裕，开发商能扛，现在看包括银行、信托、全行业资金的流动性给你卡住了，目前的资金周转，你认为目前房地产企业是什么样的模式？

　　【李文杰】：我觉得整个行业基本上是有定论了，第一，开发商资金会越来越紧，因为从银行、信托、股市、包括私募都是肯定的，但是企业会两极分化，买地的房地产企业还很多。如果房地产企业资金紧张不会去买地，一部分是企业，由于今年销售比较好，我们看达到预期销售百分之百达标的还是很多企业的，完成任务的，这个比例高，说明它在今年能够达标，这部分企业会去增加它自己的利率，还有一部分今年新上市的，特别在4月份，新政出来以后上市的，面临销量不能达标的，这部分就比较紧张。好的还会继续的去买地，情况不好的可能再看一看，甚至有的会低价入市，也有过一些促销、打折或者一些优惠。现在是两极分化。而不是说整个行业都是一样的。我觉得两极分化这种情况是政府调控，这是楼市愿意看到的，好的让你更好，不好的就让你逐渐退出市场。如果有好的体现几块，政府要黑名单、白名单管理方法，在农村上市，土地购置还有包括银行信贷，在很多层面，政府对这方式也是分开处理，竞标的时候我们看到如果他没有囤地行为，没有扰乱预售，收钱的行为，没有说延迟交工，鼓励一些好企业继续发展。对于有一些不良的，可能通过土地，刚才所说的招标我就分数低了。

　　【李文杰】：还有保障性住房的社会责任。另外一个银行信贷也去搞，有没有囤地行为？征求建设部门的意见，甚至别的一些渠道。

　　房地产绑架政府 政府吃鸦片上瘾了--> 

　　房地产绑架政府 政府吃鸦片上瘾了

　　【主持人】：有人说，目前的市场深度调控过后就是分配制了，这种言论现在是比较多的。

　　【李文杰】：我们过去保障性住房欠债比较多，眼下房价高涨的时候，我们一部分加大比例，还有一部分还过去一部分欠债我觉得是合理的，所以这个比例高我认为是正常的。但是它有一个担心，我们会不会倒退？我觉得是多余的，首先我个人认为是不可能倒退的，市场是市场，民生是民生，只是这个比例的问题。一度有人担心说以后连市场份额都有12成，我觉得是多余的，按照正常情况下应该两者各分一半，或者市场占6、7成。我们过去没有分得太清楚，所以在眼下会有些担心，这是没有必要的。

　　另外一个，我们现在来讲从短期内我们现在市场是供不应求，今年我前两天看是2500公顷的土地供应中一半是保障住房，那比明年更高，这是短期内解决目前的一个方法，对这些认为政府采用这些手段过于行政，过于简单粗暴，我问一个简单的问题，怎么办？难道你不管它吗？如果假设一下，我们在4月份不出这个计划，我们现在会是什么样？

　　【主持人】：暴涨。

　　【李文杰】：难道我们不管吗？就这么简单。你不管下去之后这个成本和风险要全世界承担的。我们再来说还有一些舆论说现在根本就是土地供应！我觉得这是社会最深层次的矛盾，你这个矛盾你解决不了，比如说农民土地流转需要时间，我们人多地少需要时间，还有很多城市化进程也需要时间，道理我觉得大家说的都对，我们靠供求平衡、增加供给，你眼下的问题你看看拆迁，现在拆迁一旦有恶性事件，只要拆得快媒体就曝光，说不保障被拆迁户的利益，如果拆慢了这边价格就涨上来了！它是一个问题的两个方面。而不是说有因果关系的。所以，我说要解决这个问题更多要务实去考虑，所以我个人觉得现在保障性住房比例占到一半，另外一个，规范性市场。在我们目前解决不了深层次矛盾的情况下，我们把这个价格用行政手段压住，我觉得这个是叫不得以而为之。有人说政府越管越窄怎么样的，我就问一句话，难道不管吗？我认为这个社会就是这样的，微博也体现不同的声音，真的假的。你可以表达，我个人的观点，我认为目前在现有的市场条件下，我们目前采用的措施是必要的，而且是有效果的，是没有办法的办法。当然最根本的问题，肯定也是供求矛盾，这是市场经济最核心的，大家都知道，可能你解决供求矛盾是要花时间的，要有你的体制去保障。

　　【主持人】：您也认为在短期内根本不能解决！

　　【李文杰】：对。它是长期的，长期要拉动经济，又要保证民生，同时有我们对土地财政的依赖。

　　【主持人】：对于土地财政这块，有说房地产绑架政府这个概念。

　　【李文杰】：我觉得政府吃了鸦片上瘾了。反正土地资源是没有成本的，你要去改变这个情况，要去对社会人力基本水平，包括全球大环境，国内经济发展你需要时间，土地是最快的能够把我们高储蓄的钱转化为房产的最快路径。

　　【主持人】：关键是掌握度，要收方自如。该紧的时候紧，该松的时候松。

　　【李文杰】：房产本身有投资和消费的双重方面，但凡有投资品它暴涨暴跌这是肯定的。没有一个投资品说不暴涨、不暴跌的，因为投资人的信心等等是一点点建立起来的，但是，投资人的信心丧失确实在最开始的时候一下子就没有了。所以你要让它去调整，我觉得理论上并不存在，这是跟人有关系的，人没有信心不是一点点没有，是马上就没有了。刚开始的1/3已经把90%的信心全部丧失了，所以它是一个最根本的人的投资信心丧失的属性。所以我们的温总理说要有信心才能有黄金！其实他说的是将开始的信心没有，就立刻没有了，不会说今天没有一点，慢慢没有，没有就没有了立刻就没有了，但是我信心培养起来是需要时间的，为什么说这个波动会是这样的？以后大家可能很长时间面对的是我怎么能够在这个波动中我能解决自己居住的问题。