高价拿地同时搞打折 万科异常举动背后存玄机

　　上周，北京万科和武汉万科几乎是在同一时间作出了两个“截然相反”的事情。

　　北京万科52亿元海淀拿地

　　11月15日，北京万科联手五矿以52.27亿元的高价拿下北京市海淀区两居住用地。

　　据了解，此次万科联手五矿竞得的海淀区西北旺北C1地块居住项目用地（唐家岭地区整体改造资金平衡项目），规划建筑面积18.72万平方米，成交金额为37.44亿元；海淀区西北旺镇中心C3地块居住、托幼及中学用地（唐家岭地区整体改造资金平衡项目），规划建筑面积9.27万平方米，成交金额为14.83亿元。两块地楼面价分别为近2万元/平方米和1.6万元/平方米，创新政后北京地价最高纪录，不过还是低于之前的市场预期。

　　由于此次竞拍的两块土地所属区位较好，当天每宗地均有10多家开发商参与投标，包括保利、中建、招商局、金地、龙湖、富力、融创住总联合体、金融街（000402）等共计15家公司。不过，尽管竞争者众多，但土地最终的溢价率并没有超过50%

　　根据北京中原统计，该地块所处区域的二手房均价在25000元/平方米，商品房价格则在30000元/平方米左右，甚至部分定位较高的商品房售价已超过35000元/平方米。因此，有房地产业内人士就表示，即使维持现在的市场平均售价，开发商仍将有不错的盈利空间。

　　此外，11月19日，万科还转战南京，以8.6亿元的价格拿下了栖霞区仙林湖的商住地块。

　　中国指数研究院统计数据显示，截至2010年10月底，万科今年以来在全国各地共计拿地78幅，拿地总金额为454亿元，权益规划建筑面积共计1742万平方米。其中万科在北京的房山区、昌平区、海淀区分别拿下了5块土地。

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　　马光远：一方面是拿地一方面是降价，证明万科对未来整个房地产市场仍然是比较看好的，如果连在一起来看的话，更大程度上能够说明的是，它的降价销售行为是他的个别行为，不代表他对整体价格的判断。第二个也就是对一个尾盘的销售，优惠销售的行为。

　　同时马光远认为，在物价上涨负利率的情况下房地产未来的走势日渐扑朔迷离，楼市是否会重演2008年的拐点论，并不是万科降价就能够决定的。

　　马光远：所以我觉得从长期来看，中国的房价我认为肯定会往下走，但是不是年底出现这样的情况，主要还是取决于物价的走势，如果物价的走势没有我们想象的那么严峻，走势比较明朗，我觉得房价往下走的可能性比较大。但是如果说现在物价的走势到明年上半年整个走势都比较严峻的话，要把房价往下压的话，政策可能需要下更大的工夫。而且我们现在看到，有一个迹象，政府有可能为了缓和物价走势，把一部分流动性引向房地产，也就是说如果它为了缓和物价，不排除把房地产调控的力度可能减轻一点，如果出现这样的情况，整个房价的走势我觉得不是万科说了算，仍然是整个物价和未来的政策力度说了算。

　　日前，山西省太原市物价局宣称：房地产企业价格违法将面临罚款。要求实行的“一房一标价制度”，意在规范全市商品房销售价格行为。

　　武汉万科推优惠

　　而在北京万科“高价”拿地的同时，千里外的武汉万科却在11月15日当天推出了优惠活动，

　　根据万科武汉分公司当天的官网显示，其旗下在售的5大项目同时推出优惠活动，包括每周5大项目各推出10套"一口价"特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼；老业主推荐享积分，再减免6个月物业费。

　　由于此时正处于二次调控下的敏感期，龙头老大实行的促销计划，迅速被视作万科全国降价的前兆，更引发是否会产生新一轮降价潮的猜想。

　　不过，武汉万科的有关人士称，武汉万科并未降价，只是为庆祝前十个月销售额超过41亿元，所做的感恩回馈。

　　分析人士也认为，武汉万科此举更多的是有利于其进一步回笼资金，和全面降价关系不大。并且由于房地产企业大多已经完成了本年度的销售任务，因此不会吸引太多的跟风者。

　　业内专家表示，万科降价说明某一个类型的房地产商已经开始回笼资金了。像万科这样的开发商所受的资金压力是比较大的。虽然他今年销售已经创出新高，但是等到他真的要把现金拿回来弥补他未来的建设和土地这部分的时候，还是有点缺口的。

　　因此，北京万科的“高价”拿地和武汉万科的“降价”促销，其实都是万科快速开发快速周转的一种形式。

　　万科地产武汉、深圳率先降价 最高直降20万元

　　中广网武汉11月19日消息据中国之声《新闻晚高峰》报道，面对近千亿元的业绩，在既无内忧又外无外患的情况下，万科昨天（18日）突然在武汉高调宣布，旗下在售五大项目同时优惠，甚至大胆起用了一口价的模式，这让业内始料未及。

　　目前楼市正面临多重调控，业内专家纷纷猜测，万科此举是不是会重演2008年地产一哥打出拐点论，率先降价起跑呢？全国降价潮会否再次出现？

　　此次武汉万科旗下在售的五个楼盘：万科红郡、万科金域华府、万科魅力之城、万科高尔夫、万科城共同推出了优惠联动：如每周每楼盘各推出10套"一口价"特供房源；购房即送11888元家电基金；来访客户均享见面礼等。

　　武汉万科红郡李经理：我们万科这边专门举办了一个万科联动的活动，专门有5个项目作出这样一个相当于是大型让利，为了庆祝万科前十个月销售额超过41个亿，持续排名第一。然后做了一个感恩回馈。

　　在万科高尔夫项目，售楼小姐说，每套的优惠幅度不一样。

　　售楼小姐：原价80万的房子现在折扣下来就75万左右，最便宜的就是70万左右，如果想要一线观湖的，至少82万以上。

　　记者：大概多大面积？

　　售楼小姐：90平方的。

　　按照这样一口价的优惠，降价折扣在9.3-9.5折之间。在现场，看房的人并不是很多。而且很多人并不知道这个活动。一对在看房的年轻人说：这个折扣对他们来说幅度不是很大。

　　年轻人：我觉得这个折扣不是很大，就我目前状况来说这个价格还是有点高。我看了很多房子，万科的还是很高的。

　　而属五个联动优惠楼盘之一的万科魅力之都，仅剩20余套尾盘，目前在做清盘工作，今天基本没有看盘的人群。

　　万科降价的楼盘不只在武汉，在深圳万科也打出促销广告说，万科第五园总价直降20万元，万科金色沁园和万科金山半山也打出了优惠10万元和8万元的字样，但是当记者致电万科第五园的时候，售楼人员告诉记者说，优惠楼盘已经售謦了。

　　同时其他大多万科楼盘大多是在进行尾盘的销售，而优惠幅度也并不能足够吊到消费者的胃口。

　　但是万科北京、上海的项目并没有降价迹象，据记者调查说，万科在北京包括万科公园5号，万科蓝山，万科徜徉半岛，万科红在内的多个项目，也没有出现新一轮的促销。

　　回想一下作为中国房地产业的龙头老大万科，它一直对于降价是慎之又慎的，最近万科在武汉、深圳的降价信息，不禁让业内产生了猜想，2008年的崩盘式降价是不是会再度上演呢？这一次万科降价的背后又暗含着哪些玄机呢？

　　21世纪经济报道地产新闻总监李一戈认为，这次万科的降价行为和2008年相比，显示出了很强的区域性。

　　李一戈：万科这种打折优惠和像深圳这种变相的降价是为了应对四季度淡季的一个正常的举动，我们还看不出来要做全国性营销的优惠举动，但是万科跟2008年有一点不同的是，这一次调控它选择的是区域性的营销措施，也就是说它比较有一定的利益色彩，不像是全国集团性的统一行动。这回武汉开始我觉得跟武汉这个区域有一定的关系，比如说它的项目可能是销售不像预期的那么好，或者说他回笼资金的需求没有达到原来的预期，4月17日那次调控以后，万科也是在少数几个城市打折促销，这个我觉得是万科的一个特色。

　　自从4月17日国家出台楼市新政之后，万科在6月初就启动了一轮降价优惠，推出部分户型每平米直降5千元的优惠，还推出了部分特价房，在几天之内，优惠楼盘全部被抢空了，李一戈分析说，万科这轮降价和6月非常相似试探性意味很强。