央行专家称房价增速与CPI同步即达到调控目标

　　一个月前，中国社科院发布报告称，一线城市房价将下降20%。而中国人民大学最新发布的研究报告则认为，全国楼价将暴跌两成。此语一出立即遭到多数学者的质疑。有专家认为，房价涨幅应该同CPI同步。

　　不过，记者统计也发现，随着开发商融资渠道的四处被封，即使目前资金相对宽裕，但超过8000亿元的短期贷款将使三成开发商受到威胁。

　　有专家表示，房地产调控政策超过60条，累积效应将是房价走低。此前社科院表示，一线城市房价从今年第四季度起要下降20%。而中国人民大学最新发布的研究报告则认为，全国楼市价格明年将整体暴跌20%。

　　该报告负责人中国人民大学经济学院副院长刘元春表示，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来。房地产投资增速将出现大幅下滑，同时在部分房地产企业抛售的压力下，房地产价格将出现接近20%的下滑。

　　不过，刘元春认为，目前资金链恶化点还没有出现，房地产市场能够实现软着陆。

　　多名专家质疑房价降20%

　　该结论立即遭到不少专家学者的质疑。

　　人民大学经济研究所联席所长毛振华就认为，在过去经济增长里面，房地产和汽车是国内需求量大的主要的投资领域和消费领域，“中国的房价如果真的出现了20%或者20%以上的价格降幅，那不是成功了，而是出了大的问题。”

　　央行货币政策委员会委员李稻葵则认为，这种大跌的可能性并不是很大，“因为今天房地产价格不是简单一两个政策出台调整就能够调整下去的。”

　　不过，李稻葵表示，在一年左右或者半年左右的时间出现房地产价格增速下降到和CPI或者和GDP缩减指数基本同步的水平，基本上就达到了房地产调控的目标。

　　著名房地产专家谢逸枫也指出，从目前情况看，房价大跌20%的可能性非常小，“该报告完全没有可靠的数据来证实如何下降20%。”谢逸枫表示。

　　开发商明年或将集体性“缺粮”

　　该报告预计2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题。有专家表示，目前超过8000亿元的短期借贷将使明年三成左右的开发商受到威胁。

　　即使是房贷大户的四大国有银行，四季度可用的信贷额度仅剩2900亿元左右。据业内人士透露，目前国内开发商已经开始出现资金问题，一些房地产商不得不在市场上以较高的利率寻求短期过桥贷款资金。数据显示，今年前9个月2.8万亿元信托规模中，有13.4%约3800亿元流入到房地产行业。

　　另外，截至19日，11月份的房地产信托融资就达到74亿元。但监管层近期又下发了《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，将严控房地产金融风险之手指向信托公司。近期连续上调存款准备金率亦给房企融资带来压力。

　　专家表示，开发商明年将面临集体性“缺粮”，而且大规模的短期贷款更让开发商资金链雪上加霜。

　　上海财汇的数据显示，今年前三季度，A股105家可比上市房企的销售收入为2666.45亿元，短期借贷为690.85亿元，占比达到25%。有资深人士告诉记者，根据国家统计局的数据，前三季度，全国开发商房地产销售3.19万亿元，“如果按照此比例计算，全国房地产开发商的短期银行贷款将达到8259.34亿元。明年将有三成的开发商受到威胁。”

　　刘元春也表示，从公开数据看，目前房地产资金依然充裕，调整点还没有到来，但经过一系列的测算，资金来源下降较多，预计在明年2季度房地产资金会逆转。

　　专家激辩明年楼市走势

　　随着楼市调控的深入，专家学者对明年楼市价格走势的看法分歧愈加明显。11月20日，在由中国人民大学经济研究所主办的“中国宏观经济论坛2010-2011”上，对于明年房价下跌还是上涨的问题，与会专家展开激烈辩论。

　　中国人民大学经济学院副院长刘元春认为，在房地产新政持续的基础上，货币政策的调整以及房地产调控加码，2011年上半年房地产行业资金链将出现严重问题，从而引发房地产市场全面调整时期的到来，房地产价格将出现接近20%的下滑。

　　据刘元春分析，目前房地产资金依然充裕，还没有接近调整点，但在明年二季度将迎来全面逆转。刘元春提供的数据显示，从今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；由于销量下滑、贷款条件提高、上市公司增发和票据融资难度加大等因素将继续恶化，预计到明年一季度，房地产资金来源将出现大幅度负增长；由于首付比例、房地产抵押贷款条件的变化，房企的各类杠杆率都出现了下降。据此测算，明年一季度房地产流动性指标将由目前的1.4下降到0.9左右，接近2008年房地产降价销售时的0.8水平。

　　此外，刘元春还认为，根据今年住宅新开工数据测算，明年3月份房地产竣工面积将大幅放量，改变房地产供给偏紧局面。在上述两个因素的叠加下，刘元春认为，明年3月-4月，房地产市场将迎来全面调整时点。

　　央行货币政策委员会委员、清华大学金融系主任李稻葵则认为这种可能性不大，因为房地产市场涉及深刻的体制问题，不是简单一两个政策出台就能够调整下去的。

　　“最有可能的，在一年或半年左右的时间里，出现房地产价格增速下降到和CPI基本同步的水平，这就基本达到了房地产调控的目标。”李稻葵判断。

　　中国人民大学经济研究所联席所长毛振华与李稻葵的观点不谋而合，他认为，房价上涨幅度保持在适度范围就已经是调控成功了，如果明年房价下降20%，中国经济将会出现很大问题。