上海租赁市场表现不一 中低端租赁量价齐升

　　楼市调控“沪12条”出台以来,沪上二手房中低端租赁市场出现了量价齐升的状况,部分购房者或需要重新考虑置业计划转而短租,卖家也带租约挂牌出售以翘望等待合适的市场机会,一时间,中低端租赁市场成交活跃,租金可望进一步上涨。而高端租赁市场因为世博后短租现象退去,价格明显回落。

　　买卖转租赁

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示,10月8日至30日期间,全市主要板块二手房日均租赁交易量比10月1日至7日期间增幅达到七成,较上月同期日均租赁交易量增幅15%左右。

　　“在闵行金虹桥板块,10月份租赁交易量环比增幅在30%~40%,其中有七成是"买转租"型客户。这类客户原先打算购入小户型公房或次新房,预算一般在150万-250万元之间。”21世纪不动产上海锐丰金汇龙柏店经理王家翔告诉记者,近期购房者因担心房价回调、贷款门槛提高等原因而转向租赁市场寻求阶段性过渡。

　　在“沪12条”的影响下,在普陀宜川、闵行七宝等刚需租赁较为集中的板块,10月份租赁交易量也较上月有20%~40%的明显提升。

　　21世纪不动产上海锐丰南站分行经理许其龙告诉记者,目前徐汇南站板块租赁市场有约15%的新增挂牌房源是来自二手房买卖市场,10月下旬,板块内正南园就有一套这样的房源租出:“房东在9月份以均价2.4万元/平方米将总面积102平方米的两房房源挂牌出售,而"沪12条"出台后,房东由于惜售心理将这套房源转售为租,最终以3800元/月的价格租出。”

　　佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为,“沪12条”的出台对租赁市场的影响不大,购房者在经历了今年二季度的一轮市场观望期后不会选择长期租房,但由于首付比例的提高以及担心还款负担加重等因素使部分购房者对自己的置业计划重新打算。

　　高端回落

　　而高端公寓在世博会闭幕前夕,随着中心城区短租热租现象渐渐退去,价格有所回落。

　　上海中原样本数据监测显示,10月份高端物业租金环比下跌11.9%,成交量环比减少39%。从区域分布上看,高端物业较为集中的长宁区和徐汇区成交量全市领跌。从租金上看,黄浦区、卢湾区和徐汇区的租金降幅明显。

　　“其中受到影响最明显的区域为黄浦区南黄浦板块,例如板块内世博会前期比较热租的耀江花园,近期受到市场放量影响租金出现松动,特别是世博会期间市场需求较大的两房,目前租金为6000元/月,和世博会短期租金7000元/月相比下降14%。”马冀表示,中心区域的高端物业在世博会闭幕前夕陆续退房,高价短租告一段落,后期进入的大多为长租客群,租金水平出现大幅回落。

　　马冀同时表示,11月份是传统的购房淡季,又因为“沪12条”的影响,原本想要卖房的业主在目前的市场下会选择带租约挂牌出售等待合适的买家,他指出,由于物业放量较为集中,而市场需求有限,因此目前的租赁市场很不乐观。

　　另外,21世纪不动产上海区域市场中心最新相关分行抽样调查显示,在10月31日世博会结束之后,上海世博会展区周边的租赁房源大幅放量。浦东世博板块在11月第1周的租赁房源比10月末1周增加近五成,浦西滨江板块的租赁挂牌量也环比增长20%左右。与此同时,上述板块的租赁成交量却比世博会期间平均水平下降两成。

　　薛建雄认为,高端租赁市场一般都供应充裕,随着不断有更新更优质的公寓投入租赁市场,租客有更多的选择,使得高端租赁市场租金价格相对于中低端租赁市场更为稳定。

　　中低端市场活跃

　　上海中原样本数据监测显示,目前中低端物业的租赁市场开始活跃,位于外郊环间的嘉定区、松江区及内中环的普陀区,成交量增加10%以上。其中,嘉定区的租赁成交量环比上升16%。

　　上海中原研究咨询部高级经理马冀表示,楼市调控“沪12条”的出台,对购买实力较弱的群体影响非常大,这部分购房人群进入了中低端租赁市场。由于大量的买卖市场需求被分流至租赁市场,因此,区域的租赁市场明显比上月活跃。

　　由于购买实力较弱的群体在新政后转租,也带动了租赁房源成交结构发生改变,小面积、低租金房源在10月份租赁市场的成交占比均有增大。

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计数据显示,10月份面积在100平方米以下的小户型房源租赁成交占比为71.3%,环比上涨4.3%。

　　而从租金角度观察,情况也与面积结构变化相类似。租金低于2000元/月及介于2000元-4000元/月的房源成交占比在10月份分别提高3.1%和0.2%,占比分别达到29.7%和42.9%。

　　数据显示,因转租需求多数集中在挂牌量相对较少的一房、二房房源,故这类房源租金在10月份普遍出现上涨,以原来租金在3000元/月的房源来说,目前租金达到3200-3300元/月,涨幅在5%~10%。

　　“在杨浦新江湾城板块,合生江湾107平方米和148平方米房源的租金在10月底已分别涨至2500元/月与3500-4000元/月。”21世纪不动产上海锐丰东森花园分行经理李秀梅向记者透露,在9月末时,上述房源租金仅分别为2300元/月和3000元/月。

　　李秀梅分析道,部分房源在短短1个月内便出现明显上涨,其原因在于贷款收紧及限购政策下,部分置换需求买家转租而造成租赁需求增多。

　　分析师薛建雄表示,沪低端租赁市场的租金价格一直在缓步上涨,由于上海人均收入的水平在3000-4000元/月,大量的租房者只能接受3000元/月以下的房租,低端租赁市场一直处于供不应求的状态。