别墅市场再现回暖势头 中高端别墅支撑成交回暖

　　在楼市二次调控政策下，10月量、价全面回落的别墅市场，在11月份的第一周再现了回暖势头。据北京市房地产交易管理网和搜房监控中心数据，上周别墅市场成交金额环比10月第四周上涨近九成。而中高端别墅产品成为支撑成交量的主力，其中，奥北别墅区凭借千万级别墅的相对热销，成为别墅区中成交均价上涨最多的区域。

　　二次调控后再现“反弹”

　　经历了一次调控后7、8、9月的回暖，北京别墅市场在“929”二次调控后的10月出现量价回落局面。不过，记者综合搜房监控中心数据发现，在11月份的第一周，别墅市场再现了整个楼市调控大周期中的第二次回暖势头，上周成交金额环比上涨近九成。

　　在一次调控后，五六月份别墅成交量下滑，但7月份出现小幅反弹后，八九月陆续回暖。不过这条回暖曲线，被二次调控改写。

　　“929”二次调控后，10月北京别墅市场总体成交263套，环比下跌22.87%，同比下跌57.03%；销售金额为25.4亿元，环比下跌34.08%，同比减少34.5%。

　　从最新的11月份第一周的数据来看，北京别墅市场总体成交101套，较10月第四周增加了42套，环比增长71.19%；成交金额达9.85亿元，与前一周环比上涨89.06%，上涨近九成；成交均价为27079元/平米，环比涨幅为1225元/平米。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，虽然调控后挤压效应显著，但别墅产品高品质的生活属性和稀缺性依然存在，政策不断打压挤掉的是投机和过度投资。品质生活的刚需和改善型住房需求不会减少，反而会因为在市场调控压力下，开发企业不断做好产品和适度的降价策略被激发出来，未来的北京别墅市场将会越趋理性。

　　“奥北”千万级别墅量价齐升

　　在上周别墅市场的回暖势头中，亚奥京北别墅区成为量价齐升最明显的区域。

　　在北京别墅市场的整体成交量中，该区域上周成交面积为7174.04平米，占整体成交量近两成，达19.72%，与前一周相比环比上涨3.4倍；而成交金额为2.11亿元，环比上涨近600%；成交套数为16套，较10月第四周增长了12套；成交均价为29402元/平米，环比增幅为10015元/平米，是上周成交均价上涨最多的别墅区。

　　上周该区域成交全部集中在千万级别墅，这也是大幅提升该区域成交均价的主要原因。除了御汤山热销之外，千万级别墅项目亚运新新家园成交也相对乐观，销售金额为7031万元，成交套数为4套，成交面积1414平米，成交均价49725元/平米。据记者了解，在这一区域，近日还将有高端别墅项目入市。11月预计推盘的奥北小汤山区域别墅项目金科王府预计销售均价为5万元/平米。

　　金科王府项目负责人、北京金科公司营销总监许深告诉记者，金科王府一期主要为独栋、类独栋以及联排产品。虽然在调控下，公司依旧看好高端别墅产品后市，但是品质打造是调控下产品取得理想销售业绩的关键。金科王府选用了奥北区域较差异化的法式风格，打造宫殿别墅，注重产品附加值。联排产品室内面宽8米，还有12米以及17米面宽的户型产品；独栋户型规划见方，注重增加产品的附加值。项目占据优势地块，近万平米的古木园林等都是价值点。

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　　■ 分析

　　中高端别墅支撑成交回暖

　　楼市二次调控后，别墅市场的分化趋势显现，中高端项目由于购买客户群受调控影响较小，成为成交主力。

　　据搜房监控中心数据显示，在11月第一周的成交量细分中，总价在600万元/套以上的中高端别墅占总成交的64.36%，其中千万级别墅占34.65%。

　　即将入市的高端别墅项目金科王府项目负责人许深表示，在通胀预期较为明显的情况下，购买中高端别墅产品更为保值、抗跌。调控对于具有一定购买力的中高端别墅购房人群，影响的主要还是其购买心理。这要求开发商面对趋于理性的购房者，需要以房子的品质锁定目标客户。

　　从具体项目来看，11月第一周成交金额前三名分别是颐和原著、御汤山和丽宫。颐和原著以成交2套、13692万元的成绩继续蝉联周销售冠军，上周该项目的成交均价达80336元/平米，与前一周相比也大幅攀升了近2万元/平米。而10月新入市的御汤山，上周成交金额达12599万元，成交面积为5177.41平米，是上周成交面积最多的项目，成交套数为12套，成交均价为24334元/平米。