成交楼面价回落明显 低价地能否带来低价楼盘

　　昨天上午10点，市国土局二楼的土地拍卖大厅内，海淀区小营居住用地进行现场投标。因9月底该地块的相邻地块投标当天曾引来首开、保利、金地等7家知名开发商争夺，并最终已接近1.4万元/平方米的楼面价成交，因此，该地块在此前曾被业内人士认为又将是一块“热点高价地”。

　　而昨天的投标现场让人意外。宽大的拍卖大厅内，冷冷清清，仅有3家开发商来到现场，向小营地块抛出橄榄枝，数量刚够开标条件。而从招标底价及开发商最高报价来看，除去该地块配建的政策房面积，三家开发商中最高报价折合楼面价为8802元/平方米，相比9月底相邻地块成交楼面价，回落明显。

　　9月29日多部委再次出台多项调控新措施后，北京土地价格明显下挫：北京市土地中心网站的相关统计数据显示，今年前9月的北京住宅类土地供应楼面均价为8565元/平方米，而9月29日多部委再出新政后，即10月至今，北京居住地块楼面成交均价已经下调到了5657元/平方米，一个多月的时间下跌了近3000元/平方米。

　　上轮楼市调控期“低价地”如今成“高价盘”

　　购房人：“低地价并不能带来低房价”

　　值得关注的是，北京市土地中心网站的公开信息显示，自本月起，北京将进入住宅用地供应高峰期，近50宗地块将于年内上市，其中大部分为住宅用地。那么，这些即将入市的住宅地块成交价会继续跌势吗？低地价是否能保证未来这些新盘开盘时“低房价”销售？对此，昨天接受采访的二十多位购房人和业内人士的回答非常干脆且一致：“低地价并不意味着未来卖低价，上轮楼市调控期即2008年出让的低价地，如今都无一例外地成了高价房。”

　　被购房人和业内人士举例最多的是2008年12月即上一轮楼市调控周期取得土地、今年新政后开盘销售的通州楼盘新华联运河湾。今年开盘的新华联运河湾销售均价为2.1万元/平方米。而从北京市土地中心网站的公开信息不难查到，2008年12月，该楼盘开发商拿地时的楼面成交价为2502元/平方米。显然，低地价并没有让地块的开发商在开盘销售时“低价”销售。

　　土地中心网站的公开信息显示：上轮楼市调控周期，即2008年，调控政策最密集的时候，北京楼市最先变化的也是土地市场，出现了非常明显的土地出让底价和成交价双双下降的现象。统计数据显示，2008年，也是近年来北京土地成交价格最低的一年——合计成交的56宗住宅类地块平均楼面成交价为3795元/平方米，创历史新低。

　　根据土地中心网站2008年土地成交信息，再对照眼下在售楼盘的相关售价会发现，2008年的“低价地”如今成了“高价盘”的数不胜数：房山天恒乐活城，当年楼面成交价为1580元/平方米，如今平均售价为1.2万元/平方米，地价房价比为13.2%；东四环和京承高速旁的红玺台，当年楼面成交价为11267元/平方米，如今平均售价为6.4万元/平方米，地价房价比为17.6%。

　　可以看出，土地市场并非决定房价的根源，2008年的低价土地恰好是2009年下半年以后的主要供应量，在目前还有销售的部分项目，两年前拿地成本甚至不足销售价格的12%。而6个项目中不足两成土地成本的项目就达到了3个，可见低价地并不能带来低价房。认为地价下跌就能够带来低房价的想法未免天真，调控期内大量上市地块低价出让，土地价值没有得到合理体现，政府收益受损，未来的购房人也不能从中获益，赢家似乎只有开发商。

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　　近50宗热点地块即将入市应防止“现象”重演

　　市土地中心此前公开的信息显示：本月起，北京将进入住宅用地供应高峰期，近50宗地块将于11月和未来的12月份上市交易，其中大部分为住宅用地。北京市土地中心网站公布的信息显示，即将上市出让的居住地块包括两类：一类是成熟区域的成熟地块：要包括朝阳区高井两地块、海淀区西北旺地块、丰台区大红门地块。新盘供应一直较少而购房人又比较青睐的海淀区有两宗居住地块，都在西北旺“唐家岭”地区，一宗为规划建筑面积近19万平方米的海淀区西北旺北C1地块居住项目用地，另一宗为规划建筑面积9万多平方米的海淀区西北旺镇中心C3地块居住、托幼及中学用地用地，两宗地块都将从本月15日开始投标。另一类是远郊区热点地块，主要包括房山长阳、通州梨园等区域的地块。

　　那么，哪些地块有可能成为“土地价值被低估的低价地”？对此，中原地产华北区总经理李文杰表示，北京土地市场地价走低已经成了北京乃至全国开发商的共识，“今天上午我们组织的一个土地市场分析会上，多家开发商都表现出了以一种抄底的心情等待四季度土地供应高峰的到来。调控背景下，开发商拿地热情又不减，所以，越是热点地块，越有可能成为土地价值被低估的‘低价地’。”

　　李文杰的这一判断得到了多位业内认识的认可。在他们看来，包括上述两宗唐家岭在内的热点居住地块就有可能成为本轮房地产调控中土地价值被低估的“低价地”。首先，土地管理部门有可能担心“高价地”的出现而压低底价。李文杰透露，参加中原地产组织的土地市场分析会的多家开发商都认为，属于海淀新区的唐家岭地块，是近期供应的多块住宅类用地中区位最好的地块，都流露出了强烈的拿地意愿。而北京中原统计数据也显示，唐家岭周围的商品房价格在3万左右，二手房均价在2.3万至2.8万元，项目多为在口碑较好的中高档楼盘如百旺茉莉园、保利西山林语、领秀新硅谷、亿城西山华府等。

　　李文杰透露，中原地产昨天组织的土地市场分析会上，多数开发商认为，本次西北旺北C1、C3地块用地预计楼面地价在2万/平方米左右，加上合理的建安成本，即使保持在现在的市场平均售价，仍将有不错的盈利空间。“2万元/平方米左右的楼面地价，在眼下应该算是高价地，但开发商仍觉得还有不错的盈利空间。”

　　此外，昨天还有业内人士和购房人提出，真正影响房价的因素在于土地供应的规模，因此在土地“招拍挂”之后即土地出让后，采取防止囤地、明确开工竣工时间、防止捂盘惜售等措施来加强已供土地管理、保证楼盘以合理价格上市销售，比在土地出让环节以“低估土地价值”供应“低价地”，最终开发商却卖“高价盘”的做法更能合理而有效地调控楼市。