11月上旬二手房交易量下滑一成 价格上涨放缓

　　11月上旬二手房量滞价涨

　　因美元的持续贬值以及去年的经济政策，导致了由于货币超发，流动性过剩所引发的物价持续上涨，国家为控制全面通胀，第四季度以来陆续使用加息和提升存款准备金率等方式向市场发出回收流动性的信号，尤其本月上旬存款准备金年内第四次普调，若考虑央行针对五大行的个别调整（10，11月各一次），年内的存款准备金已达18%的历史高度。

　　图表：2010年7至11月北京二手房市场旬度成交状况

　　虽然本次存款准备金对于开发商资金压力影响不大，但本旬公积金购房贷款政策的再度出台新规，进一步抑制了市场中的交易情绪，市场交易量呈现出小幅下降的态势。根据北京市房地产交易管理网的统计信息显示：11月上旬（1-10日）全市二手房住宅网签总量为5306套，相比于10月末旬下调13.03%，日均成交量也由555套减少为531套。另据伟业我爱我家市场研究院提供的交易数据表明，本月上旬北京二手住宅均价保持稳步上扬，达到22527元/平米，每平米上涨87元，环比0.39%；城八区方面25636元/平米的交易均价也环比向上小幅波动了1.31%。

　　图表：2010年11月北京二手房市场网签成交状况

　　今年4月份起，国家陆续出台了各项政策以稳定房价，重点打击对象为投资性购房群体，但随着调控层面的逐步深入，政策不仅对投机型炒房团进行干预，对首套房和改善型的购房人群也展开了限购措施。本月月初，由住房城乡建设部、财政部、人民银行、银监会联合发布了“第三套房公积金贷款叫停”的政策，更是让不少购房者再次领略到调控造成的购房压力。政策明确表示，住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房且建筑面积在90平米以上的，贷款首付比例不得低于30%；第二套房公积金个人住房贷款首付款更是不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍；第三套房贷停止发放贷款。此举在上月税费优惠政策已经取消的基础上，对准备使用住房公积金进行置业的购房者影响不浅，据统计，在贷款方式意愿的选择上，40.4%的购房者选择住房公积金贷款，这个比例在所有贷款方式上中是最高的，还有35.5%的人选择住房公积金和商业组合贷款，公积金贷款的收紧令其中不少购房者不得不选择将自己的置业计划滞后，也不乏有部分在新政出台前未完成贷款审批手续的购房者后期需要按新规定补交首付和税费。

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　　刚性需求的份额攀升

　　在今年楼市政策频繁出台不断翻新的背景下，“日光盘”的报道已经逐步被调控显效、市场成交量走低的形势所取代。在首付比例提升和房贷利率上调的双重压力下，购房意愿并没有减少，只是由急切转为犹豫。在政策调控面前，首次改善型住房的购房者和购买力较强的投资客们受压制较为明显，投机客在政策利空和前景不明的前提下多数已经选择其他的投资渠道，或转战股市或商业地产；改善型购房者也有所缩减，等待政策的倾向和房价下调时再出手。相比之下，在“金九银十”度过后已经逐步迈进传统淡季后，需求量较为稳定的刚性购房者面对年底一年期的优惠政策由上调转为撤销的可能之下，出手置业的人群比例有所上扬。据伟业我爱我家提供的成交数据显示，从本月上旬成交性质来看，本月刚性需求的份额向上攀升，由上月的52.25%上调至本月的65.06%。

　　买卖双方之间对峙依然存在

　　另从供需情况来看，本月业主挂牌量和客户咨询量都出现了小幅回落，相比于10月末旬，本旬中业主挂牌量减少了3%，客户咨询量也下调了0.82%，供求关系有所拉伸，本旬供需比为1:2.48。据伟业我爱我家市场研究院分析认为，本月市场供需两方面相比前月的回落证实出政策已经开始显效。购房者方面，一是近期市场中大量限定政策的袭来让不少购房者开始打退堂鼓，而政策又一直强调按家庭已有房产套数和建筑面积的差别化对待，令不少购房者更加不敢冒险，慎重使用购房的各项指标；二是即便近期市场中还有不少刚性需求尚未被消化殆尽，但在一手楼盘在近期推出的强势促销和优惠活动中也在一定程度上分流了部分二手置业群体，加之受到全国经济大环境影响，消费者在CPI已经同比上涨4.4%、黄金创下历史新高、股票价格也不断攀升的情况下对消费也开始归于理性，盲目型和冲动型的购房群体已经越来越少，二手楼市的成交状况已经已经略逊于前期。另一方面，在国内经济通胀压力持续走高的大环境下，业主对后市市场走势态度较为乐观，退回二线准备等待市场升温后再出售。

　　二手房交易量走低、价格按区域分化大

　　此外，本月4日《关于大力推进首都功能核心区文化发展的意见》的公布问世宣布了今后首都功能核心区将不再建重大项目，而是通过有特色的建设项目，使核心区成为文化古都的文化展示区，这样一来，近年来价格始终居高不下的北京内环区域的住房稀缺性将更加凸显，房源也将愈发紧俏。伟业我爱我家认为:虽然市场成交量的走势正在萎缩，但是成交价格的上行步伐却一直没有放松，核心区域更是以其得天独厚的地理位置有望在短时间内交易态势的动荡中保持坚挺，地理位置的潜在爆发力很有可能引领区域价格的走高，本周末实现贯通的大兴线铁路也将给轨道周边注入新鲜力量，给市场的前景向好予以支撑，但短时间内还将保持在一个较为平稳的水平。