北京多个新盘采取低开策略 给老盘带来巨大压力

“9.29”第二轮房产新政调控以来，耽搁不起的待入市新盘纷纷放弃了原先的“高价入市”幻想，定价策略正在悄然发生着改变。来自搜房网、亚豪机构的调查数据显示，在通州、大兴、奥北这些楼市热点区域内，近期开盘的纯新盘价格，均比区域内在售楼盘价格低出不少，其中差别和区域均价相比能低上3000-5000元/平方米不等。业内人士表示，在目前的敏感期内，开发商对开盘定价慎之又慎，主要原因是楼市走势越来越不明朗，在10月份北京楼市再现 “价量齐跌”的背景下，那些拖无可拖，不得不开的楼盘也只能尽量以区域低价入市来博取眼球，力争“开门红”。

　多个新盘采取低开策略

10月23日，位于大兴南中轴路的一品嘉园项目开盘，主力户型从最小60平方米一居，78-86平方米两居、113-138平方米三居种类齐全，而此次开盘10000元/平方米的销售均价也着实让人吃惊，目前大兴区域内在售楼盘销售价格基本集中在18000元/平方米左右，更有高者仍在22000元/平方米左右的区位徘徊，一品嘉园此次的低价面目，引起了区域内不少开发商的震动。“这么低的价格？不会吧？”当本报向区域内多个楼盘询问此事时，多位开发商项目负责人都惊讶不已，颇有些无法相信，同时也表示，“果真是这一价格的话，确实对我们的在售部分和即将开盘的房源影响很大。”

而在本报致电一品嘉园销售热线询问时，项目销售人员证实，近期开盘的项目一期确实定为均价10000元/平方米，但只有少部分户型房源可享受这一价格，实际成交价格基本在12000-13000元/平方米。 “虽然我们项目位置相对较偏，不在大兴核心区，但是相比其他项目价格优势很大，且在建部分已封顶，预计2011年下半年入住。”销售人员如是说。“现在北京单价万元以内的楼盘几乎已经看不到，这个项目开盘价格在区域里确实够低了，肯定也会给其他后续开盘项目在定价方面带来很大压力。”亚豪机构市场研究总监郭毅表示。

近期走“低开”策略的远不只一品嘉园一家，东五环附近上月某新开盘项目即以低于周边区域均价5000元/平方米左右的价格开盘销售，引起震动，率先举起北京楼市新盘大降快销的“大旗”，如今基本已经销售一空。而通州区域内某近百万体量的大盘近期也为“开盘定价”头疼不已。“项目这么大体量肯定得分三期以上开盘，碰到这么个节骨眼也确实头疼，蓄客已经有大半年时间，开盘时间拖了好几次才定在11月中，如果不开，已登记客户肯定不满意，公司对今年也有销售回款的硬指标，一旦开了价格要是不合适，一期千余套房消化起来难度太大，销售一旦不理想后面就更难卖了。”该项目负责人私下交流时表示，原计划的开盘价格已经调整了好几次，从最开始的20000元/平方米已经落到了如今16000元/平方米左右的心理价位，比周边在售项目普遍低上2000-3000元/平方米，即便如此，开发商心里依然 “没底”。

　纯新盘低价入市给老盘带来巨大压力

搜房网统计数据显示，预计11月即将入市的楼盘中，本就为数不多的纯新盘普遍均采取低开入市策略，开盘销售价格均比区域在售均价低出不少。这也让位于这些纯新盘周边的在售老项目如临大敌，担心不已，已经在酝酿价格随之调整加以应对，生怕这部分新盘“炸弹”一入市，将造成之前一直“硬挺”的区域价格体系瞬间崩塌。

多位业内人士接受采访时预测，今后一段时间内，纯新盘低开的现象很可能将越来越多。按照传统规律，开发商年底开盘主要是有资金需求，为了快速实现销售任务和资金回笼，开发商一般都会采取低开策略。目前楼市看跌情绪高涨，因此今年底的新开盘项目更是面临着巨大的“低价换销售”压力。

中原地产华北区董事总经理李文杰表示，本轮调控对楼市将产生深远影响，至少在从今年底至明年上半年将有长达大半年的时间楼市将很可能处于“卖不动”的萧条状态，如果眼下楼盘高开房子卖不掉，开发商将会让自己陷入十分被动的尴尬局面。因此，纯新盘入市的开发商如今宁可在现在选择低开，随后看市场状态逐渐提价销售，也不会做出一次将价格拔高导致卖不动，再降价销售的“愚蠢”行为。

●专家观点●

新盘低开透露开发商看空后市

有可能引发京城楼市价格体系瓦解

“年末入市的纯新盘以低开入市，说明他们对楼市走势的琢磨不定和谨慎态度。这样的现象未来一段时间肯定还会持续出现”。北京易居房地产研究院副院长牟增斌认为，开发商这种举措其实是开盘策略的变化，这种变化就是开发商心态的变化，也是对市场预期看法的变化。

包括牟增斌在内的多位业内人士进一步表示，低开策略在11月底和12月份将会更为突出。“同时，纯新盘低开会影响到部分老盘后期的定价，对整体市场的影响还是很大的。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，今后几个月本来就是传统的销售淡季，如果部分纯新盘开盘价格不高的话，对购买者心态的影响很大，甚至会“迫使”部分老项目后期降价销售。据了解，引发北京楼市2008年价格震荡的导火索就是纯新盘美利山，该项目大幅度低于同区域价格开盘，导致整个北京东部区域项目竞相降价销售。

据本报了解，上文提到的多个项目的低价开盘使得该区域多个高价老项目非常难受，本来准备近期开盘的某项目二期也暂缓开盘。“主要是该项目目前的售价已超过2.5万元/平方米，现在开盘在价格上没有优势，只能等到那些纯新盘再次开盘提价后，才能有竞争力。”东部某知名楼盘开发商这样表示。

(作者：邱旸)