桂林房地产共性大于差异性

全国视野看桂林：调控是机遇并非困境

今年“史上最严”楼市调控政策出台之后，作为调控目标城市的北京、上海、深圳等地楼市迅速进入冰冻期，并非调控目标城市的桂林，房地产市场情绪也受至波及。

一方面，开发商推盘积极性减弱，但新货放量上市不可避免；一方面，置业者受信贷门槛提高等各方因素制约，购买力和购买意愿都受到一些影响。

桂林并非调控目标城市

桂林本地业内的悲观情绪随着出货量、成交量的递减而逐渐增长。但是外部人却并不这样看。“二三线城市的确是投资热点。”北京大学房地产研究所所长陈国强称，一线城市房价透支严重，上涨空间越来越有限，相比之下，二三线城市房价还有较大上升空间，“此次调控可谓从某种程度上为这些二三线楼市提供了一个发展契机”。

安邦集团首席分析师程功表示：“每一次调控，无论涉及多少，二三线城市都处在调控氛围下，房价逆市上涨并不容易。”二三线城市的投资价值高不高，关键要看城市，像桂林这样既有核心资源，又有高铁等与一线城市连接的快速城际交通等利好，未来增长潜力巨大。

行业投资热点正在转向

房地产投资热点在一线与二三线城市间的流动变化在土地市场上的表现最为明显。目前国土资源部最新发布的2010年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，一线城市地价增幅持续回落，部分二、三线城市上涨明显。这与桂林自从去年以来出让土地持续溢价成交的表现互为印证，桂林城市价值连续获得投资资金投出的“信任一票”。

在购买力方面。此次调控的“限购”或将让桂林承接一线城市流出的购买力。我国目前颁布限购令的城市已达14个。在长三角，由于上海、南京的限购。让周边城市房价成交量大涨，万科合肥项目金域华府与镇江项目万科润园都开始到南京推广宣传。珠三角广州、深圳的限购迅速火了汕头、江门、湛江、南宁等二三线城市楼市，长沙、长春等地近期成交量也都出现了集中反弹迹象，部分城市楼价开始进入高涨期。近几月涨幅甚至高达10%一20%，。

在这些二三线城市中，论及城市地位，拥有世界级稀缺资源的桂林与三亚等同为中国旅游品牌城市第一梯队，独特的资源优势让桂林极具吸附力，贵广高铁将连接珠三角和桂林两个市场，购买力的流动不可避免。桂林一旦吸聚大量的行业资金、投资资金以及外来购买力进入，外销市场将急剧膨胀。显然，被宏观调控“误伤”的挂林房地产——把视野放宽一点、放远一点，底气自然就会足起来。

对比同类城市：提取桂林地产“公因式”

处处是景区、全民共享一城山水的桂林具备宜居养生的先天优势，没有哪家开发商不会把“桂林山水甲天下”写到楼书的首页。但是落实到楼盘策划销售等环节，却往往忽略桂林城市的共性优势，强调个盘之间的差异对比，各个区域之间的优劣对比。购房人更是在这种营销推广表现的影响下左顾右盼，犹豫不决。

“买桂林”成核心共识

其实，就如同每一个来到桂林的游客都会由衷感叹“桂林就是一个大公园”一样，桂林楼市整体就是一个大楼盘。特别是对于外地购房者而言，无论是他最终决定购买第六园还是湖光山色，是购买奥林苑还是凤凰城，区别仅仅是购房资金的多少，和对产品的喜好不同，相同的是——他们购买的都是“桂林概念”。

三亚房地产外销为什么如此成功？三亚成功树立了城市整体品牌，买三亚就是买阳光、沙滩、海水和度假生活，这是三亚房地产的公因式，那么桂林房地产的公因式是什么？我们认为：独一无二的山水、最佳养生居住环境、即将开通的高铁、全国房价洼地，这四点就是桂林所有楼盘都拥有的四大共性优势。独一无二的山水、最佳的养生居住环境，都很容易理解。桂林处处是景区，桂林城市可以共享自然山水美景并不为过。人均超过40%的绿化率，全年365天优良的空气质量、达标率超过99.7%的水质、全年19摄氏度的平均温度和70%的湿度，都是每一个住在桂林的人可以共享的。

我们缺的只是产品力

拥有这两项优势的城市在全国也很多，桂林对于外部购买力的吸引力还不够足。桂林正在步入交通发达的“高铁时代”。正在建设的贵广高铁建成通车后，桂林至广东所需时间不超过3个小时。通过城际高铁建立起来的经济发达城市与欠发达城市的对接，两个城市圈即将快速连通，这是桂林的又一大吸引力。同时拥有以上三项优势的城市大多房价早已涨上去了，像桂林这样还低于全国平均房价的城市已经屈指可数。

去年5月，市委书记刘君在“桂林房地产做大做强恳谈会”上就曾强调，作为国际知名的旅游城市。桂林有山水名城的城市品牌，但是缺少与甲天下的山水相匹配的“甲天下的房子”。世界营销大师科特勒在桂林市也明确表示：桂林拥有独特的资源优势，也建立了一定影响力的城市品牌，唯一欠缺的只是如何实现城市品牌价值。

宏观调控下，只有充分认识到桂林房地产的共性优势，才可能走出一条异军突起的发展之路。桂林房地产价值如何重塑？你准备好了吗？ (记者 任志刚 胡丽芳)