房产税率或0.6% 郎咸平称无异从民众身上割肉

　　最新消息,一线城市的房价近期仍没有明显下跌的趋势,某权威人士透露,房产税试点工作最快将在年底前进行。最终方案将比此前市场预测的宽松,不但不会对首套房征收,而且税率也较低,在0.6%左右。

　　房产税这个关乎中国每个家庭、每一个人的税收,他的酝酿过程聚焦了太多的目光,承载了太多人们对楼市调控的期盼,也肩负了太重的中国宏观经济的使命。

　　香港中文大学教授郎咸平对房产税的征收提出了尖锐的批评,他表示,在监管不到位的情况下,征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败,房产税的征收无异于从人民身上割肉。郎咸平赞同重庆模式,即政府通过多渠道融资把保障房建起来,宽进严出,不住就要把房子还给政府,卖也只能原价卖给政府。

　　房产税要达到遏制炒房的效果,必须满足一个前提条件,即房价每年上涨的额度小于所缴纳的税收。而这个前提条件在现阶段显然不大现实。因此也有业内人士认为,房产税为调控房价而出台的目的,就显得名不符实了。

　　9月29日,国家多部门联手推出了信贷、税收、市场监管等多项房地产调控措施,如:暂停发放第三套及以上房贷;首套房首付比例不低于30%;房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数,调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策等。

　　但这并没有勒住“高房价”这匹脱缰的野马,甚至今年4月出台的号称史上最严厉的调控政策执行近半年来,全国房价依然以岿然不动的姿态继续在高位运行。

　　房产税会不会也这样呢？由于房价久调不下,房产税一直以来被一些人视为打压房价的最后“撒手锏”。其背后的逻辑是,推动房价暴涨的根本原因在于,大量投资投机性需求的涌入,投机者以极低的成本囤积房产,这才吹大了房地产泡沫。

　　有机构预测,一旦对住宅开征房产税,将会出现一波巨大的房屋抛售潮。一位知名券商测算得出,若投资（机）需求占比达到30％,理论上将催生16.5亿平方米的新增供应量,为过去5年中全国年度平均销售面积的2.35倍。

　　此说若成真,市场供求将瞬间逆转。

　　那么房产税多大程度上抑制投资性需求,是否会引发投资客的二手房抛售潮。21世纪不动产集团市场总监林蕾就表示,10月以来,二手房市场的挂牌量一周比一周增加,且有加量加速的趋势,这与多项调控政策加码尤其是开征房产税的消息密切相关,但具体影响多大目前还无法预测。

　　聂梅生认为,国庆前出台“限购令”就是为了封死楼市炒作空间,为加息做准备,以免加息后热钱涌入继续推高房价。

　　房产税要达到遏制炒房的效果,必须满足一个前提条件,即房价每年上涨的额度小于所缴纳的税收。而这个前提条件在现阶段显然不大现实。因此也有业内人士认为,房产税为调控房价而出台的目的,就显得名不符实了。

　　华远地产总裁任志强也认为,征房产税不会降低房价,只会推高房价。他的观点是不改变目前的土地供求关系,中国的房地产价格难以下跌。

　　19日,央行在全球金融危机后首次宣布加息,金融机构一年期存款基准率和一年期贷款基准率都上调0.25个百分点。单凭一次加息来看,还很难起到立竿见影的效果。但在加息和收紧贷款的背景下,手头偏紧的开发商加快推盘,市场供应增加,可能会导致房价跟风降价。

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　　以房产税重塑住房格局

　　看样子，房产税的推出，只是时间问题了。中国的房地产市场，不可能永远处于非常态。它的终极目标当然是寻求回归常态化，而我们所需要做的，就是帮助它重新定轨。而房产税可以促使市场尽早常态化。

　　我们完全可以借用这一项税收政策，去替代诸多驳杂反复且看起来让人倍觉吃力的调控措施。如果说以往的许多调控措施好比是用十只手同时去捂一个漏眼尚有力不暇接之处的话，那么房产税这一只拳头祭出就已绰绰有余。世界上房地产发展有序的国家，房产税是通行的做法。比如新加坡，私有住宅的年值每年都要随市场价格（租金）的变动相应调整计征的税率。屋型较小的自居屋主则不需要缴纳这笔税金，实际上等于激励。

　　我们都知道，税收的最主要功能，就是调节分配。分配如此重要，以至一旦调节到位，市场的稳定乃至于传说已久的中间价格（也即合理价格），就不难成其为现实了。那么，房产税究竟怎么样才能有的放矢重构分配规则呢？这就必须排除不必要的歧见，明确一个总命题：针对居住性而非商用物业的持有环节来课征税金。

　　以往的讨论，概念完全模糊，其一是争论多半时候集中在对于城市商用物业征税上，显然驴唇不对马嘴。商用物业领域虽然也存在面积分配问题，但更突出的还是利润问题，这应交由别的税项去办理。

　　其二，对此宗税项的瞻前顾后，过分强调预期性收效，连一些专司税收的官员都极不妥当地对尚未出台的房产税说三道四，指其为无用。有没有用，一要看别国经验，二要去身体力行，从实践中检验和完善。一开始就自缚手脚，何其愚也！

　　其三，很多人担心此税会助推房屋的价格，这大约是误解在向交易环节课税。向持有环节征税，增加的只会是持有成本，与交易成本毫无关联，不存在上下游成本传导转移机制，怎么可能推升交易环节的房价？至于有人担心房屋租金可能会被撬动，因为持有环节中存在持有人将房屋转租的情况，这种顾虑不是没有道理，但是两害相权取其轻，考虑到征税的用意就是出于照顾弱势群体的需要，如果政府将收上来的税金通过专项补贴的方式原原本本地返还到租房居住的人身上，是不是就可以弥补房产税导致的租屋成本?抑或政府通过持续增加保障房和政策房的供给，是不是就可以消解征税所可能引发的房租价格上涨压力？

　　经过通盘筹划的房产税，不仅不可能推升价格，相反，借助税收深入干预长期以来并不健康的持有环节，相应还会引导整个市场的正向回归，一大标志就是市场价格的理性和平缓，而非大幅地跳跃。房产税这样一种杠杆，本身并不是简单针对价格，或者说是以抑制价格为己任，那样看问题未免太短视。房产税只注重分配，只要分配合理，价格也就顺理成章会变合理了。

　　因为房产税也必须注重结构性或者差异化的课税问题，既然是调节分配，当然就该做到两条，一是税收本身要避免助长和强化分配矛盾，如果抬升了价格，或导致市场出现大震荡，税收政策就失败了；另一条，不仅要解决现期问题，还要清算已存在的历史遗留性的分配不公现象，既着眼当下，又溯及以往。也就是说，对于业已存在的一人或一户多套房，要有追溯机制，切不可人为划定此税征收对象所持房屋课税起讫时限及范围一类网开一面的变相放宽的条件。

　　所谓结构性或差异化税收，意味着持有人的房屋面积和套数必须作为课税的最主要依据，面积越大、套数越多，则税负越高，以实现对资源不适当据有的反哺性补偿。这样做可以达到三个目的，既可以借追溯机制将那些虚假需求逐一挤出，又可强制性提倡一种与自身居住需要相称的买卖理念和俭约居住观念。如此一来，在住房结构中，中小套型将会成为主要份额。就此而言，持有环节与交易、供需环节就会形成一种合理互动和促进的关系。

　　说房产税致力于调节分配，事实上这个分配有几个层次。通常所说的使住房资源均等化，只是浅层面。由于过多占有者引发了外部性矛盾，那要为此支付成本，所以要向他们征税。

　　还有一个分配秩序和效率上的可持续性层面。达成了分配的合理性之后，还得设法保证这不只是昙花一现的局面，还得使之机制化，达成了分配的结构性优化之后，还得设法尽力使适度消费变成一种自觉自愿，以便重塑消费风气，而寻求这样一种机制化和长效性的举措，房产税可以说是不二之选。

　　另一个层次，房产税也是在为中国日后进一步推进和完善住房分配体系搭建基础。市场化以后，再没有所谓住房分配的概念了，一个人有没有住房、居住条件如何，完全取决于他的实际支付能力。房产税可以矫正市场化之后的这种习惯性定势。进一步而言，房产税也是一整个分配体系的基石。一个好的分配制度，尤其不能缺乏保障、税收两根支柱。没有这两根支柱，就不可能有健全的、全新的分配规则，整个住房消费秩序也不可能回归本位。

　　与民争利？

　　在监管不到位的情况下,征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败,房产税的征收无异于从人民身上割肉。

　　房价上涨,其实增值的是地价,而我国商品房所占土地属于国家,房主只具有70年的土地使用权,也就是房子盖在租来的土地上。去掉土地产权,所谓的“房产”还能剩下什么？所以有观点就对剥除土地产权后的“房产”征税,提出了皮之不存毛将焉附的质疑。

　　香港中文大学教授郎咸平对房产税的征收提出了尖锐的批评,他表示,在监管不到位的情况下,征收房产税只会造成地方政府的滥权和更大的腐败,房产税的征收无异于从人民身上割肉。郎咸平赞同重庆模式,即政府通过多渠道融资把保障房建起来,宽进严出,不住就要把房子还给政府,卖也只能原价卖给政府。

　　有人根据官方统计数据和最新的房产税征收政策消息算了一笔账,一旦我国政府部门对住房开征保有阶段税费,每年此类税收的总额将突破1000亿元,与2009年现有房地产相关的五项税种的全年增量总额相当。

　　保障地方政府的钱袋子,是否能成为让买房者为分税制埋单的理由？

　　当前老百姓最担心的是在实际的执行过程中,房产税又将成为一个百姓负担的新税种。事实上,随着土地财政资源的枯竭,政府特别是地方政府必将把推出房产税作为其收入的又一个来源。这样的话就违背了开征房产税的初衷,而继续加大了普通购房者的负担。

　　同时业内人士表示,在加快推进征收房产税的同时,加快推进廉租房、公共租房建设,消除房产税带来的负面不良效应。尤其要避免房产税征收造成房租价格上涨,最终由租房的低收入人群承担的局面,这就与解决民生问题、抑制房地产投机的目的背道而驰了。

　　拖累中国经济？

　　财政部、国家税务总局有关负责人在公开场合表示,随着商品房市场日益活跃,改革和完善房产税制度,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的。

　　房产市场的重要性不言而喻,一场次级贷引发了美国的金融危机,严厉的房地产调控会不会最终拖累中国的经济发展？

　　聂梅生给出了明确的否定答案:“2009年我们全年的房地产投资3.6万亿元,今年前三个季度房地产投资已经达到了3.3万亿元,接近去年全年的房地产投资,第四季度房地产投资在调控政策下,即使大幅度的下降,我觉得全年投资也会到4万亿元。不会对我们的GDP造成太大的影响。”

　　此外,分析机构指出,很多房地产企业已经提前完成了今年的销售和利润任务,积累了充裕的资金,即使四季度完全没有销售量,资金链也不会断裂,不会拖累银行。因此相当长时间内房地产调控是房地产企业和银行都可以承受的。

　　财经评论员叶檀指出:“房产税应该成为我国房地产市场甚至中国宏观经济的里程碑事件,通过建立房产税机制,做到地方财政透明、与土地财政划清界限,同时,改变实体经济与虚拟经济丰瘠不均的情况。从财政分配而言,中央政府的归中央政府、地方政府的归地方政府、民众的归民众、投资者的归投资者,不然无法解决我国财政过度依赖土地、地方政府收入、实体经济空心化等问题。”

　　财政部、国家税务总局有关负责人在公开场合表示,随着商品房市场日益活跃,改革和完善房产税制度,对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的,既有利于调节居民收入和财富分配,也有利于健全地方税体系,促进经济结构调整及土地节约集约利用。

　　如何兼顾公平？

　　房地产税得有一个合法的、经过正义程序的过程。通过法律授权认可才是一个合法的税收。

　　房产税能否做到公平直接决定了实施的实际效果,但如何做到公平,并非易事。房产税制度情况复杂,就更需要公众的参与。叶檀就认为:“房地产税得有一个合法的、经过正义程序的过程。通过法律授权认可才是一个合法的税收。地方财政的公共财政体制也得透明化,由地方人大和地方公民来进行监督。

　　征收对象的认定也直接决定了房产税的公平性。SOHO中国董事长潘石屹就认为,我国的房子种类太多,情况复杂,房改房、福利房、集资房一大堆,如果只针对商品房,那就不合理,因为商品房都是交了出让金的,小产权房光北京市30万套,没交出让金,但按照商品房在住着,征的话连面积都不知道。首先要把房子先统一起来,否则就会出现不公平。

　　其次,税率如何确定,究竟应该从价还是应该从量征收,房产价值的评估等问题都直接决定了房产税征收的公平性。

　　房地产调控是一个系统工程,而房产税只是这个系统工程的一个组成部分,所以需要从整个经济结构转型的大方向来认识房地产市场的正常回归,这样才能让房产税成为一个调节市场的有效工具。