北京通州大兴多项目降价 领涨楼盘成了领降楼盘

　“十一”前夕第二轮调控政策“闪击”楼市，让有所抬头的市场热度戛然而止。而随着央行加息、商品房预售资金监管，以及四季度供地放量等调控政策的持续深入，越来越多的开发商也终于丢掉幻想，硬挺了大半年的高房价终于出现了明显松动迹象。尤其是通州、大兴等区域部分原先一直领涨的“高价盘”，如今又率先在区域内举起降价大旗，其降价幅度从数千元到上万元/平方米不等，如此大“手笔”也引起周边项目的普遍震动，“风声鹤唳”下集体价格调整呼之欲出。事实证明，临近岁末，在曾经的“领涨盘”带领下的“降价风”，已经开始在京城楼市上刮了起来。

●市场风向●

通州区“领涨盘”率先降价引震动

月亮河公寓新房源直降万元/平方米

二轮调控政策对楼市的打击，用不少业内人士的话来说，是“相当致命”的。来自北京市房地产交易管理网数据显示，国庆长假期间，北京10月1日至6日的新建商品房网签总量为782套，环比国庆前6天的3939套，跌幅超过了80%。惨淡的市场局面让不少曾经价格高企的区域“领涨”楼盘再也扛不住了，销售回款压力迫使开发商作出大力度价格调整，通州、大兴这些今年来涨幅最大、市场最“火”的区域可谓首当其冲。

近日获悉，位于通州新城核心区的大盘月亮河公寓，即将于十月底开盘并推出一期最后120套全精装小户型公寓，开盘惊爆每平方米均价直降一万元，该楼盘的价格多年来一直都是“领跑”通州，今年3至4月份的最高均价更曾一度达到35000元/平方米，此次推出的相当部分户型足足直降了万元有余，着实令人咋舌，“领涨盘”率先举起的降价大旗，让周边众多“瞻前顾后”的项目也感觉压力陡增。

“除了价格直降之外，我们项目同时还赠送全套高档家电家具，优惠力度确实是前所未有。”月亮河公寓营销总监张奕奕接受采访时也坦言，对市场前景的难以预料和销售回款“硬指标”是该项目此轮大降价的主要原因。

据了解，由于一贯被区域内其他项目作为前期定价的参考依据，月亮河公寓降价后通州区域内不少项目也都开始着急了，珠江·拉维小镇月底即将推出的“楼王”产品定价在22000元/平方米左右，且可享受某网站“1万元抵28万元”的独家购房优惠，相比之下比7至8月份的售价明显降低且产品更好。而K2·海棠（资料、论坛)湾、京贸国际城、华业·东方玫瑰等区域重点楼盘也纷纷改变原先预期的价格策略，积极酝酿价格调整，种种迹象表明，通州区域内的“新一轮”价格战，如今是一触即发。

大兴区名盘鸿坤·理想城

举起区域“领降旗”

无独有偶，正当月亮河在通州率先举起降价大旗的同时，位于大兴区西红门的区域大盘鸿坤·理想城也对10月份新推房源进行了大幅度价格调整。本周末在该项目现场看盘时了解到，鸿坤·理想城下周即将开盘的新房源，62平方米至135平方米的1居-3居，销售均价19900元/平方米，目前排号还能享受98折优惠。查询历史资料可以看到，自楼市五月份第一次调控到10月上旬，鸿坤·理想城均价一直保持在24000元/平方米上下，前后相比之下直降约4000元/平方米，鸿坤·理想城在大兴区属于标志性的高价楼盘，一直以来其价格就比周边楼盘高出一截，而对于新房源为何会有如此大幅度的下降，售楼人员解释为，是要顺应新的楼市调控政策，将更多的实惠回报买房人。

事实上，从7月开始，大兴区基本成为北京新盘入市逐鹿的主战场。保利·茉莉公馆、新里·西斯莱公馆、金地仰山（资料、论坛)等纯新盘先后热销。而与通州不同，大兴区并没有表现出被舆论热炒而价格水涨船高的局势，4月至10月楼盘价格浮动甚微。“十一”二次调控后，10月2日开盘的首邑溪谷（资料、论坛)一期项目，以均价19000元/平方米售罄。这次，鸿坤·理想城的率先降价幅度创造区域记录，虽然看起来似乎也有些“被逼无奈”，业内人士也普遍认为这一举动或将带动整个区域的价格体系重新制订。

●行业观点●

降价幅度大只因之前涨得快

“暗降”转“明争”促市场重新洗牌

“现在能降这么多，主要也是因为之前涨得太厉害。但是不可否认，目前这么大幅度的降价优惠，一定会对周边项目产生影响。”大兴区一位不愿意透露姓名的开发商对记者表示，从目前市场大环境来看，降价是不可避免的选择，只不过之前大家都是试探性地进行小幅度优惠，现在每平方米单价数千元的直降，相当于给市场扔下一颗“重磅炸弹”，肯定会引起一系列连锁反应。“即便如此，这些降价盘也不会亏本，只是利润空间在一定程度上被压缩，价格更趋合理。”该人士同时强调。

事实上，从五月份第一轮宏观调控至今，京城楼市虽然涨价幅度放缓，但真正降价的楼盘也是“微乎其微”，大部分项目还是“咬定价格不放松”，市场上出现的极少数打折楼盘，也往往是销售多年的商住类公寓或体量不大的小盘，像月亮河公寓、鸿坤·理想城此类体量数十万平方米，在区域内具有重要影响力的项目如此降低身价还是“前所未见”，这也被行业人士看作是整体楼市面临变局的信号所在。

“通州区、大兴区是今年涨得最快，热度最高的代表区域，在市场陷入严寒之际，大幅降价不仅符合潮流更有望真正解放被高房价抑制的购买需求，促进市场交易回暖。而这样的回暖又很大程度上取决于标杆楼盘或纯新盘合理价位的放量，从而引领整体楼市趋于理性，市场也会迎来重新‘洗牌’的机会。”中原地产华北区董事总经理李文杰表示。

●前景判断●

楼市遇秋凉市场开始有利于买方

大盘带动年末有望出现集中“降价潮”

“‘十一’以来大部分项目低迷的成交现实让开发商也看清楚，不降价真的扛不住了。认清现实后，真正面临生死关头，恐怕谁也不会犹豫，都会做出最明智的选择。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰表示，通州区、大兴区区域目前一些“领涨”大盘的率先降价，可以说是为市场开了个好头，相比之前针对优惠打折的遮遮掩掩，不少面临巨大资金链压力的楼盘明码标价的直降，更表现出楼市“归真”的良好开头。而此举也很可能将引发区域内新一轮新老项目的降价热潮，年末京城楼市的价格大战有望从“暗降”转为“明争”。

采访中多位专家均表示，随着调控下楼市的日趋规范，未来兼具价格优势和产品优势、深谙购房者需求的项目，才能够更好地在逆市中生存发展。“领涨盘”如今变“领降盘”也说明，红极一时的“卖方市场”在政策持续调控下已经失去了往日的“风采”，楼盘价格在理性回归的同时，楼市秩序也正在被重新加以规范。　

(作者：邱旸)