二轮调控挤出住宅投资 广州商铺成交持续升温

政策调控的利剑之下，商业地产与住宅市场此消彼长。在住宅市场受到打压后，嗅觉灵敏的投资客开始转战商业地产。

近期，《每日经济新闻》记者从机构、市场获悉，自上半年4·15新政之后，广州商用物业投资就已开始逐渐升温。最新数据显示，今年第三季度，随着市场供应量逐渐增加，广州一手商铺市场成交量稳步上扬，环比上升48％，比2009年同期上涨70%。有专家认为，在严厉的新政之下，挖掘商业地产的升值潜力，投资回报或更大。

三季度商铺成交猛增

近期，记者在广州踩盘发现，在许多项目售楼中心，有不少人在专门咨询项目配套的临街商铺情况。

10月19日，记者在广州市珠江新城某大盘现场碰到王先生一行人看该项目的临街商铺。据王先生介绍，由于担心通货膨胀，他早已出手购买，现在是介绍朋友来看铺，希望投资有个好的保障，在住宅低迷期资产不至于缩水。

"这样的情况其实从今年上半年就已显现。"广东中原商铺市场及研究部总监刘广浩对记者表示，一二季度，市场的目光还主要集中在广州市区供应量大、仅为租赁的商用物业上，而从今年五六月份以后，投资需求已由市区商铺或写字楼转向购买郊区的可售商铺。

中原工商铺市场及研究部最新市场成交案例显示，保利旗下商业项目10月4日~10日一周的成交量达151宗，面积超过1万平方米，均价高达2.5万元/平方米。广州中心区域的商铺或写字楼一手均价都超过2万元/平方米以上，最高的可达到3万元/平方米。

第三季度，广州一手商铺市场新货供应接近35万平方米，环比上升六成，同比激增204％。一手新货供应集中的近郊区域占总供应面积的54％。成交方面，一手成交量相比上季度上升48％，同比增加近七成，其中广州中心区域环比上升超过五成，同比更飙升116％。

"毫无疑问，新政二次调控对商业地产发展来说是一个好机会。"广州地产专家谢逸枫认为，商铺市场，尤其是市中心的商铺供应本来就有限，加上国内的商业地产市场处于发展期，随着行业资本和越来越多的房企进入商业地产，一手住宅市场的部分资金都会转向商业地产。

商住倒挂或收窄

近几个月，广州商业地产市场以商铺成交尤为活跃，总价在500万元以内的商铺交投旺盛，较第二季度整体升幅约20%左右。中原市场数据显示，目前广州投资商铺入市门槛都在300万元以上，地段好、人流大的社区商铺需要400万元左右。

刘广浩指出，今年上半年广州市场商用物业市场和住宅市场仍存在倒挂，但今年倒挂差距会逐渐收窄，相比2009年上半年同期，这个收窄幅度将高达20%。

据悉，第三季度，50~100平方米的小面积商铺成为投资者热捧的对象，一手商铺9月份均价达到21635元/平方米，一举创下历史峰值。

"此轮商铺价格上涨只能算是补涨。"谢逸枫表示，广州一直存在商住价格倒挂的现象。"比如珠江新城的一些公寓住宅，价格高达3万元/平方米，而周边的写字楼等商业住宅，一段时间销售价格仅在2万~2.5万元/平方米之间，落差较大。"

他指出，目前商铺价格继续走高，主要来源于商铺产品本身具有投资属性，尤其是在商品房住宅政策调控的影响下，商业地产的投资和开发不断增加，海外资本和热钱及行业资金进入商业地产领域。受到人民币升值和CPI继续走高的影响，购买商业地产抗资产贬值，将成为商业地产量价齐升最主要的推动力。(朱玲)