限购令出台央行加息 二次调控楼市“阴晴”难测

楼市表情

表情一：市场观望情绪蔓延

10月8~10日三天，到各中介门店咨询新政细则及贷款的买房者络绎不绝，但是约四成的买方产生了观望情绪，即使是原本打算在“银十”购房的买房者，也因为政策的变化而入市犹豫。

自从10月7日晚上政策落实后，不少原先有挂牌房源的业主10月8日一大早就前来调整挂牌总价，有些甚至撤牌或者转售为租。这些业主以拥有两套及以上房产居多，除担心近期成交量价下滑外，“限购令”也让业主产生了惜售心态。从4月第一波政策出台至今，以自住为主的刚性需求寻房心切，并且购买力度始终没有减弱。政策效应对首套购房者影响有限。调研结果也表明，超过半数的购房者表示计划半年后完成购房，特别是对房地产税征收普遍怀有强烈期待，寄望通过对多套房炒家的打击控制房价，买到称心如意的房屋。

表情二：税收政策打回“原形”

继细则出台后，福州二手房的税收政策也开始做出调整，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税；金山一家中介门店的店长告诉记者，目前，二手房的申报交税要高评高报，不能低报，而且，普通住宅契税从1.5%增加到3%。

店长告诉记者，高评高报无形中增加了购房者的压力，同时普通住宅契税的回调，意味着之前的购房优惠政策基本开始取消，同时随着市场的收紧，房东的惜售情绪已经出来，导致市场上的房源巨减。虽然限购令并没有专门针对二手房做出规定，但在贷款上，基本上“卡死”了一部分刚性需求，目前二手房首套房的首付至少要30%以上，而且利率优惠也渐渐取消，同时就在昨天，央行宣布，存贷款利率提高25个基点，这对房地产来说，是不小的打击。

表情三：商业地产成避风港

新一轮政策密集出台，却让调控外的商业房和没有出台限购令地区的异地房另辟蹊径。

如仓山万达广场就备受市场青睐，虽然还没有发售，但在日前万达举办的一次城市高峰论坛上，许多商铺的潜在客户出现在现场，他们都表示对万达感兴趣，同时，他们也透露，目前，商业是唯一不受市场政策影响的地产。

4月楼市新政以来，已经有不少住宅投资客转投商铺，如今又出台“限购令”，转向投资商业物业似乎成为投资客的唯一选择。“限购”以后，这几天个别业主开始跳价，某中介人员向记者透露，业主跳价的幅度在10%左右，本来已经有点供不应求的市场，在住宅“限购”以后，显得更加躁动。同时，销售人员也更倾向于推荐商铺楼盘，比如宝龙、万象等商业项目。

业内人士表示，连番调控后，投资风被迫刮向不受调控的产品。因为在现行政策下，购买商业地产不管套数多少皆可贷款，而异地购房只要看中项目有加分的潜力，投资客仍可一次性购多套房。

楼市变数

变数一：房价还会上涨吗？

政策初衷：尽管该政策有效击中了投资、投机客购买多套房、多层房的现象，但也有业内人士指出，由于该政策明确在一定时期内限购，这是否意味着一旦解禁楼市将不可避免地遭遇需求井喷？言外之意是，不让干什么，就偏干什么，这说明越限制就越稀缺，就越有炒的价值。事实上，福州房价高企的一个原因就是供需的不平衡，房源稀缺导致房价上涨的可能性依然存在。

变数二：还有多少漏洞可以钻？

政策初衷：房产调控细则通过限购，从严贷款如公积金贷款、商业贷款等，多方面限制投机性购房。

在限购的同时运用金融手段，尤其是严格发放二套房贷款以及提高首付、提高利率、甚至停发等手段，能够极大地打击投机购房者的信心，但仍要谨防有些投资者钻政策执行的漏洞。因为只要炒房客预期房价继续上涨，“一户限购一套房”的规定就难以真正阻挡炒房，炒房客就有可能千方百计绕开此政策规定。炒房客可能借用暂时不买房人的身份证来炒房——有报道披露深圳等地就有人用麻袋提着身份证来炒房，还可以通过假离婚等方式来炒房——先离婚买房，买了房再复婚。据报道，为规避二套房贷的高额利息，不少缓婚、假离婚现象开始出现。对于这些政策漏洞会不会打补丁、能否彻底修好漏洞还有待于观察。同时，“限购令”、“禁贷令”等可能打折扣，不仅是因为政策本身有漏洞，还有可能是政策落实不力的可能。（福州晚报）

延伸阅读：

“二次调控”阻击房价上涨 那么未来楼市走势如何

国庆前夕，调控利剑再度祭起，长假期间楼市成交应声而落。

北京市房地产交易管理网的数据显示：10月1日至6日，北京市新建商品房网签总量为782套，环比国庆节前6天跌幅超过80%，二手住宅网签总量为138套，与9月同期相比下跌94%。

业内专家分析，在楼市又趋火热之机，相关部委出台的“五项措施”，对于狙击房价回升能够取得最好的效果。在房价上涨预期重新抬头的节点上，二次调控的风向标作用立竿见影。数据显示，国庆期间北京二手楼市价格基本与9月持平，维持在每平方米22000元左右。

二次调控大幕拉开后，观望情绪又重新在市场上弥漫。北京安华房产经纪公司的小侯告诉记者，由于新的调控措施不期而至，节前许多来看房的购房者开始推迟购房计划，而不少二手房业主却开始着急挂牌出售。

近日，一些一线城市纷纷出台限购令，在一定程度上也加重了购房者的观望心态。10月7日上海出台的楼市调控细则明确规定，暂定上海及外省市居民只能在上海新购一套商品住房(含二手存量住房)。而在节前9月30日晚上，深圳也紧急出台政策，规定从10月1日起，在深圳暂时实行限定居民家庭购房套数政策，非深圳市户籍居民家庭限购一套住房。

“限购政策如果能够得到切实执行，投资者的空间基本上被锁死，改善性需求也会受到抑制。”一名业内人士分析，目的就是要倒逼开发商主动明确地降价。