首付比例提高买房人望而却步 热销盘成了热退盘

　　“本来首付40多万就是东拼西借才凑够的，现在首付比例一下子从两成涨到了三成，前段时间楼盘销售打来电话让我补交10%的首付款，这就意味着一下子得多掏20万元，这么短时间很难凑齐，现在看来只能是退房了。”张先生9月底在东五环某项目购买了一套90平方米的两居，总价230多万元，10月初二轮房产调控新政出台，首付比例增加一下让他陷入困境，本已近在咫尺的置业梦想似乎又一下变得“可望而不可及”。

　　北京青年报《广厦时代》调查发现，近日以来，由于二轮调控政策的出炉时间与买房人下定金、交首付的时间存在“时间差”，导致不少刚刚置业的买房人陷入被动，京城部分此前一度热销甚至引发抢购的楼盘纷纷出现购房者退订、退购现象，不管是主动还是被动，曾经抢购变萧条，曾经热销变热退，二轮调控下反映出的市场现实，已经成为眼下不少楼盘和买房人心中的“难解之结”。

　　●市场表现●

　　首付比例提高买房人望而却步

　　多区域热点楼盘今成“热退盘”

　　“现在正在办理交易的一部分已签约的房子，有可能会被退房，每天都有已经买房的客户打电话来质问付款比例的问题，相当比例的人也提出了退房要求，而现在我们也只能做耐心解释并积极寻求解决办法。”京城某在售项目负责人接受采访时颇为苦恼，坦承二轮调控下的房贷上调着实让人挠头不已。

　　该开发商表示，尽管9月中旬开盘的该项目二期销售情况相当不错，但“限购限贷令”一出，立马令其销售情况大打折扣。相当一部分还没有来得及办理网上签约的客户，由于担心市场急剧下挫或凑不够大幅度增加的首付款，纷纷要求退房。

　　与此同时，越来越紧的房贷政策，也进一步加大了退房发生的概率。刚刚购买了奥北某套别墅的购房者抱怨，由于银行认定这套别墅为三套房，已经被明确告知无法获得贷款，“首付已经交了50%，足足200多万，这笔钱怎么退，能不能退得回来还需要和开发商费尽唇舌去交涉。”

　　采访中了解到，在三季度销售成绩位居前列的大兴、房山、通州等区域的重点楼盘中，由于首付上调等房贷门槛提高引发的买房人退订退购现象相当明显，房山某项目9月份开盘的300多套房源当日成交率达90%以上，而近一周已经有30多位买房人或主动或被动地选择退房，另一通州区域地铁大盘原计划在10月底入市，新政一出前期积累的近千组“准客户”一下就消失了2/3。

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　　“提高首付的政策，更大的影响还在于对楼市的预期冲击，更多的买房人再次进入观望。”中国房地产指数研究院研究人士分析。而购房者的观望情绪也已直接体现在成交套数上，北京市房地产交易管理网数据显示，自北京二套房贷新政出台以后，近两周北京新盘成交量一直在千套以下徘徊，17日、18日更连续两天跌破500套大关，为近两个月来新低，买房人消费信心的下降，可见一斑。

　　本周末在城南某热销楼盘销售现场采访时明显感觉到，来电和现场看房的人气已大不如二轮调控新政之前。该项目销售负责人私下透露，国庆后二轮房产新政出台后，项目的销售速度已被明显拖慢，之前买房的客户也有一部分提出了退房要求。“虽然总数不多，但是也是很危险的信号”。该负责人表示，目前没有充足理由的退房、退定金不太可能，但开发商也在寻求举措协商处理，比如若买的是第三套可以先支付首期款，剩余房款开发商可以为其延期三个月，在三个月内付清。采访中也有个别项目表示，首套房或者二套房首付款尚未补齐的部分，开发商将考虑向银行先行垫付或延期三个月，而买房人须在规定时间内补齐余款。

　　●专家观点●

　　高位接盘者将成为本轮“退房主力”

　　抑制投机也应避免误伤“刚需”

　　二次房产调控让谁最“受伤”？除了开发商外，前段时间高价买房的群体也如坐针毡。中原地产董事总经理李文杰表示，尽管上一轮调控后经历六七月份的短暂市场低迷，但近两个月市场上仍出现了大批高位接盘的购房者，其中一部分是已经交了定金的，同时也有一部分已经交了首付，尚未办理贷款手续的。此次二轮新政出台，很大一部分人至少需要多拿10%甚至30%的首付款。同时，购房者对未来房价普遍看跌，担心房子成为“负资产”，因此萌生“退意”。随着政策的执行落实及效果的显现，近期楼市确实已经出现了一波退定退房潮，近期高位接盘的购房者也是其中的主力。

　　中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰则认为，目前二轮房产调控措施，对投机性需求的强制性叫停不存在任何的滞后性，这样严厉的政策对房地产市场的影响已经不能用普遍降温来形容了，市场有可能进入“速冻期”，而这种方式也在一定程度上逼迫开发商进一步以“降价换取成交”。他同时也担心，单纯的提高首付比例，虽然抑制投机效果明显，但在一定程度上也对“刚性需求”造成误伤，让真正需要买房的人也失去了“准入”资格，建议有关部门在界定甄别标准时区别对待，寻找更为稳妥的解决办法。

　　9月住宅成交过万套 约1/3将受新政冲击

　　北京市房地产交易管理网数据显示，9月北京除经限房外的商品房住宅成交总套数高达10534套，粗略计算，至少有1/3即3000套左右的房产将面临首付和契税提高的冲击。受首付提高至30%以上和非首套房契税上升至3%的影响，北京购房者的购房成本至少增加了10%。亚豪机构市场研究总监郭毅表示，虽然现在还无法完全把握买房人对二轮新政的适应能力，但摆在那些刚刚买房的业主面前的“门槛确实高了很多”，这一矛盾如果没有好的变通方式来解决，北京继2008年底之后再次出现大规模的退房潮也“不是没有可能”。

　　楼市近段时间的持续火暴，不少开盘项目被抢购一空。而这一态势也被认为是北京执行更为严厉的二轮调控新政的“导火索”。事实上，此次新政让不少之前更早一些时间买房的人也存在这样的疑问，许多购房人提交的贷款申请还未审批下来，此时出台新政，首套置业者是按照首付20%购房还是需要补交购房款以达到政策要求的30%？

　　中国银行房贷部工作人员接受本报采访时表示，银行会把贷款申请人的申请时间作为划分执行新政策的分水岭。购房人的贷款申请还未批准下来的话，将按照新政执行，贷款人将要补交首付款。据了解，北京时下在售的大部分期房多未封顶。按照规定，未封顶的期房，银行不会放贷给开发商。该银行工作人员解释说，对于9月签约、且欲向该行办理房贷的客户，即使国庆前客户已与该行办理了涉及房贷的相关手续，只要贷款还未发出，现在的房贷首付也得提高至30%，目前绝大多数银行都已经在执行这一统一的信贷标准。