新政下还该不该买房 高房价下警惕学区房陷阱

　　由于一直都执行着严于“国十条”的地方版调控政策，北京的房地产市场在二次新政袭来时，显得相对镇静。即便如此，最低首付比例的提高等措施，还是对部分资金实力不足的购房者造成实质性影响；而由于国家层面对于宏观调控政策依旧从严的姿态，也使得房价下跌的预期重新出现，观望情绪回潮。包括国庆黄金周在内的十月上旬，成为北京楼市从全面回暖又重新归于平淡的分水岭。

　　新政率先落地

　　相比沪、深等城市，“9·29”新政的出台，对于北京而言，所造成的冲击相对较为平缓。

　　4月17日“国十条”新政颁布，北京市十三个委办局出台了国内的首个地方版“国十条”细则—“京十二条”，被潘石屹等业内人士称为“迄今为止最严厉的调控政策”。其中，就包括“暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”和“自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。

　　“限购”和“限贷”的行政指令，一时间在抑制房地产投资和投机需求方面立竿见影。而刚性需求也一度在房价下调的预期中暂时冻结。但等到8月，北京的楼市成交开始出现逆势反弹，9月更是出现价量齐升的局面，“金九”名副其实。

　　9月29日晚，在二次新政发出之后，北京又成为第一时间将政策落地执行的样板城市。北京市地税局在9月30日即向各区县地税局发出紧急通知，要求各区县地税局以三部委发布的相关契税政策为准，全面实施全新的契税政策。根据北京市的落地新政，居民非首次购买普通住宅，契税将不再享受减免优惠，税率从原来的1.5%恢复到3%。

　　与此同时，此前在部分商业银行已经执行的首次置业也需要三成首付的政策，在新政下达后，更是无一例外的“一刀切”统一执行。

　　两户人家的高价进城记

　　阿静和母亲李卫华每天的生活极具规律性。

　　作为广州市重点中学华师附中的学生，阿静每天六点半起床，此时，母亲李卫华已经做好了早餐，匆匆地洗漱之后，阿静同样匆匆地吃完早餐，然后和母亲一起出门。他们要赶上小区车站7点或7点10分开往体育西路的楼巴。楼巴到达石牌之后，阿静先于母亲下车，她要转乘公交前往自己的学校。

　　作为广州外来人员的第二代，阿静习惯了这种生活。2005年，在广州工作多年的李卫华夫妇在番禺区广州雅居乐花园购买了一套房，因此，阿静的中小学上学生活注定比广州本地学生更为艰辛。

　　“已经打算在天河区买一套二手房了。”李卫华理解女儿的辛苦，像大多数外来人员一样，最初确定在番禺区这样的郊区地带买房之后，他们决定回到市区，买一套二手房或是性价比稍高的一手房。但代价是不菲的，2005年，李卫华在广州雅居乐花园购房的价格是5500元/平方米，今天，这所房子价格翻了一倍，单价超过1万元，但天河区稍好的新型社区的楼盘，价格涨幅更高，为1.5-2倍，部分好的楼盘涨幅甚至超过4倍。

　　事实上，李卫华面临的处境并非是最困难的，相比小学入学的困难，女儿上中学的李卫华选择余地更大。但在广州市，小学入学资格安排按区域细至路段划分，这使得重点小学集中的越秀区部分区域的房改房的价格超过1.5万元/平方米，稍好一些的新型社区售价则超过2万元/平方米，新盘价格则在2.5万-3万元/平方米。这部分楼盘的成交价格仅次于广州房价的标杆区域珠江新城。

　　李卫华这样期待能够让孩子进入好的公立学校的家长，不得不选择高价回跳至市区。

　　紧俏的学区房

　　在广州工大教学的卫老师同样是广州雅居乐花园的业主，他的妻子刚刚为他生下了一个女儿。

　　2008年5月，卫老师与妻子在广州雅居乐花园“新地”组团购置了一套95平方米的三室两厅，价格为8200元/平方米。这是他们的首次置业，当时，卫老师考虑购买一套婚房，给妻子一个稳定的居所，并且希望在此生儿育女。

　　但女儿的诞生让卫老师改变了想法，现在他的考虑显然更长远。

　　“还是要回市区买一套，二手房也可以，最好是区庄。”卫老师对本报记者表示。在区庄购置二手房的主要原因是其位于广州老东山区，拥有包括执行中学、中星小学及黄花小学在内的多所广州教学质量最好的中小学。已经拥有广州户口的卫老师希望孩子能够接受好的教育。

　　淘金板块是广州学区房最为紧俏的区域，拥有多个广东省一级小学和市一级小学。

　　“市一级小学的学区房和省一级小学的学区房的价格是不一样的。”中原地产淘金店的一位经纪人对本报记者说，淘金区域的省级小学的学区房和市级小学的学区房的差价大约在每平方米500元。在其介绍中，越秀区将此前学区房年限规定去除之后，省一级学区房的二手房往往是十几个买家在抢一套房。

　　“都想要中星小学或者是黄花小学的学区房，但是卖家还比较淡定，他们不急着出手，还在等更好的价格，2008年后此类房源没有降过价，买家多数是有广州户口的外地人。”该经纪人介绍说。

　　此前越秀区规定，二手房买家在购买二手房一定年限后，其子女才有该区段的入学资格。但后来，越秀区废除了该项规定，购房者只要在符合学校区段的范围内拥有住房就可拥有该学校的入学资格。

　　这使得区庄区域的学区房更加紧俏，多数卖家出让学区房的价格是：房改房15000元/平方米；周边淘金家园、富力御龙庭、波尔多庄园等2000年之后建成的电梯社区的价格多在20000元/平方米以上。

　　“大多数购买此类学区房的都是首次改善型的置业者，他们不惜从周边环境较好的大盘中搬出来，买一套房改房，仅仅是为了一个好的学校的入学资格。”上述经纪人对本报表示。

　　尴尬的教育配套

　　购买学区房的置业者多为广州郊区大盘的业主，抑或是海珠等教育资源相对落后的区域的楼盘业主，多为首次置业。在置业多年，子女需要入学的时候，他们大多开始考虑购买第二套住房，抑或将第一套住房卖掉，重新购买一套。

　　“淘金这样的地段少有新盘了，即便是有新盘，价格也极高，尤其是符合学校区段，拥有入学资格的新盘鲜见，因此学区房多为二手房。”上述经纪人对本报表示。这使得许多学龄子女家长不得不降低居住环境要求来促成子女能够进入一所好的学校。

　　这种现象与广州周边区域大型社区的教育配套所面临的尴尬现实相关。

　　早在上世纪90年代，碧桂园集团在开发顺德碧桂园时期，便通过引入北京景山学校的方式吸引香港及珠三角客户。其时，碧桂园将其赖以成名的广告词“碧桂园，给你一个五星级的家”的内涵诠释为“五星级会所+社区学校+五星级社区生活+住宅”=“五星级的家”。以大盘引入国家知名中小学联合办学的模式成为华南大盘开发中的一个重要标志。

　　上世纪90年代末至本世纪初，广州市华南板块开发。碧桂园、雅居乐、星河湾及合生创展等国内地产巨头聚集开发华南板块时，碧桂园的高端教育配套模式被复制至此类大盘当中。

　　这种教育配套模式的基础是华南板块的大盘在开发之初多定位高端。开发商多选择与国内及广州知名高校抑或中小学校合作，建立商业性中小学校配套社区。此类教育配套虽为开发商引入知名学校进行商业办学，但性质多属私立，其定位往往是高端客户的子女入学，因而收费较高。

　　以华南碧桂园为例，其幼儿园业主收费为7430元/学期，小学收费为17500元/年，初中收费则为25000元/年。同在华南板块的由珠江地产开发的华南新城与华南师大合作办学，引入华师附小和华师附中，其收费为小学13610元/年，华师附中则为初中部22000元/年，高中部25000元/年。此外，同为华南板块的广州星河湾引入广州知名中学执信中学，收费为小学23000元/年，初中25000元/年，业主享有20%的折扣优惠。

　　此外，此类由开发商与知名中小学联办的商业性质的中小学除正常学费之外，还额外收取膳食费、校服费等费用，往往较公立学校更高。

　　但现实问题是，广州城市中心区域楼盘房价上涨以及紧缺的供应量，使得广州城市中心区域的房价迅速上涨，类似华南板块这样的周边区域，充足的供应量使其上涨速度滞后于中心城区，其价格往往为中心城区的一半，甚至是1/3。

　　在此背景之下，华南板块除星河湾外，多数楼盘的客户定位随开发进程逐渐改变，其后继推出的组团不再定位于吸引珠三角的高端客户，而往往将客户群体定位为在广州工作数年，有一定的资金积累的外来白领，这部分客户多为首次置业者，子女大部分为非学龄儿童。

　　尽管多与国内抑或广州知名学校合作办学，但因商业办学，学校性质多属私立，学校本身的师资与原公立学校有一定的差距，教学质量缺乏保证，加之收费较公立学校更高，这使得社区教育配套与公立学校的竞争毫无优势。

　　“一方面在于传统公立学校的师资方面的软件优势，另一方面则在于公立学校的收费较低，这使得大多数此类楼盘的置业者在考虑首次改善型住房的时候选择了学区房。”某广州房地产业内人士对本报表示。

　　刚需受挫

　　“在远洋新悦排中了一个号，但现在三成首付的新政，让首付成了问题，只能放弃了。”在“十一”刚刚开盘的远洋新悦业主论坛上，不约而同地出现了几条转让排号的信息。

　　同样的弃购现象也出现在北京的其他楼盘。9月30日，万科(000002,股吧)长阳半岛的销售人员就一一通知此前拿到排号的近1200名客户，告知由于政策变化导致最低首付比例提高的情况。10月2日开盘当日，出现了一些空出的排号。

　　“我们没有办法统计这些空号中，有多少客户是由于首付比例提高而放弃的。但的确有这样的情况存在。”北京万科有关负责人告诉时代周报记者，万科长阳半岛此前的几次开盘销售中，自住者的比例达到九成，他们向银行贷款的比例都是比较大的。“因此，此次首付比例由此前的两成提高至三成，的确具有比较大的波及面。”

　　北京联达四方董事长杨少锋甚至称，史上最大规模的退房潮即将到来。“受到首付提高、外地人限制贷款、每个家庭限购一套住宅这几个政策的影响，大量在9月认购的客户，银行贷款的审批将变得异常严格。”

　　在刚需主导的二手房市场上，首付比例提高所波及的市场面更广。北京中原地产向时代周报记者提供的研究报告显示，目前贷款购房在二手房及商品房中总占比为5-6成。其中首套房的占比为贷款人数中的70%，占整体购房人群比例为4成左右。这部分人群将全部需要增加一成首付，按照一套房150万元计算，需要多支付15万-20万元的首付款。

　　交易明显下挫

　　“受‘十一’长假和‘9·29’五项措施的双重影响，北京房地产交易市场迅速降温，节前出现的楼市成交量快速回暖的势头戛然而止。”北京中原地产三级市场研究部总监张大伟对时代周报记者表示。

　　根据北京房地产交易管理网的数据，十月上旬的北京楼市，与九月份相比有所降温。

　　除了经济适用房和限价房之外，商品住宅成交量从九月上旬的3219套，下降至十月上旬的2060套，下跌了36%。二手房方面，10月上旬二手房总成交量为1948套，相比9月上旬创造的新政后最高峰5322套，下降了63.4%。

　　在整体归于平静的市场中，仍然有部分楼盘未受到新政的明显影响。例如，一些产权50年或40年的商务公寓，未受到住宅市场调控政策的波及，一直采用“首付50%、贷款十年还清”的政策，在“十一”期间人气甚旺。

　　对于二次新政对市场所产生的影响，中国不动产研究中心在给时代周报记者提供的一份研究报告中指出，“‘9·29新政’在提高消费者购房成本的同时，更重要的是影响消费者对房价走势的预期，价格下降预期增强，短期内楼市将步入观望期。”

　　想活出个人样/却被掏空了心脏/不在乎伤痕累累/无所谓面目全非/我宁愿流血不流泪 /我宁愿看自己受罪/出卖自己的疯狂/何必伪装。

　　这是乐坛“愤青”黄征在2010年的MV巨制《卖》的歌词。讲述的是当前社会各阶层面对高昂房价的不同反应，工薪阶层面对高房价只有“吐白沫”的份儿，而大款们则一掷千金，轻松购得。

　　在今天的中国都市，彻夜排队购房，拿出月工资一半以上供房等疯狂现象可谓普遍至极。这些人的目的正是“想活出个人样”，但现实却是“被掏空了心脏”，但他们往往“不在乎伤痕累累，无所谓面目全非，宁愿流血不流泪”，他们“出卖自己的疯狂”，并且“伪装”着。

　　观念是如何被植入的？

　　如果说《卖》是对被房子绑架人群生活状况的真切观照，北京歌手川子的新作《幸福里》则是对高房价本身的质疑和讽刺。歌词写道：离幸福不远的地方/我想就是这儿了/他有一个很好听的名字/叫做幸福里/四万多一平米/我每天赚钱很努力/花钱也很小心/可是要住进这幸福里/需要三个多世纪。

　　我不知道是否真的有“幸福里”这个小区，但在北京四万多一平米的房子连三环都进不去，这却是买房人都知道的事情。为了住进“幸福里”，我们必须省吃俭用三个世纪，这是多大的讽刺啊。

　　我们似乎看到了《盗梦空间》的现实版，中国的民众之所以如此热衷买房，不过是被一种小富即安的犬儒文化植入了“买房才有幸福”这样一种观念。现实却如叶檀所说的，80后是被房子毁掉的一代。是谁绑架了我们的青春，我想不仅仅是房子本身，更是“有房子才有幸福”这样的观念。

　　当然，你会说眼看房价越来越贵，80后虽然工作没几年，但再不买以后都买不起了。照此逻辑，年轻人的决定当然应该遵照“地产总理”任志强在他的微博上的话：后悔当年没买房和盼着将来房子跌价都是不切实际的，还是现在就买了吧。地产商在俘虏了传媒之后，不断制造“刚性需求”的呼声，诸如中国城市化进程的大背景必然造成刚需等言论。不过，看看目前房子的空置率，再回头想象这些言论，总不免对目前的紧张局面到底是刚需造成的，还是被培育的“羊群心理”导致的抢购造成的产生疑问。

　　国民性格这一说法并不靠谱，但举凡涉及中国的国民性，大多会认为中国人“目光短浅、急功近利”，这一判断我想不至于引来太多异议。但在买房子层面，这一定律恐未必能站得住脚。无论是今天按揭买房的人，还是规模庞大的试图按揭买房的人，他们的目的都在于给未来的幸福一个坚实的保障。从这一角度看，国人岂不谓深谋远虑。

　　人生的大门是如何被关上的

　　可惜，所谓深谋远虑，谋的稳定性恰恰是对未来诸种可能性的封闭。

　　周云蓬的《买房子》，歌词中有这样一段：买了一所房子/花了三十多万/买房子的钱/全靠银行贷款/从今天以后不能随便请人吃饭了/不能多喝酒/不能去旅游/从今以后/我得努力地还钱/我要还清贷款/不管春夏秋冬/我要去上班/不管天塌地陷/还是要上班/不管洪水滔天/我要去上班/不管海枯石烂/我都要去上班。

　　这首歌让我想起一个香港朋友的话：在香港，如果老板知道自己的雇员按揭买了房，一定开心坏了。因为他知道你有了房贷的压力，肯定不敢贸然跳槽。于是，也就意味着老板“修理”你的开始。其实不光香港，在市场经济面前，年轻人成为房奴后，事业的拓展就变成一种冒险，按部就班、咬紧牙根对付按揭成为他们的生活常态。

　　对于房子的态度，大抵可分为两类：一是正在按揭买房的；二是正在攒钱准备按揭的。比如C君大学毕业后留在城市工作，选购了一套售价80余万、面积60平米的二手房。父母在竭尽全力垫付了首付之后，再也无力帮助，每月并不算多的2000多元贷款对于刚毕业、工资收入不算高的C君依然如一柄达摩克利斯之剑。正像周云蓬所唱的，自从有了房贷，C从不敢轻易请假，更不敢贸然辞职。去年同学聚会，原本颇为大方的C也囊中羞涩，看着他挣扎着付了不到百元的KTV费用，在一旁的我忍不住感慨：“一套房子看起来是未来幸福的保障，但却成了眼下自由不存的罪魁祸首。”

　　如果说成为房奴遏制的仅仅是消费，那还只是影响国家内需的问题。更为严重的问题在于，80后尚未来得及享受青春的壮丽，大多已经被房子拖得未老先衰，人生开放的大门提前关闭。公务员热便是这波“就稳”大潮的一个缩影，可以说，我身边几乎没有不去考公务员的人，他们不管不顾自己是否喜欢这种工作，是否还向往更具创造力更具挑战的其他工作。

　　向未来敞开悬念

　　三首歌演唱者不同，歌词也各异，但却表达了一个共同的现实：在高房价面前，社会的中低层付出了全部家当与整个人生，他们背负了2010前三季度全国城市9000亿的土地出让金，失去的却是他们无可复归且灿烂光辉的花样年华，而他们得到的仅是一排排巨大蜂巢的一个小孔。

　　回眸我们的父辈，他们生活在筒子楼里，那里一样留下了值得回忆的欢声笑语；而看看欧美的同龄人，他们天马行空、周游各地，得享青春的奔放与自在。为何中国的80后要将自己的青春锁在那蜗牛一样步履沉重的房子上？房价不应该如此高昂，但青春更不应该如此黯淡。面对高昂的房价，面对坚固的土地财政，面对泛滥的房产广告，我们无能为力；但面对青春，我们却不应该眼睁睁看着它们流失，我们要做的只有截留住我们的青春。

　　大众舆论给我们植入了“买房才有幸福”的观念，我们的对策惟有清扫这样的观念。我的青春我做主，为了保障将来的幸福，难道我们就应该耗费现时的青春？更何况，在这片土地上，将来的幸福向来是个未知数，惟有尽早觉醒，把自己的人生向悬念敞开怀抱，抓住这正在流失的青春，才是自我价值的最好实现。

　　学区房“陷阱”

　　北京二代移民青青的家长邵文广最近特别苦恼。

　　几个月前，他在中介公司的强力推荐下，以4.3万元/平方米左右的单价，购买了北京东城区某知名小学附近豆瓣胡同一套二手房。“那个房子70多平方米，东西朝向，房子质量不怎么样，隔音不行，户型也一般。”不过，邵先生注意到中介信息提及那个房子是划入名校片区内的，和中介确认该房源是名校的学区房后，他迅速支付了50%的房款，买了下来。

　　“中介告诉我说，这个小区的房子是学区房，所以非常抢手，说这套房子刚挂出来半小时就有好几个电话打进来说要看房。我当时和另两户一起去看的房，头脑一发热，当场就拍板了。”

　　但买房以后，他得知，青青要上那个名校，不是只要在适龄儿童上学以前三年把户口迁过来那么简单。

　　邻居告诉他：“每个学校每年的政策可能不一样。我家孩子前年上的这个小学，入学条件之一是出生的时候户口就已经落在学校划片区域了。此外，入学前的一段时间，学校还要派老师来查看，孩子是不是真的住在这里。”

　　更令人意想不到的是，他还听说该小学可能在近两年内搬迁到别处。这意味着，等青青真正上小学的时候，学校可能已经搬走了。

　　邵先生找中介公司投诉，中介反问说：“我们能保证那套房子确实是学区房没错，你们家孩子符不符合入学条件我就不太清楚了，你怎么没提前了解一下呢？”至于学校今后要搬家的事，中介表示没有听说。邵先生投诉无果，颇为无奈地说：“我以为买了学区房就完事了，谁想到上个学还有这么多讲究。”

　　如今和邵先生有类似遭遇的消费者真是不少：有的业主买了房子，发现开发商和中介公司说得天花乱坠的“学区房”，根本不能上一墙之隔的名校；或者开发商最初承诺只要出示购房合同就可在该校上学，但到了孩子该上学的时候，房子还没入住，户口没有迁进来，只能干瞪眼；有的业主买房后发现，一个小区里只有几栋楼属于名校学区，自己买的房所在的楼并没有被划入该学区范围内；还有业主发现原来房主的孩子还在该校上学，按照学校的规定，一个家庭地址只能有一个孩子上学的名额；还有些名校，报名人数多，要根据学生和家长的情况择优录取，面试完学生，还得面试家长。

　　记者了解到，北京名校最集中的海淀区，一些重点小学对分片入学有如下不成文规定：如果学生户口与祖父母、外祖父母或其他亲友在一起，一律不认可划片入学；所买的学区房上学名额未被占用，且落户该房的年限在入学当年9月1日前满5年；如不以“划片”而是以“择校”形式入学，学生必须拥有海淀区正式户口。

　　某些名校甚至不接收以购买划片内二手房形式入学的学生。有的学校，对于同一单位工作的家长的子女也进行了区别对待，获得杰出青年称号或列入百人计划名单的家长的子女，可以进入该校学习，普通职工则无法享受这一待遇。

　　至于学区房划片的方式，也是五花八门。例如北京海淀区某名校在同一个小区内划片的楼仅包括310-314楼、317楼-322楼、324楼-334楼、甲331楼、甲334楼、36楼-38楼、47楼、48楼等，小区中的其他几栋楼并未包含在该学校划片范围内。

　　北京海淀区一位李姓教师总结，北京的名校大致有五种划片方式：光线式、多边辐射式、单边辐射式、矩阵式、对应式。有的是以学校为中心画圈来划分的；有的是朝几个方向延伸；有的是朝单一方向延伸；有的会把同一个小区切成一小块一小块；还有的则是一个小区会分成单号、双号等，区别对待。

　　而一位对“学区房”概念炒作方式颇为了解的房地产营销策划人士透露，学区房问题水很深，年年政策可能都不一样，变化大，而且很多学校的入学条件是不成文的，开发商难以以有效的法律依据证明该楼盘是对应该学校，怕引上官司，所以卖学区房是有销售技巧的，“有些销售团队会培训销售员，让他们以神秘兮兮的口吻透露给想买房的客户，说是刚刚和某某名校定下来，要签约，还是内部消息，一般人不告诉他的。至于签合同的时候，开发商是不会写上学区房这一条的，因为以内部消息为由打过预防针，所以他们有足够的借口这么做。这样既能让客户产生被信任的好感，又抓住了客户的消费心理，还能避免对自己不利的法律条款。”

　　李老师认为，买房人在购买学区房时，要多方了解，并做好学区划片可能发生变化的心理准备。学区房政策不是一成不变的，三年一大动，一年一小动是常事。有的信息，不是拨打教育局的公共服务电话就能查到的。此外，不要轻信开发商，因为入学制度的决策权在教育局和学校手上。以前曾有过一个案例，开发商宣传自己的楼盘在某名校学区内，该楼盘的位置在一个大社区里面，之前该社区的适龄儿童是可以上社区内的一个名校的，但教育局以该名校招生名额饱和为由，要求开发商支付60元/平方米的择校费用，而开发商则认为商品房不需要缴纳这笔费用，最后造成了该楼盘业主的孩子无法在该名校就学。