开发商阵营的抉择 未来指向"合理和稳定"

　　国庆长假刚过，距节前几部委分别5次发文落实各项“国十条”重要调控举措已有10余天，一时间，市场各方反应成为关注焦点。被有关舆论称为“调控第二波”或“国庆楼市新政”的这一轮细化举措，其内容涵盖全面，充分体现了中央各部委的组合拳效应。

　　“我们不宜把它们再定义为严格意义上的‘新政’，因为这都是几部委对‘国十条’既有政策的强化与落实之举，虽然增加了几点较新的内容，但总体都是在‘国十条’指导范围之内。”中国房地产业协会副会长朱中一对《中国建设报•中国住房》记者表示。

　　而这种强化也表明了国家推行房地产调控的强大决心、对“国十条”严格落实与逐渐完善的信念。此背景下，房地产开发企业做何抉择，显然会对下一步市场走势、政策走向产生不小的影响，必然成为焦点中的焦点。

　　近日，记者获悉最新消息，在房地产商群体中拥有较高号召力，囊括了万科、万通、建业等开发企业的企业联盟组织———中国城市房地产开发商策略联盟（简称“中城联盟”），将站在支持调控的立场上，于10月22日左右发出一封公开信。“虽然具体条款未定，形式也许是宣言或公开信，但总体是支持国家政策，呼唤行业自律。”知情人士透露。业界或都记得，2005年楼市调控之时，该组织时任轮值主席胡葆森也曾发出一封《致中城联盟会员的公开信》。

　　鉴于中城联盟对开发商阵营的代表性，这一信号或能表明，开发商阵营逐渐从分化走向共识，对行业良性发展有了更深刻的认识。

　　缘起回暖之辩？

　　此轮国庆前后政策措施出台的密集程度由时间表可见一斑。

　　9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，旨在规范土地使用，打击囤地、炒地行为，增加土地供应。

　　9月27日，财政部、国家税务总局联合发布《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，旨在大力支持公租房建设。

　　9月29日，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》，旨在对购房税收的差别化调整。

　　9月29日，中国人民银行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，旨在完善差别化住房信贷政策，引导住房需求。

　　9月30日，住房和城乡建设部、国土资源部、监察部联合发布《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》，旨在严格执行调控落实问责制，合理引导市场预期。

　　随后，一些地方细化措施快速跟进，深圳、厦门、上海分别于9月30日、10月1日、10月7日出台包括“限购令”在内的严格落实举措。

　　有业内人士表示，内容的三点关键变化———不再区分是否是价格过高或上涨过快区域一律暂停三套房贷，不再区分是否是90平方米以下和以上首套房首付全部提到30%，“国十条”里的“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性的措施，在一定时期内限定购房套数”也终于现身，都表明这的确是一次“国十条”新政的强化与加码，不是简单的重复与落实，原因在于调控虽然取得了明显成效，但是依然有许多不尽如人意之处。

　　其中关于政策出台原因最直接的表述是“各地楼市回暖太快”。从8月开始，各地楼市纷现真假回暖之辩。一位受访的房地产央企负责人认为：“所谓回暖，一两个月是看不出结果的，到8月份左右，有些城市成交量才逐渐有所上升，到目前为止还不好判断是回暖与否。”不过他也表示，这轮国庆政策出台之前，他所在央企的项目所在城市情况是：一线城市趋稳，交易量回升；二线城市交易量、价格与“国十条”前后相比变化不大。

　　“一是进入8月份后，一些城市商品房成交量快速上升，房价再次迅速反弹，引起了全社会的关注和警惕。二是房价在高位上如果再次疯狂上涨，在当前全球面临新一轮量化宽松政策、再次流动性泛滥的大背景下，对金融安全有一定威胁；三是高房价问题已由单纯的经济问题、民生问题，渐渐演变为社会问题。”房地产高级经济师章林晓分析原因道。

　　而今年8月26日，国家发改委主任张平在向全国人大常委会做报告时指出，今年以来，住房价格过快上涨势头得到初步遏制，调控取得了初步成效。但他同时也表示，下半年输入型通胀压力依然存在，而游资炒作和各方面对价格变动比较敏感，也会放大市场对价格上涨的预期，部分大中城市房价仍然过高，调控工作依然繁重。

　　开发商做何抉择

　　市场真假回暖与否，显然都还只是楼市的终端表象，国家对宏观大势的判断会根本左右政策走向。而站在开发商这一角度，其市场行为、企业行为也从中观、微观角度影响着决策。也因此有人犀利地指出，这样更加严厉的结局，恰是开发商自己“招来”的。

　　对此，另一受访央企高管表示，不能完全责怪投资、投机资金冲击地产，归罪于开发商抵抗不降价，“总体经济结构需要调整，从而引导投资、投机资金选择理性”。而无论如何，这一轮更严格措施执行之后，开发商将受到更大程度的影响。

　　“必然都会受到影响，只是‘受伤’程度不同，有的擦破皮了，有的伤筋动骨了，有的则被扼住了咽喉，同等情况下，看谁能坚持得住。”一位开发商如此形容，“这种情况下做出理性抉择挺难的，企业或许要牺牲发展规模与公司前景。”

　　而无论如何不可否认的是，开发企业的群体性选择，在此刻变得益发重要，因为带有积极信号的举措必将促进整个行业的健康发展与稳定。尽管开发商阵营依然存在分化，还是有很多人认为，由于区域情况不一样，有些城市的房地产发展处于良性阶段，一时接受不了有些条款“一刀切”的逻辑，但是，某些良性共识已在酝酿。

　　记者了解到，中城联盟由历任轮值主席与中城投资董事长共同设立了一个咨询委员会，并于9月28日晚齐聚北京，对当前一些新的政策、形势进行了大讨论。当晚即决定，10月22日在成都召开中城联盟董事长联席会，对内部一些想法达成基本共识，并发表公开宣言或致开发商的一封信。宣言内容大致包括支持调控，不做违背政策的事情；约束成员自律，呼唤行业自律，注意企业外部形象；甚至有可能提议降价。

　　据知情人士称：“关于降价问题，目前内部分歧不是很大，但是如何表达是关键。有开发企业的不同意见在于，降价是否就能解决问题？”但目前来看，中城联盟咨询委员会的责任之一，或许就包括“劝降价”工作，“尽管由于大家企业目标、战略性质各不相同，在联盟内部统一一个事情不太容易，但仍希望联盟内部形成共识。好公司、大公司如何表现？最起码就是不做不合理的事情”。

　　的确，不同风格的企业聚在一起达成共识确属不易。比如万科这样目前销售额较高、情况较好的企业，它就会选择合理价格快销策略。而另一些企业情况不同，希望通过坚挺价格来维持自身利润，“对于这样的成员，咨询委员会或董事长联席会就会劝导其顺应形势，顺势而为，提醒其形势判断失误与不准确，对企业发展造成不良影响”。

　　另据了解，在2008年国际金融危机前后，力挺河南本地房价稳定的河南建业董事长胡葆森，此次对待调控政策的态度也很积极。而自从地震捐款门后很少接受媒体采访的王石，也会在“与中央级媒体保持一定沟通”的共识下，决定选择温和面对媒体采访，“传达房地产企业一些正确的说法”。

　　鉴于中城联盟中除了大型房地产企业，还有不少中小企业的代表，以及上下游重量级企业，如果真能传达积极信号，其对地产行业的代表性和号召力令人期待。那么，开发商的主流选择也能显现雏形。

　　另据REICO工作室研究结果，截至目前，其实只有20%的项目销售情况较好，大部分楼盘都销售状况并不好，尤其是一些高价项目。这或许能为企业佐证合理调价的现实必要性。

　　未来指向“合理和稳定”

　　目前，尽管有声音指出，本轮政策太过严厉，但主流舆论还是认为，有些暂时性的短期措施势在必行，而长远来看，调控政策旨在“保持房地产价格的合理与稳定”。

　　在地产企业走势晴雨表———地产股表现上，中信证券研究部研究员陈聪称，目前房地产股行业估值水平处于历史低谷，调控最终的结果将促使地产股的基本面软着陆。不过也有基金机构表示，新政出台显示了国家遏制房价过快上涨的决心，如果房价不能有效回落或者成交量仍然居高不下，地产板块将始终面临持续政策压力的风险。

　　对此，分析人士认为，如果把经济平稳发展作为远景目标，调控房地产、挤压泡沫势在必行，不能因股市调整压力而退缩，从长期看，地产调控有利于国家经济整体发展，自然意味着股市的长期繁荣。

　　“本次政策中一些很严厉的措施毕竟还是针对调控落实不力的短期之策，因此，经济形势一旦发生大的变化，就有可能随时结束。当然，针对房地产市场秩序的一些规范性政策措施，肯定会长期坚持下去，并在执行过程中不断予以完善深化”，章林晓说，“而调控对房价短期会有一定的遏制作用，但从中长期来看，还关键取决于两个方面的因素，一是城市化进程，二是全球新一轮货币量化宽松政策大背景。”

　　对此，上述受访央企负责人也表示，本轮调控过程中，政府下了很大决心，并付出财政、经济等方面的短期代价，在这个代价与楼市高涨不能抑制的代价之间做出平衡，而为了达成“稳定与合理”的目标，在调控之时，应对财政压力、管理流动性是接下来的问题。

　　在对于房地产影响很大的土地管理问题上，一位受访的国土系统人士表示，在下一步调控中，国土部将主要在打击囤积居奇、炒买炒卖地皮，加大居住用地特别是中小套型和保障性住房用地的有效供应方面，发挥积极作用。

　　在以“合理与稳定”为指导原则的大前提下，面对着眼于长期健康发展的严厉调控政策，章林晓建议，房地产业对于经济发展具有高度的敏感性和超前性，这就要求房地产企业在应对调控时，须具备一定的前瞻性和随机应变的能力，“倒下的只是个别企业，机会只会留给有准备的企业”。

　　朱中一指出，要秉持科学态度看待市场反应，不要盲目草率为之，任何政策都需沉淀和消化才能科学评判，在当前，开发企业确应“顺应形势，顺势而为”。

　　而在众所期待的将于10月15~18日召开的十七届五中全会上，将审议“十二五规划”，届时，对于房地产业的发展方向或会有更加全面的指导。