厦门楼市“被观望” 短期内成交量面临萎缩

这轮由“9·29”新政掀起的调控被称为二次调控，赶在十一黄金周前夕出台，在不少业界人士看来，此举颇具警示意味。与以往几轮调控不同的是，本轮调控更侧重于抑制需求，毕竟抑制需求对房价的作用要比增加供给来得更直接迅速。厦门不少开发商坦承，在短期内本次调控对成交量将产生较大的影响，将静观其变，看市场反映再制定推盘政策。不过，有一些业界人士也表示了担忧：如果没有有效疏导需求，增加供给，将可能埋下房价反弹的风险。

短期见成效，成交量将面临萎缩

一位地产专业人士认为，4月“国十条”出台不及半年，市场就出现明显上升趋势，关键在于大量的需求支撑。成交活跃，与需求旺盛有很大关系。而今随着抑制需求的强有力措施的实施，必将影响市场的成交量。

厦门宝嘉地产总经理杨文炎表示，受二次调控影响，需求量会大量萎缩，新政不仅限制了投机型、投资型、改善型需求，而且也影响了刚性需求。在这种情况下，市场上的楼盘销售速度将会受到很大影响，原来一个月可以卖上百套，现在则可能只能卖几十套。无疑，销售期将不得不拉长。当代置业集团副总裁杨晓也坦承，新政实施后，短期内厦门楼市成交量必将会受到影响。岛内某楼盘的一位营销总监则告诉记者，新政出台后，最近已感受到购房者的变化，停贷又限购，前期积蓄的一些客户已明确表示因为不能贷款，不考虑买房了。

特房集团市场研究部经理卢益光说，此番新政的严格贷款要求对异地购房者来说影响很大，由于不能提供一年以上的纳税证明或社保证明，就要全额付款买房，使得想定居厦门的外地人望而却步。记者在走访过程中也发现，部分楼盘在新政推出之后出现了退订的现象，在枋湖片区，就有购房者因没有在十一前及时签合同导致了第三套房贷不到款，不得不临时放弃。

“从新政的制定和实施情况看，限购令和更加严厉的贷款政策对投资客的打击力度还是很强的，但也给首次置业者和改善住房的人带来了短期的压力，金融政策都有其阶段性，这不仅和楼市相关，也与国际货币政策、国际金融背景等密切联系，所以此次新政在短期内应该会有明显的效果。”新景祥代理公司副总经理柏云飞这样认为。

观望成主调，产品竞争凸显

在二次调控影响下，不少业界人士相信，房价上涨势头必将放缓。“调控下，新的楼盘定价将会更加慎重，更加理性。微下调、维持原价、或略涨一点的做法随时都可能出现，要想出现大跌不太可能，大涨也不太现实，总而言之，房价上涨将放慢。”一位资深地产人士说。

该人士还表示，随着二次调控的深入，楼市将全面进入“被观望”，因受限房贷政策，许多非首次置业者将不得不放弃购房，哪怕房价有较大的降幅，也只能选择观望。“五年来虽然我一直只有一套房，但我已换了两次房。原本还想再换房，如今只好作罢，即使房价降了，也无法购买，因为贷不了款。”一位改善型客户说。

在经历几次宏观调控的洗礼后，开发商也已逐渐成熟起来，不再像2008年那场调控时那样慌乱。据永年·天墅、禹洲地产等有关人士表示，他们不会因调控而推迟开盘。业界预测，随着二次调控的深入，开发商将会更关注商用项目，如写字楼、商铺、酒店等。由于新政针对的是住宅类产品，对商用项目不加限制，因而在政策实施的一段时间内，开发商将会下大力度做好商用项目的推广。目前，厦门大部分住宅项目都有相应的商用配套项目，做好写字楼、商铺等项目的招商不仅可以促使资金尽快回笼，也会使住宅项目更加完善。

面对新政，虽然目前厦门各大开发商还没有祭出“降价”这一招，但也不排除这种可能性。罗马城并非一日建成，政策的成效也不可能在这么短的时间内显现。况且，为加大市场占有量，国内也有很多开发商在政策实施的一段时间内以降价试探市场，撬动需求。有业内人士说，“在新政下，也不是每家开发商都会以降价、推迟开盘的形式来回应政策，每一家房企各自都有在现阶段的战略需求和考量，还要等新政出台一段时间之后，看各家的反应。”

杨晓说，现在开发商已越来越理性对待产品，在这种理性市场影响下，最终要回归到产品上的竞争，而不再是靠盲目炒作。

新政一刀切，多类需求受抑制

值得关注的是，不同于4月“国十条”只要求房价过高城市有选择性地实行，本轮二次调控则是全国“一刀切”。也正是由于新政“一刀切”，此番厦门各银行执行新政都流露出坚决的态度。记者了解到，厦门各银行均明确表示首套房贷首付已依命调至3成以上、第三套房贷已全面叫停、外地人无法证明在厦居住满一年的基本都不能办房贷。

在房贷影响下，多类需求将受抑制。如投资、投机类需求将遭受彻底打击。在国庆前夕突然出台二次调控政策，此举令不少人感到意外。有地产专业人士认为，本轮新政突然降临的主因，与4月出台的楼市新政没有发挥出很好的 “药效”有关，特别是六七月份后，部分城市出现了投机炒作的迹象。

而实际上在厦门，在八九月份也出现了投机炒作现象死灰复燃的苗头，个别热销的楼盘，不仅出现了同一客户购买多套住宅的情形，而且有的还出现炒楼花迹象，如在一些专业房地产网站，或报纸上的二手房广告，都出现标有“××楼盘，内部价可直接更名”、“××楼盘，低价一手更名”等字样新房源。“在八九月份，楼市回暖的迹象很明显，整个市场又开始活跃起来，特别是投资、投机需求也出现扩大的趋势。”世纪联合房产总经理郭忠宗说，市场恢复之快令人吃惊，在本轮二次调控出台前，岛内一些区域二手房价格甚至高出今年4月份新政出台前的行情。这些政策实施后，将彻底打击厦门楼市的投资、投机、炒房行为。

此外，由于银行必须“认房又认贷”，因而改善型需求也将受到极大抑制。不仅如此，外地购房人群、首次置业的刚性需求都将统统受到影响。