调控会否按下“核按钮”

　　8月下旬以来，传统高房价城市的房地产市场再现回暖，成交量释放开始带动房价反弹。以遏制房价过快上涨为目标的“新国十条”，似乎被近期楼市的新变化泼了一盆冷水。两部委近日又出台有关囤地企业不得拿地的规定。由此，业内人士揣测更严厉的调控“核武器”——出台房产税和大幅提高首付政策可能出台。

　　但笔者认为，近期的楼市反弹主要建立在供给和刚性需求同步释放的基础上，房价上升并非投资、投机需求炒作所致，且反弹的范围也局限在少数城市。因此，今后的调控政策依然宜以完善和落实为主，是否按下“核按钮”，还需要继续观察后再做定夺。

　　所谓调控“核武器”，按照华远地产董事长任志强的说法，主要体现在房贷和税收两方面，即大幅提高首付比例甚至取消按揭，以及出台房产税等持有环节的税种。对房地产市场而言，这两方面的政策调整乃至制度变革，都会产生深远影响；如果条件不成熟或时机不合适，这两方面政策的杀伤力无疑相当巨大。

　　显然，只有在“常规武器”失效之后，调控才有必要祭出“核武器”。进入9月尤其是中秋三天小长假期间，北京、上海、深圳等一线城市商品房成交量在经历几个月的压抑后，突然集中释放，部分项目再现排队抢购现象，在此背景下，开发商对热销项目提价。但从楼市的整体成交均价看，房价进一步大涨的趋势并没有形成。

　　监测数据显示，中秋小长假期间，北京市商品住宅期房、现房累计成交638套，成交面积67818平方米。与端午三天假期相比，分别增加273.1%、236.23%。但受郊区楼盘比重上升影响，中秋期间北京商品住宅整体成交均价与8月份均价相比下降18.77%。

　　另外，8月以来主要城市商品房的整体成交量并没有放大。9月18日-24日，券商研究机构跟踪的15个重点城市总成交套数和成交面积分别为29273套和289.7万平方米，环比分别下挫2.96%和2.82%，成交价格保持稳定。截至9月24日，15座城市9月份的整体成交面积约为1007万平方米，略超8月整体成交1005万平方米；与4月1533万平方米的成交高点还有一定距离。

　　业内人士指出，一线城市热点项目的售价上涨，有较为特殊的原因。以北京大兴区的保利茉莉公馆为例，该项目所在的区域是北京“南城行动计划”中重点建设的新城之一，轨道交通、区域配套正在逐步建设和完善，项目售价逐步提高是营销策略的一部分，同时也体现了区域价值的提升。

　　更为重要的是，目前一线城市的热销项目多数位于规划中的新城区域，其购买群体以自住型的刚性需求为主。以万科长阳半岛为例，该项目的购买群体绝大多数是25-35岁、月收入在5000-10000元的都市白领。他们的自住需求值得保护和支持。

　　专家指出，当前的调控还应当以抑制投机、扩大供给、扶持刚需为宗旨。今年以来，政府在加大土地供应、敦促地产商加快开发节奏方面，已经出台了有力政策；多数案例显示，从土地招拍挂到项目预售的周期，已经明显缩短。这说明，调控效果正在逐步显现。今后这些政策的进一步完善和落实将是关键。

　　因此，更具杀伤力的“核武器”是否按下，还需要观察楼市的进一步变化，目前看来条件并未完全成熟。其中，房地产税制改革本身也是一个长期过程，需要协调各方利益；房贷方面，业内人士也主要倾向于现有政策的执行。因此，“积极调研、慎行调控”应是近期政策的主要取向。当然，如果楼市再次出现过热的情形，改善民生的压力再次放大，已有的政策效力已被消化，调控就可以考虑果断出台新的措施，包括打出“核武器”。

　　为抑制房价过快上涨，国家出台了一系列严厉的房地产调控政策，其中，融资政策的紧缩成为调控的重要一环，在此背景下，不少房地产企业面临着资金链紧绷的危险。

　　数据显示，今年1-8月，国内房地产开发企业本年资金来源44363亿元，同比增长35.0%，增速只有前2个月的一半。其中，国内贷款8460亿元，增长27.8%；利用外资369亿元，增长23.9%；企业自筹资金16628亿元，增长50.7%；其他资金18906亿元，增长26.8%。在其他资金中，定金及预收款10637亿元，增长22.1%；个人按揭贷款5745亿元，增长27.5%。

　　万联证券黄鹏认为，房地产开发资金来源增速大幅下降，一方面是由于加强银行信贷的监管，国内贷款占比逐渐下降；另一方面，受销售下滑影响，其他资金增速贡献逐渐降低。在这种情况下，房企自筹资金占比明显提升。

　　黄鹏还指出，从短期看，在不加大开发力度及增加土地支出的情况下，房地产上市公司仍具有较强的短期偿债能力，暂时还不必为资金问题担忧，但长期偿债能力已逐渐趋于前几年的平均水平。未来影响开发商资金状况的因素除了楼市销量以外，还有调控政策。从中长期看，对房企资金状况并不能过于乐观。 Wind数据还显示，135家房地产上市公司上半年经营性现金流合计为-837.56亿元，比去年同期的393.44亿元大幅下降。其中，89家上市房企的经营性现金流为负值，占比达到66%，而万科、保利地产、招商地产、金地集团四大龙头公司的现金流净额均为负值，保利地产经营现金流甚至高达-233.5亿元。

　　业内人士认为，较多的金融资产不仅可以通过确认投资收益的方式，助推公司未来业绩，更可以为房地产公司的扩张提供资金，不少房企均是在日子好的时候投资大量金融资产，而在资金困难的时候，它们完全可以选择变现。不过，对于大部分上市房企来说，金融资产占公司净资产的比例都不大，因此变卖金融资产只能是“救急不救穷”。