上海一二手房价差缩小 二手房市场客源被分流

秋意渐浓，但9月的上海楼市依然延续8月份的活跃态势，二手房带看量、成交量都保持稳步上升态势。

记者昨天在对沪上多个热门成交区域的二手房中介门店采访中时了解到，置换型需求已经成为当前引导二手房市场成交的主力，买卖双方皆为置换的“连环套”案例更是频频发生。业内人士坦言，一、二手房价差正在缩小，在今年的“金九银十”楼市旺季，二手房市场的客源有被分流之虞，尤其是在新房供应集中的外围市场。

　-“连环套”：置换型买家成为成交主力

王先生一家三代“蜗居”在上海星港一套 103平方米的两房，自7月起王先生一家萌动了置换大房子的想法。但是由于资金条件有限，王先生需要将现有的住房卖掉，方能凑齐首付。于是，王先生将自己位于上海星港的两房挂牌，同时将自己后续的置业需求也一并告诉了业务员。在近一个半月的时间里，王先生以240多万元的价格将上海星港的两房出售给同样有置换需求的陈先生一家，并以400万元购置了河滨围城一套129平方米的小三房。

“连环套”案件虽已不再新鲜，然近期随着置换型客户成为二手房成交一大主力，“连环套”也出现了频发态势。据上海中原昌化分行经理何建华透露，目前该分行中有30%-40%的客户都涉及“连环套”。信贷政策的紧缩成为当前“连环套”频发的主要诱因。对于置换客来说，二次、甚至三次置业的他们若不将目前现在居住的房源卖掉，很难凑齐首付。面对这一情形，何经理表示虽然在实际操作中有些麻烦，甚至会拉长整个交易的时间，但是这些置换型的房东为了自己后续的置业考虑，挂牌出售的诚意度较高，只要价格合适他们就会出售，鲜少有跳价的情况。

21世纪不动产上海锐丰宏润花园店经理庄文胜告诉记者，受改善型置业需求、尤其是学区房买家频频入市影响，9月徐汇田林板块的看房人数比上月大幅增加50%-60%，而且诚意度颇高。但是，板块内业主眼见市场活跃，惜售心理有所蔓延，新增挂牌量比8月同期减少了20%-30%。提价与暂缓出售，成为此类业主的两大选择，其中2成左右的挂牌房源将报价提高了5%-10%。

在对上海中原230家分行的抽样调查中显示，随着刚性需求和改善性需求客户的率先入市，门店带看量已经基本恢复到新政前的平均水平。在此驱动下，部分区域二手房成交量环比上涨20%-30%。而在挂牌量方面，9月第二周开始，二手房市场的挂牌量持续保持在135000余套。

　-“带定看”：看房客户目的性明显增强

来自上海中原的一份门店统计数据显示，8月的带看量平均比7月上升20%-30%，9月的客户带看量基本和8月持平。上海中原宝山东片区区域总监杨密燕表示，现在看房的客户意向较明确，特别是成熟的传统居住板块，从业务员反馈的情况中发现，看房者的目的性明显增强。他们知道自己想要什么样的房子，而不是盲目的看，且大部分客户一改之前“只看不买”的状态，开始有准备的带着定金来看房，若遇满意的且价格在他们承受范围之内的房源便会出手购买。

近期，一位置换型购房者想在江湾镇板块内找一套离单位近、交通方便的次新房，该客户在6、7月份淡季已经出来看过房，探了行情，这次来看房他告诉业务员他已经带了定金，若有看中便会直接下定。最后，在业务员的推荐下，他相中了正文花园的一套全装修、125平方米的3房。房东是置换客，已经在别处购置好物业，现在需要现金付款，所以比较急于出售，他挂牌290万元，最终在双方协商下，以275万元成交。

上海中原江湾镇板块区域经理程湘表示，因为在市场淡季中客户更有余地细心挑选，故在之前3个月的观望期中，许多客户都已出来看过房，为之后的购房做功课。到了9月，看也看得差不多了，客户对于自己欲购的物业，包括房型、地段、价格都已心中有数。所以，现在出来看房的客户目的性都较强，而且还有一部分客户带着定金来看房，这表明他们的购房积极性很强，如果遇到价格合适的，合他们心意的房源他们就会出手购买。

类似的情况也出现在徐家汇板块，据上海中原南丹分行经理杨东海透露，其区域内9月二手房成交量环比8月上升了15%左右，但成交价居高不下，9月的带看量和8月基本持平。但是从最近看房的客户中发现，现在出来看房的客户目的性明显增强，以前大多“走马观花”，就算看也不愿和业务员多交流，纯粹出来探行情。而现在出来看房的客户目的较明确，他们基本知道自己要什么样的房子，且带着定金来看房的客户比7月多了10%左右。

　-“投资挂”：房东卖房多有“跳价”举措

就在置换型房东占据主导的同时，松江新城板块、两湾城板块这些投资客热衷区域近期均出现了少量投资型房东挂牌的现象，占据总挂牌量的约20%左右。

记者从上海中原两湾城板块区域经理竺忱处了解到，一方面由于中远两湾城内的房源到2011年基本都已满五年，因此近期有部分的温州房东开始挂牌出售，虽然仅占总挂牌量的20%左右，但是预计后期会有上升趋势；另一方面近期两湾城板块二手房市场的异常活跃，也刺激了部分投资型房东，7月份中远两湾城总成交仅9套，8月份即上升到36套，9月初至今仍延续8月份的成交态势。

在投资客较为集中的松江新城板块，近期也出现了少量投资客挂牌现象，且这部分房东多有“跳价”举措。据上海中原松江新城分行经理王博向记者透露，日前分行接到了一名上海本地投资客挂牌出售位于莱顿小城的125平方米的三房，137万元为到手价，在客户看房欲下定后房东跳价3万元，要求140万元到手。

来自21世纪不动产的分行抽样调查显示，在徐汇田林、浦东外高桥、宝山顾村等板块，二手房新增挂牌量水平较今年5~7月期间有10%-30%不等的下降，并伴随有少数房源5%-10%的价格上涨。 21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，目前二手房房价的“蠢蠢欲动”与新建商品住宅项目的大量供应、价格低开相比，并不合拍。一般而言，新房市场的价格变动会成为二手房房价的风向标，但在目前表现得并不明显。再加上一二手房价差缩小，在今年的“金九银十”楼市旺季，二手房市场的客源有被分流之虞，尤其是在新房供应集中的外围市场。

一份最新的监测数据佐证了叶厚彪的这一观点——在浦东周康，目前以印象春城为代表的次新房主流价位在约1.5万元~1.6万元/平方米，与板块内同类新房的价差在1000元/平方米左右，较7月初缩小近2000元/平方米。而在宝山杨行板块，以康桥水都为代表的次新房目前主流价位在1.55万元/平方米左右，与板块内同类新房价差约1500元/平方米，较7月初水平缩小了一半。

(作者：杨冬)