商业地产狂热折射未来经济危机

　　（来源：21世纪经济报道）商业地产狂热折射未来经济危机

　　近日有媒体报道，一份关于中东迪拜商业地产的报告出炉，事关迪拜近年来狂热的造楼运动，导致写字楼空置率过高。据媒体报道，该报告暗示上海也有类似情况，并建议政府封闭或者推倒一些大楼，以强制消除供应的方式来达到供需匹配。

　　实际上，这份报告的出品方是仲量联行，报告撰写人之一为GrahamCoutts。但我们仔细阅读这份报告，发现此前的媒体传播有一些误导性。报告认为迪拜的CBD区写字楼空置面积为750万平方尺，空置率大约在12%左右，整体的商业楼宇控制面积为4800万平方尺，38%的空置率，而且随着供应的过度增长，2011年的空置率将会突破40%。由于空置率非常高，所以他们对未来的商业租金给出了一个悲观判断，认为将会下跌50%。

　　仲量联行的确将新加坡、上海、莫斯科和迪拜类比，但是他们更多地强调新加坡和上海在供应遏制上的经验，尽管这两个地方的商业地产空置率都比较高，但是他们的政府正在大力调控商业地产的供应速度，迪拜应当向这两个地方学习。但是Graham Coutts并没有提出要“推掉大楼”的方案。

　　仲量联行是世界上最著名的房地产投资管理及服务公司，从利益的角度出发，它肯定不会发布商业地产崩溃的报告，事实上它在报告里一直强调随着经济回暖，经济增长会提高对商业地产的需求，商业地产的供过于求会趋向平衡，例如上海和新加坡的CBD商业地产空置率正在温和下降，迪拜很可能也将如此，大约在2-3年后平衡。

　　不过，这份报告反映了一种最主流最简单的思维：需求决定论。当然，这种思维已经渗透在各种媒介资讯和分析中。当人们谈论经济不振的时候，总是说因为需求萎缩；中国不愿意加息，那是因为害怕投资需求萎缩；中国不愿意升值，那是担心欧美市场的外部需求下降，预防未来通缩来临。凯恩斯主义的观点是，即使供应出来的东西是垃圾，政府也能创造出需求来匹配，比如挖坑填坑。所以，仲量联行的报告也是如此，他们其实核心观点是：制造这么多的商业大楼是没错的，空置较长的时间也没关系，因为迟早需求会上来，将这个供应消化掉。

　　但是他们忘记了“供应决定论”才是正宗的经济学。就像萨缪尔森教科书里面黄油和大炮的生产曲线组合，较多的黄油配合较少的大炮，同较少的黄油匹配较多的大炮，都可以位于一条生产无差异曲线上，但是它们的意义是不一样的，前者意味着这个国家是消费性的，后者意味着这个国家是攻击性的。修建过多的商业大楼，意味着投入了大量的土地、工程师、工人、商业信贷以及消费信贷资源、以及吸引到源源不断的投机资金。它其实压抑了其他方面的供应。当迪拜用权力牢固地将房地产视为最重要产业的时候，它其实设定了某个生产组合方式，那么接下来，市场就要检验，这个生产组合方式是否是最优的？经济泡沫的含义不是说泡沫本身是坏的，而是泡沫创造了一种扭曲的供应方式，导致一些重要的行业在资源分配方面变少了，这些行业辛苦的雇员在收入分配方面变少了，而且这种变化是连续性的。当瓶颈变得无法用增长数字逾越时，就出现了危机。过于扭曲的供应，最终是要被消灭的，即所谓的“消灭产能运动”。

　　（来源：证券时报）北京商业地产签约率大升 泡沫少回报率高成主因

　　受宏观调控政策的影响，商业地产签约上涨，而住宅则明显下调。据统计，7月至9月15日北京商业项目签约率高达44.6%，相比6月签约率已翻两番。其中，三里屯SOHO北区商业签约面积已经超过50%，写字楼出租率已达85%。

　　北京中原据房地产交易管理网数据统计显示，新政后，商业地产的签约速度明显加速，在4月15日至6月30日，北京商业地产的签约率仅为15.4%，7月以后，因供应及商业地产市场回暖的影响，签约率已经高达44.6%，相比增加了2倍。其中，三里屯SOHO是一个大规模商业、办公、居住混合类项目，规划总建筑面积46万多平米，商业体量达12万平米。继今年上半年三里屯SOHO招商启动后，目前其北区商业签约面积已经超过50%，今年四季度将有近3万平米商铺陆续开业。另外，目前，三里屯SOHO12万平米写字楼出租率已达85%。此外，三里屯SOHO南区商业刚刚交付使用，招商工作已经展开，位于南区的800多套公寓也将马上交付。

　　业内人士认为，4月来的住宅市场系列政策调控明显抑制了投机及投资需求，使得住宅市场成交下跌远超商业。而商业地产价格相对低估，北京的商业地产价格在2009年来的资产暴涨潮中受到的影响比较小，在朝阳门等二环内热点区域的部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本没有泡沫，成为最近部分投资者的首选。另外，商业地产的回报率高使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产，相比目前北京住宅租售比已经超过1：500以上，商业地产的出租回报率在1：300左右。此外，商业地产没有受到限购及贷款新政的影响，而且最近商业地产开盘量明显增加，也使得成交上涨迅速。