价值洼地凸现 北京别墅市场强力反弹

经过7月份小幅反弹之后，别墅市场的成交量在8月份强力上攻。据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，8月份，别墅市场成交量一路飘红，较7月份暴增118%，整月成交超过了290套，进一步整固了7月的反弹势头。

“其实，调控政策并未放松，相反越来越紧。”在问及别墅市场何以回暖时，一位业内人士表示：“别墅市场本身在这轮调控中，影响并不大，只是在政策刚刚出来的敏感期，成交量有所影响，敏感期一旦过了，就会逐渐反弹。”

对此，中原地产华北地区董事总经理李文杰则认为，在别墅价值被低估的情况下，加之接踵而来的“金九银十”，以及调控政策的逐渐释放，别墅市场势必会有所反弹。

　别墅市场全面回暖

亚豪机构统计数据显示，4月份调控政策出炉之后，5月份北京别墅成交仅为126套， 6月份则继续下滑，跌破了百套大关，仅成交83套。而7月份，出现了小幅反弹，当月成交超过百套，达154套。

最新统计数据则显示，最近3个月，北京别墅累计销售1340套，这与2008年前三季度的别墅销售量基本持平。

除却成交量的一路攀升之外，成交金额所呈现出的“芝麻开花”之势，也昭示着别墅市场或将率先打破调控“僵局”，步入全面回暖期。

统计数据显示，8月份，北京别墅成交金额超过了22亿元，比7月份增加11.29亿元，环比上涨超过了96%。这是继4月份新政出台以来，北京别墅单月成交金额首次突破20亿元，而最近3个月北京销售的1340套别墅其平均销售价格亦在攀升，比2008年同期上涨13%，这与普通商品房量升价跌形成了鲜明对比。

就个案而言，位于中央别墅区的万通天竺新新家园自8月份开盘以来，成交量已超过50套，成交金额突破了4亿元之多。此外，保利垄上、财富公馆、龙湖香醍溪岸等亦是较为热销的别墅项目。

对此，亚豪机构一位分析师认为：“目前，购买别墅的消费群体主要分为两类：一类是资金实力较为雄厚，具备一次性付款能力的投资型购房者；其次就是首套及改善性购房者。调控对这些购房者并不敏感。”

“在通胀隐忧及资产价格预期上涨的情况下，一部分资金为了‘避险’，仍然会持续投资楼市，尤其是别墅或商业地产项目最受这部分资金青睐。”李文杰指出，此外，开发商在传统的“金九银十”会强力推盘，也是促使别墅市场全面回暖的又一推力。

“新政以来，限制房贷和房产税开征预期，虽然使别墅市场的刚需及改善性需求有所抑制。”上述业内分析人士则认为，但长期来看，在调控政策逐渐沉淀以及别墅产品越来越稀缺的情景下，不少刚需和长期投资的购房者，已开始出手置业，这是促进近期别墅成交量大幅回升的主要原因。

　价值洼地凸显

“实际上，北京别墅市场能够率先反弹，更深层次的原因在于北京别墅价值被低估了。”上述业内分析人士认为，尤其是成熟区域的、新开盘的、性价比较高的别墅，往往是楼市的价值“洼地”。

此外，随着别墅用地供应愈来愈稀缺，其价值“洼地”的特点更为凸显。

早在2005年，国家就限制向别墅供地，因此，在北京，可供应给别墅的用地几乎已经“绝版”。不仅如此，别墅的供应量受此影响，亦在迅速下滑。据了解，今年上半年，北京别墅的供应套数和供应面积与去年同期相比，双双下滑，分别减少约16%和36%。

上述亚豪机构分析师认为，今年下半年，别墅市场的供应量还将继续减少，高性价比的别墅项目的供应量更是锐减，成为稀缺产品中的稀缺。

与此同时，与城区高端项目相比，别墅依然具有明显的价格优势。

据记者走访调查，在楼市调控大背景下，即使是一些相对热销的别墅区域，也在对部分产品调低预期价格，其产品的性价已是较高。万通天竺新新家园项目销售总监叶长征表示：“调控政策对楼市产品的销售都会存在影响，原先我们的联排别墅单套定价估计会超过千万元，但目前这类产品的价格基本上处于800万-1000万元。”

而保利垄上一位销售人员也透露，由于保利垄上项目是叠拼产品，其价格并不高，目前销售均价在1.5万元/平米左右。

然而，据记者了解，即使是新政后，城区高端楼盘项目价格依然不菲，一套高端公寓的价格约在500万元左右，城区200平米以上的高端项目，其价格已迈进了千万元。

实际上，被低估的别墅价值已开始为市场所发觉，资金流入现象十分明显，“洼地效应”正在形成。

一位刚刚出手购置了中央别墅区一套联排别墅的投行高管向地产中国网表示：“经过10多年的发展，中央别墅区已形成了一个高端居住带，与CBD一样，可以充分体现国际化大都市的特点，而且，目前新推出的别墅项目配套成熟，价格适中，将来的升值空间较大，因此，目前出手，还是比较理想的。”

无独有偶，一位准备出国的房企高管最近亦出手购置了中央别墅区新推出的项目，他认为：“中央别墅区聚集了不少外籍人士，而且附近国际教育资源较为丰富，孩子接受国际教育方便，因此中央别墅区是一个不错的选择。”

“在财富阶层的刚需、投资需求及别墅价值被低估的多重动因之下，别墅市场势必将率先全面回暖。”上述业内人士认为。

(作者：张治东)