国务院转发舆情监测报告引发房地产二次调控联想

　　“保8无虑，就有足够空间进一步调控”

　　房地产市场自8月起出现量价齐升，引起中央关注。据《21世纪经济报道》披露，国务院办公厅负责舆论监测的部门已将一份报告转发给住建部、银监会等部门，待相关部门确认后将向国务院上报，而其中主要内容就是媒体关于房地产市场反弹的相关报道。业内猜测，这是进一步调控手段出台前夕的一大讯号。

　　然而，预售款监管、房产税、开发贷款收紧等传闻中央至今尚未正式回应，这会不会又是一次烟幕弹呢？为此，理财一周报记者采访了李战军、华东师范大学商学院房地产系主任华伟以及全国房经联上海副主席李骁。

　　房价“全面回暖”不准确

　　理财一周报：此前部分媒体在报道中称8月楼市“全面回暖”，并推断政府会有所动作，有关“二次调控”的猜测也愈演愈烈，您如何看待这个问题？

　　李骁： 8月楼市交易量相比4、5月份确有放大，但看待市场水平是否恢复应该用同比而非环比的方式。“回暖”意味着楼市将由此转好，暗示着量价将持续上扬，但就市场目前的情况来看下此结论为时尚早。调控可能进一步收紧，但只要在“国十条”范畴之内的措施都应视作一次调控。

　　华伟：“回暖”还没开始，因为市场成交量并没有恢复到正常水平，所谓量增只是相对其之前成交持续下降的增加，而且只是少数地区的少数楼盘，不能称之为具有普遍意义的大势。“二次调控”的提法也值得商榷，一次调控都没有结束，何谈二次调控？

　　房价大幅反弹将招致更为严厉的政策

　　理财一周报：进一步的调控政策会不会出台，又会在哪一个节点落下？

　　李战军：前不久新华社曾提出“房地产市场年内将呈现价跌量升的走势”，然而当前成交量的增长很大程度上是由担心通货膨胀、预期楼价反弹入市的投资资金拉动的。国内的房地产市场几乎很难出现量升价跌的局面，只要商品房销售量上升，销售价格就不可能下跌。如果进一步的紧缩性政策暂不出台，那么回暖的走势就一定会到来。可以说，房价大幅反弹将势必引发更严厉的调控政策，但全国范围内的紧缩性政策要慎推。

　　李骁：后市政府将着重观察价格在交易量上升过程中的变化情况。如果市场稳定价格缓和，后续的政策就不会那么快出台，如果房价环比涨幅超过10%，那么政府将可能被迫提前出手，例如房产税等原先并不打算打出的“王牌”也许会落下。

　　理财一周报：相较往年，您是否看好今年的房地产调控？楼市新政还将持续多久？

　　李骁：从政府4月以来的频繁表态可以看出其决心之重，这场新政与往年不同。首先，调控周期不会像前几年那么短。2008年外部环境的恶劣导致调控提早结束，而今年的外部环境已有改善，调控至少在年底前不会放松。其次，调控思路有了转变。过去的调控主要针对供给，往往导致越调控越反弹，而今年则从调整需求入手。

　　过去的四个多月里，楼市成交量萎缩明显，尽管8月后刚性及投资性需求有抬头表现，但9月的供给量大大增加，等这波需求被消化、稀释之后，调控的效果才会慢慢显现出来，现在就看空调控太武断。再次，开发商、购房者、媒体中不看好调控的论调比比皆是，给政府施加了前所未有的压力，为了防止政府公信力的彻底破产，我相信这次调控不会很快收手。最后，政府这次做了一些功课，准备得也比较充分，比如针对保障性住房就出台了一系列配套政策。政府已将调控对经济的影响作了最大化考虑，在时间和空间上留足了余地。当前市场流动性资金比较充裕，既然今年GDP保8没有问题，那么政府完全有足够空间可以进一步收紧调控。

　　华伟：相比前几次调控，今年没有实质的进步。国家统计局没有为决策者提供有参考价值的、科学的数据架构，没有反映市场的真实情况。“国十条”是一个框架，但操作性不强，配套解释又没有跟上。从效果看，新政的执行并不理想，差别化贷款政策逐渐收紧，最后导致首次购房的人支付不起贷款，改善性需求观望，而投资性需求的选择范围随之扩大，与政府打击投机初衷相反。从时间上看，即使出台房产税等新政策，也只会是短期政策，不会持久。

　　舆论可能向决策层传递错误信息

　　理财一周报：近来工信部等三部委多次提及房产税话题引起舆论纷纷猜测，那么根据相关部门口径来预测政策走向是否合适？

　　李战军： 预售资金监管、开发贷款收紧等传闻均是从住建部、银监会、发改委等口径披露，但事实上住建部政策研究中心没有任何影响政策走向的能力，而且这些言论往往是在商业活动场合发出的，以此作为政策走向的参考不太谨慎。进一步决策怎么出，还是要以中央的声音为口径。

　　华伟：调控缺乏协调机构，许多政策不能从部委的角度去制定，而应该从全局的角度来整合部委的调控措施。因为各部委和中央的出发点不同，所以相关部门提出的所谓政策走向并不能完全代表中央决策层的意见。我们要对房地产业和中国的发展阶段有清晰认识，中国处于城市化和工业化的高峰，中国楼市处于青春期，而欧美处于后工业阶段，其楼市更像更年期，不可同日而语。无论房产税、物业税，还是预售款制度，在交易次序、执行标准等均没有明确界定时出台，往往会误伤许多人。更年期的产物不适用于正处青春期的中国楼市，我们不能照搬照学他们的一些方法。

　　理财一周报：关于国务院办公厅的舆情报告，是否说明媒体舆论或者民意在此次调控中的确存在一定作用？来自媒体及民间的声音会不会影响中央决策？

　　华伟：舆论对房地产业误解颇深。目前社会矛盾尖锐，许多矛盾直指房地产业，然而房地产业的贡献并没有被全社会充分认识。经济发展需要城市化建设，随之而来的肯定是房地产业的高速发展，大量农村人口涌入城市导致了新一轮的资源紧张，这并不是房地产业造成的。媒体看空政府调控，在一定程度上会影响社会舆论和市场预期，向决策层传递并非准确的信息，最终可能迫使新政策提早出台，这是不利的。

　　李战军：主流舆论正不断向政府施压要求调控加码，批评地方政府、指责开发商，认为中国的房价地价过高的声音占据着垄断地位。可在中国的资本市场中，包括证券、保险、商业银行等却存在着一股不支持房地产调控的声音。只要传出紧缩房地产市场的消息，股价立马大跌，那么中国一亿股民作为民间投资者的利益该如何保障？究竟哪一种声音代表了真正的民意？

　　房地产调控应立足于我国城镇房屋的社会普查和我国房地产业中长期发展目标规划，然而事实上支撑我国七年之久的房地产政策调控的基本依据一是房价，二是所谓的民愿民意。针对民意我认为目前网络被过度依赖了，我们需要建立完善主流民意渠道，因为网络并不能在真正意义上代表民意。

　　楼市反弹或引出"二次调控" 九成网友支持出台

　　搜房网讯　9月8日，网友“豁达侠”在搜房业主论坛上发帖呼吁出台“二次调控”政策，帖子单日点击量超2万，回复近百。 随之，“二次调控”话题在搜房网引发大讨论，近九成网友表示支持“二次调控”。

　　8月以来，京沪深等一线城市楼市超出预期的反弹，正逼迫政府研究更严厉、更有效的调控措施。业内人士认为，“二次调控”或已箭在弦上，近期政府有可能通过某种方式，向市场传递深入调控的信号。

　　9月9日下午，在“搜房网天问系列大型对话论坛”上，北京中坤投资集团董事长黄怒波接受搜房网专访时表示，接下来，国家出台“二次调控”的可能性非常大，最有可能出台的是加强开发商预售款监管。此外，征收房产税的方法也可能在一些城市作为试点执行。

　　绿地集团京津房地产事业部总经理陈志华表示，从目前北京的成交量来看，主要靠郊区部分新盘的低开所带动的，如果一些楼盘借回暖而涨价的话，不排除政府出台“二次调控”的可能性。

　　在该论坛上，国际著名经济学家郎咸平也隐晦地表达了自己对于更严厉调控措施将要出台的判断。他称，历来每次楼市调控都堪称是“最严厉”的，可结果往往不尽人意。

　　事实上，“二次调控”也成为悬在楼市上空的达摩克利斯之剑，近期“二次调控”的呼声日渐增强。“二次调控已箭在弦上，政府必须立即采取严厉措施来防止楼市调控成果毁于一旦。”某经济学家直言。

　　九成网友支持出台“二次调控”

　　“房价还未见明显的下跌，成交量已悄然杀回。强烈呼吁政府出台二次调控，直至房价回归理性。”一位网友发帖时表示。

　　根据搜房网在线网络调查显示，近九成的网友支持国家出台“二次调控”。其中，对“开发商停放贷款及加强预售款监管”的呼声最高，逾五成网友支持国家出台此项政策。

　　业内人士认为，除北京外，大部分地区对二套房信贷政策执行不力。因此“二次调控”最有可能对开发商停放贷款及加强预售款监管，通过卡断开发商资金链的办法，迫使开发商降价。另外，严格执行二套房贷、央视加息等调控手段也有可能出台。

　　房价无实质性下降 二次调控可能性迫近

　　虽然房地产开发商和行业专家多次透风，房价下降不应该是衡量本轮调控的惟一标准，但是，中央对房价依然密切关注，有专家表示:房价没有实质性下降，而市场上又出现了一些逆市涨价的声音，引起中央有关部门关注，不排除新一轮调控措施出台，二次调控的可能性已经迫近。

　　国家统计局通过对8月份全国房地产市场的统计数据，对这份报告中提出的一些现象进行比较核对，已经给出了初步的对比意见，意见表明，8月份全国主要城市房地产市场成交量和成交价格反弹势头明显，金九银十之际，楼市已经全面回暖，据统计，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50％，虽然处于调控的深水期，但是房地产市场成交似乎并没有冰冻的现象，在楼市初现反弹之际，新政实际执行力破绽百出，政府调控地产的决心不减，虽然房地产上市公司平均负债率比较高，但是大型房地产企业仍然没有出现资金断流的问题，如果开发商资金链不出现问题，就不会主动降价，本轮调控就难以取得实效，加之地方政府对执行“国十条”问题上不彻底，调控效果被打折。专家表示，若出现二次调控，最有可能的手段仍旧是对开发商停放贷款，及加强预售款监管，通过卡开发商资金链的办法，迫使开发商降价。另外，也将更严格的执行二套房、三套房政策，甚至在各地出台跟北京相类似的完全禁止购买三套房政策，而且并不排除房地产税等政策提前祭出，在楼市成交回暖的同时，再次调控的信号不断释放。