成交幅度下滑房企负债过高 近期热销只是“假象”

　　近日，楼盘热销、回暖的消息频繁见诸报端。但不少业内专家认为，近两周广州楼市热销仅是“假象”，在上半年一手房市场成交量幅度下滑的态势下，销售频繁亮“红灯”的开发商资金链仍很吃紧，尤其是一些上市房企，为了能在年末交出一份满意的“答卷”，必然要抓住今年的最后一个黄金周，力促销售。

　　五大开发商现金净流量为负值

　　据记者了解，今年以来，虽然国家对闲置土地清理力度不断“加码”，但为了避免重蹈去年楼市骤然回暖时储备不足的覆辙，多数开发商仍加大了拿地储备。然而，拿地成本却超出前几年的水平，加上一系列政策组合拳的重压、一手房成交量呈现幅度下滑，开发商资金压力开始不断加大。

　　从经纬行统计的数据来看，今年上半年就有5家房企现金净流量为负值。虽然万科上半年有367.7亿元的销售资金回笼，但用于支付上半年拓展土地需要的205.39亿元地价后，还要应付上半年新增项目的支出，其资金压力可见一斑。

　　保利上半年新增土地项目非常多，几乎在上半年已差不多完成全年的拿地计划。除了要支付这部分土地款项外，今年以前的土地款项也于今年上半年付清，集中的现金支付使得保利上半年净流量出现负值，这对于保利下半年清除库存也提出了较为迫切的要求，去库存化存在一定压力。金地、雅居乐和绿城的现金净流量亦为负值，面临一定的资金压力在所难免。

　　房企负债率过高 偿债能力减弱

　　负债率过高使部分房企面临较大的资金压力。据了解，绿城上半年销售资金回笼情况不甚理想，负债率接近90%，资金压力较为明显。在这种情况下，绿城仍以大规模扩张的方式发展企业，在售、在建、拟建项目共计234个，资金需求量大。对此专家认为，继续提高负债率会使企业陷入不安全的经营状态。据了解，下半年绿城预计有70个项目（或项目分期）推盘，一旦销售情况不甚理想，绿城低价入市求销量的可能性较大。

　　流动比率反映的是企业短期偿债能力，一般人认为生产企业合理的最低流动比率是2。而绿城集团流动比率除了2007年为2.17以外，2008年到2010年上半年流动比率都低于2，2009年和2010年上半年流动比率更是低于1.5。由此可看出，绿城集团的短期偿债能力较差，一旦市场不好，承受较大的资金压力在所难免。

　　经纬行研究中心主任曾英杰认为，目前部分房企的还债能力相对较弱。根据流动比率初步判断，除了保利、金地、招商、中海和龙湖这5家房企的流动比例均超过2、偿债能力较好外，万科、世茂的流动比例都略低于2。与往年相比，也有一定程度的下滑，短期偿债能力有所减弱，其流动性比率与速动比率的差值也在下滑。

　　促销战在所难免 力度估计不大

　　在负债率过高、资金链受困的情况下，国庆期间，开发商难免会大打促销战。从记者近日接收的多条手机短信来看，已有多个楼盘开始打出优惠信息了，如“天河某豪宅盘最高优惠高达50万元”、“花都某别墅大盘，每套别墅最高优惠高达80万元”等。

　　某知名房企相关人士告诉记者，由于年底楼市存在不确定性，开发商只能借助国庆黄金周尽快出货，“目前，能推的项目都已推出市场，尚未完工的项目也在努力争取国庆期间推出来，出货越早心里越踏实。”业内人士认为，开发商在国庆期间掀起促销潮，也是一种必然。

　　广州中地行发展研究总监吴荣超则认为，开发商采取优惠的行动在上个月就已开始了，在即将到来的国庆黄金周，开发商肯定还会做促销，但促销力度可能不会太大。他认为，如果没有8月的回暖，开发商必然会在国庆加大促销力度，但现在消费者的心理缺口都已经打开了，发展商估计不会做太大的让步。”