五环内2万元项目领跑 楼市真正回暖仍需低价盘撬动

　　近期，关于北京楼市量价齐升的报道成为了街头巷尾热议的话题，也引发了业内对于楼市是否已经回暖的大讨论。9月13日，北京市统计局、国家统计局北京调查总队发布1-8月房地产运行情况，8月份房屋销售价格同比上涨11.5%，环比持平；但新房和二手房成交量环比分别增长6.2%和14.8%。这是目前关于北京8月楼市的官方数据。从表面来看的确已经出现了回暖的势头。

　　但是记者在市场中却调查发现，楼市回暖主要表现在少数低价开盘的新项目上，而此前价格虚高地区的一些项目却处于“食不果腹”的尴尬境地。业内人士认为，这轮楼市回暖是一种短期行为，要想让市场真的出现好转，还需一些定价合理的项目持续入市。

　　单价2万元内的项目带动楼市回暖

　　“远洋新悦的房子现在才1.7万元/平方米，你没买一套吗？”

　　“保利茉莉公馆后面还有多少套房子？现在排号还能买上嘛？”

　　“万科长阳半岛三期是10月开盘吗？预计价格是多少？”

　　从8月份开始，身边从事地产的朋友不断地接到这样的询问，明显感觉到购房者的观望情绪回暖。梳理这些询问后，记者发现，目前消费者把目光全集中在了单价在2万元以内、位置在五环附近的项目上。

　　金地仰山一位负责人向记者表示，项目于8月28日开盘，价格为1.6万元/平方米，一共入市了700多套房源，开盘当天就销售了420套左右，截至9月15日，已经累计销售了500多套。在分析此轮热销的同时，这位负责人表示，从项目的销售来看，基本上90%的购房者均为刚性需求，投资者非常少，主要还是由于贷款政策的限制。

　　记者查阅北京市房地产交易管理网，印证了市场上单价2万元内项目热销的情况，即9月1日-12日，北京楼市总共有85个楼盘在售，签约量超过30套的项目，除了莱圳家园成交均价在20695元/平方米，其他7个项目成交均价均低于2万元/平方米，其中领秀慧谷成交了490套、原叶美苑成交了182套、仰山嘉园两期分别成交了113套和49套、新里苑成交了75套、香悦四季成交了47套、半岛家园成交了46套。8个楼盘的签约量占总体的76.5%，占据了市场近八成的成交量。

　　而一些此前处于价格虚高地区的项目由于定价过高而处于“食不果腹”的地位。如位于通州区六环附近的清水湾嘉园，于7月28日取得预售许可证，共入市280套房源，拟售价格达到了25576元/平方米，截至9月15日仅销售了6套。

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　　热销楼盘后市仍采取低价策略

　　“据我们观察，现在购房者只买两种房，一种是低价房，一种是降价房。尽管在8月份楼市已经出现了回暖趋势，但实际成交依然集中在几个热点项目上。”大兴某热销项目的负责人向记者表示。

　　据北京中原统计，以宏观调控的4月14日为界，新政后的4个半月时间内，北京期房市场取得预售证的项目合计82个，供应住宅总套数为2.9万套。截至8月31日，签约套数仅为1.2万套，签约率不足40.6%。 在82个项目中，均价低于2万元/平方米的项目合计为38个，这部分的签约率达到了51%。

　　“由此可以看出，8月楼市大环境仍以楼盘滞销为主，仅有少数对市场反应灵活的企业，迅速下调项目价格而取得了市场与口碑的双赢。”北京中原三级市场部研究总监张大伟表示。

　　因此，不少企业认为，要维持楼市长久回暖仍需采用低价策略销售。金地集团（600383）的一位负责人向记者表示，金地仰山今年底还将推出新一期产品，共3栋楼，房源预计在300套左右。在价格方面，尽管位置和景观要较前一期产品有所提升，但是预计价格上涨幅度不大，只是进行微调。

　　同时，大兴一热销楼盘的负责人也表示，9月底该项目将第三次开盘，价格也将不做大幅度调整，基本上跟此前持平。

　　协成机构房地产经纪公司副总裁王裕仁表示，随着楼市成交量的放大，市场呈现出回升的迹象。然而，8月末，中央政府频频释放调控的信号，部分地方政府也在着手出台进一步的调控措施，都表明政策性的拐点并没有到来。开发商一些“不合时宜”的表现，只能坚定政府进一步调控的决心，增大使用“核措施”的可能性，届时开发商的处境将更为艰难。