地产股两大“危险”信号值得警惕

　　供应先行指标维持高位，土地市场热情依然较高。今年1-8月，全国房地产开发投资和房屋新开工面积同比增速自5月继续微幅回落；土地市场热情不减，今年前8月的土地购置费用已经和2009年全年持平，土地购置成本再创历史新高将对房价调控形成压力。

　　密切关注“金九银十”量价走势

　　1-8月行业先行指标依旧没有表现出和政策调控方向一致的变动主要源于：2009年基数较低；开发商补库存仍在继续；政策调控对房地产开发的影响具有滞后性。我们认为，随着同比基数的调高，开发商销售压力的加大以及银行信贷的从紧，后续房地产开发投资增速将出现增速下降，不过预计全年房地产开发投资增速仍将保持在20%以上。

　　8月成交同比继续下滑，环比微升。今年前8月商品房销售面积同比增幅比1-7月继续回落3个百分点，自4月以来同比增速已经下降26个百分点。商品房销售额2.64万亿元，同比增长12.6%，增幅比1-7月回落4.2个百分点，比前4月回落43个百分点。8月全国商品房均价为5012元，环比回升0.35%。

　　目前调控效果仅在成交量上有所体现，8月份成交量和价格环比还有所反弹。我们认为这主要与8月份信贷投放增加有关，8月份M2增速反弹，公开市场净投放资金增加。从短期供求来看，供需矛盾依然存在，不过目前销售增速已经开始低于竣工增速，新开工增速高企，长期销售压力将增大。预计9、10月市场推盘会有明显增加，推盘的增加将对价格上涨形成压力。如果9、10月价格继续伴随成交量上涨出现回升，不排除政府继续严格前期调控政策的可能性。

　　行业资金链趋紧。今年1-8月房地产开发企业本年资金来源4.44万亿元，同比增长35.0%，同比增速4月以来已下降25个百分点。除了利用外资同比增长和自筹资金持平外，银行贷款和预收款等资金来源增速明显下滑。我们认为，信贷上对房地产行业的紧缩仍将持续，如果预售款的监管后续严格执行的话，将对开发商资金来源造成更大的压力。

　　目前是房价拐点阶段，后续仍有政策调控空间，未来供给增加+资金来源收紧+需求平稳将使房价很难出现大幅上涨。

　　建议关注地产股的阶段机会，密切关注金九银十的量价走势：房价下降下的成交量回升，将带来买入机会。如果房价依旧明显上涨，不排除国家继续严格调控的可能性，如加强对预收款管理和信贷控制等。

　　我们推荐布局合理并具有销售潜力的公司，如一线龙头万科、金地和招商地产，以及在二三线城市具有丰富当地资源的滨江集团和中天城投，另外关注地产+新能源明显低估的中国宝安。

　　从成交面积看，8月份20个城市环比增22%，一线城市环比增幅大于二线城市；同比降27%，降幅缩小，二线城市降幅小于一线城市。一线城市环比增36%，同比降43%；二线城市环比增19%，同比降22%。一线城市中，深、杭、沪、京环比增84%、53%、31%和25%，穗暂缺数据；二线城市中，厦门、南京、苏州、无锡、南昌、福州环比增5成以上，仅长沙、重庆环比降36%和1%。

　　从房价看，8月份有成交价格的16个城市，10个城市房价环比上涨，6个城市房价环比下跌，其中涨幅超过5%的有长沙、深圳、大连、北京、沈阳，房价下跌的城市东莞、武汉、厦门、无锡、天津和南昌。1-8月份整体看，2009年房价涨幅小的大连、西安、沈阳房价涨幅超过24%，而房价涨幅过快的苏州持续大幅上涨22%；深圳跌幅最大12%，东莞和重庆也出现小幅下跌。房价涨幅过快的北京、杭州、上海经过几个月的调整累计涨幅大幅回落，如北京从1-4月22%的涨幅缩小至8%。我们发现，近期市场发展的新特点是，热点城市房价得到控制，部分非热点城市成为热点城市，调控压力依存。

　　8月大部分城市房价上涨的原因包括：“金九银十”销售旺季临近，被压抑几个月的刚需爆发；供应高峰尚未到来，新推盘蓄客时间长；一线城市市区土地供应近年持续下降市区新盘供应严重不足；大连等城市2009年涨幅相对小，受调控影响小，相对的价格洼地成为投资新区域；各地没有严格执行调控政策。

　　9月份不排除政府继续加强调控。过去一年全国住宅新开工12亿平米，预计将在2010年9-11月和2011年2月形成两个供应高峰。此前绝大部分开发商销售业绩不理想，年底前还要支付大量土地款、工程款和银行贷款。

　　我们维持四季度楼市“价跌量增”是大概率事件的判断，若调控加深、房价出现明显下跌即是“买入”的好时机。首推：万科，并看好四季度销售增长迅速的招商、保利、环球、滨江、世茂、首开等以及价值明显低估的亿城和泛海等公司。

　　两大“危险”信号值得警惕

　　经济增长的表现好于我们的预期，但我们并不认为现在到了看好市场的时候。我们并非死空头，我们认为市场仍然不能确定看好有两个理由。

　　其一，8月份的经济回升更多的是季节性的，中期经济下滑的趋势并没有改变;其二，房地产市场透露出新的危险信号，这可能导致地产调控加码。如果地产调控加码，这必然会引起新的担忧。

　　从媒体近期的报道来看，市场回暖明显。成交量的回升是确定的，而价格的变化也出现了不同的表现。降价风似乎已经过去，开始出现越来越多的涨价现象。

　　我们认为有两个信息是值得警惕的。

　　一个是中国指数研究院数据信息中心监测的土地成交信息，9月第一周，土地市场入市量有所紧缩，成交量小幅下降，监测的20个主要城市共推出土地115宗，环比下降32%，推出土地面积477万平方米，较上周减少520万平方米，减幅为52%；住宅成交楼面均价较此前一周大幅上涨，达4832元/平方米，环比猛涨225%。不管什么原因，住宅成交的楼面均价出现异动。

　　另外一个是近日各地频频出现的地王。8月31日，广州城建以楼面价7282元/平方米取得番禺中心南区4-2地块，刷新番禺“地王”纪录。同一日，万达购得武汉东湖中央商务区核心地段的两幅商住用地。地块47公顷，总价达76亿元，一举超越华侨城在2009年底所创下的43亿元的武汉总价地王。两天后，上海合生竞得上海松江板块广富林2-5号地块，楼面价为16488元/平方米，刷新松江地区地王纪录。9月8日，上海黄浦江沿岸地块总价48.28亿元，折合楼板价35490元/平方米，不仅总价高昂，还创下浦东住宅用地楼板价新高。

　　我们认为这些信息不能说明房地产市场已经面临上涨压力，那也表明房地产价格的极度刚性。在猛烈的治标药方下，房地产价格表现出如此的刚性，这使得解决房地产问题的难度在加大。与此同时，经济增长在各种因素下出现了回升，物价压力也在加大，这些都将使得政府再次考虑房地产调控政策。