北京重量级地块纷纷出货 以寻求土地财政突围

　　9月8日,上海土地市场上演六地连拍,诞生了陆家嘴居住用地单价新地王,六宗地为上海市政府带来高达80亿元的财政收入。进入传统的楼市“金九银十”期,开发商纷纷瞄准时机加快推盘,地方政府也纷纷选择在此时携重量级地块出货。

　　除了上海外,北京、广州、南京、杭州、武汉、福州等地近日也纷纷加大土地供应量,很多被业内视为“黄金”级的地块纷纷亮相。

　　业内人士分析,当前土地市场不温不火,但优质地块依然受到追捧。地方政府选择此时放量优质地块,除了为完成年度供应指标外,更重要的因素在于用性价比较高的地块刺激市场,以寻求“财政突围”。

　　重量级地块纷纷出货

　　本报记者从北京土地整理储备中心了解到,通州新城核心区8宗商业用地将于本月25日进行投标,28日现场开标。

　　据悉,8宗地均位于通州运河核心区,与CBD东扩相呼应,未来该区域将打造成为北京新商务中心。业内人士预计,此次拍地或许预示着北京又一次土地争夺战启幕。

　　与此同时,已经吸引60余家企业进行首轮投标的北京CBD核心区12宗地,其第二轮评标工作或将于10月中下旬展开。业界预计,12块土地的成交总价或将超过250亿元。

　　上海也有多块重量级地块陆续入市。除了本月8日诞生的陆家嘴居住用地单价新地王外,上海此前流标的莘庄地铁上地块(莘庄镇222号地块)9月下旬将重出江湖,长风地王边、新鸿基楼王边也均有地块挂牌出让。

　　广州推地步伐更是明显加速。继8月31日推出的“前金地地王”被广州越秀城建以23.8亿元的重金“迎娶”后,9月19日即将入市的四幅城中心的靓地也吸引了众多买家的眼球。其中,荔湾区旧龙溪路高尔夫球场D、E和F 三地块,与中铁集团6月拍得的荔湾区旧龙溪路高尔夫球场A、B地块为邻;天河广氮地块被重新定位为“广州市东部以体育和生态为特色,以居住、配套服务设施为主体功能的宜居新区”,亦或将受到发展商的追捧。

　　南京市国土局更是一举推出了两块拍卖底价超过200亿元的“巨无霸”地块。两幅土地位于南京市下关区,该地区将被打造成“南京外滩”,因此其地块价值不言而喻。有消息显示,南京市欲借上述两幅“准地王” 撑起此前成交显冷清的土地市场。

　　除了上述城市外,一贯嗅觉敏感的杭州市也选择在一年中楼市最美的“金九银十”加大土地供应量。据杭州市国土局消息,整个9月,包括萧山、余杭,杭州将有5场31宗土地出让,其中包括采荷地块、原西泠啤酒厂地块等多宗重点地块值得关注。特别是主城区的采荷单元地块,属于绝对的市中心,参考楼面价高达15000元/平方米,被誉为杭州的年度最佳地块。

　　在福州,继9月2日保利以33.4亿元成功潜入海西经济区后,9月6日,福州市相关部门又召开了年度首次的土地招商推介会,整合10幅地块,总面积达1844.62亩,其中有5幅地块为最新推出。地块之多、面积之大,备受关注。

　　在武汉,9月2日传出消息,万达以76亿元取得武汉东湖中央商务区共计约702亩的两块土地,这两块地被誉为“武汉核心地块的核心”。此外,除了9月10日举行的土地出让外,在9月16日及27日武汉还将有两场土地出让,三次共出让32幅地块,其中有接近一半的地块地处市中心。

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　　银根紧缩筹钱困难

　　面对外界的质疑之声，上海证大迅速作出了反应。4月27日，公司对外宣布称，将与复地集团公司、杭州绿城置业投资有限公司和上海磐石投资管理有限公司，共同投资设立一合资企业。完成之后，各方分别按照50%、30%、10%及10%的股权分配，以现金形式向合资公司提供贷款。

　　通过此次协议合作，几家企业实际上已“被串在了一条绳上”。其中，上海证大以名下喜马拉雅项目股权作为质押，以期作为获取复地集团公司25.72亿元贷款之保障。另一边，亦在假设复地集团未能支付这笔股东贷款的情况下，则绿城可以1亿元代价从复地手中购得合资公司10%股权，以使得绿城持有合资公司股权增长至20%。

　　尽管在组建合资公司公告中并未明确上海外滩“地王”与设立该合资企业的相互联系，然而一句“合资公司将打造成资金集中平台，从而在上海投资更大型项目”的阐述，则显得意味深长。其实早在证大拿地之初便曾对外公告称，公司有意与多家投资者进行磋商，以组建项目公司共同发展地块。

　　按照协议规定，原本合资企业中证大、复地、绿城及磐石各方，分别支付10亿元、25.72亿元、8.58亿元及1.873亿元，共计逾46亿元，这一数字恰好足够支付50%的土地出让金。

　　“现在合作关系之间的联系链条很脆弱。”另一位知情人士表示，“鉴于资金压力，绿城继续参与的可能性并不大，而复地是否亦会如期付清股东贷款，如今也是个未知数。这对于证大来说，土地出让金的支付压力可想而知。”

　　这并不难理解，在银根持续收缩的情况下，房地产企业的资金链开始逐渐紧绷起来。以绿城为例，2010年中期业绩报告显示，该公司的负债率已高达158.8%。这家在期内持有现金110亿元的公司，负债额却高达303亿元，委实显得捉襟见肘。

　　就在8月底，还有投资界人士称，曾经接到来自证大的融资“绣球”，“当时提及这一地块资金差距还有数十亿元之多。”

　　一位接近证大的人士表示，面临土地出让价款付清最后期限的步步紧逼，证大始终在做着不懈的资金筹集努力。“只是现在形势不理想，无论是境内的宏观政策效应，还是境外资金监管力度的加大，都对证大筹集资金的行动造成影响。”

　　楼板价35490元/平米 浦东住宅新地王诞生

　　上海黄浦江沿岸E18地块（9-3）地块8日开拍，该地块容积率2.5，属住宅用地。最终卓光控股有限公司以48.28亿元拿下，折合楼板价为35490元每平方米，溢价率41.3%，创下浦东住宅地块新地王。新鸿基、绿地等共3家房企参与现场竞价。最终港资击败央企、民企。

　　据悉，卓光控股有限公司为港资企业九龙仓置业有限公司子公司。此次，是九龙仓两度折戟黄浦163地块后终于在滨江周围拿到宅地。

　　土地财政之辩

　　多位业内人士分析,各地纷纷选在“金九银十”加大土地放量,并且以优质地块引热市场,除了源于全年土地供应指标的压力外,“现在还有个现实的重要原因,是因为地方财政很紧张,政府急需资金”。

　　据了解,上半年各地的土地供应计划完成情况都不尽如人意。中国指数研究院统计显示,广州上半年实际供应量为32万平方米,仅完成全年计划的6%;深圳为20万平方米,仅完成14%;北京为320万平方米,仅完成22%。

　　“从总体上说,今年的供地计划执行得并不理想,如果从现在起,不抓紧推地的话,那今年的土地供应计划肯定完不成了。”房地产高级经济师章林晓认为,最近,虽然各地也有地王出现,但只是个别现象,不能说是总体趋势,多数地块的成交前景并不是很好。

　　章林晓认为,除了上述原因外,地方政府选择加大土地特别是优势地块的供应,还在于欲借土地出让金充实地方财政收入。

　　“这是地方政府的'财政突围’之策——用性价比较高的地块刺激市场,让开发商血拼,只是不知道这招到底还灵不灵,拭目以待吧!”一位业内人士也表示。

　　针对土地财政,厦门市规划局局长赵燕菁近日接受媒体采访时曾表示:“某种意义上讲,土地财政乃是中国经济发展模式的核心竞争力!放弃土地财政模式无异于自毁长城。”

　　此言一出,立即引起一片非议。部分专家认为,赵燕菁的上述土地财政的言论代表了大多地方政府的共同心声,可能会被力挺,因而可能影响中国经济转型的步伐和高层的决心。

　　但对于赵燕菁的“声讨”并未形成一边倒的态势。章林晓就认为,对于土地财政的依赖不可能一下子就扭转。“脱离现实约束条件的任何政策建议,都是象牙塔中闭门造车者的空想。”对于赵燕菁的上述说法,章林晓表示,“虽然话说得很难听,但是说出了实情。”

　　“冰冻三尺,非一日之寒。现在一下子废止土地财政,已经非常不现实了。”章林晓建议,“现实的解决途径是市场的管市场,保障的管保障。政府则以市场的收入,来作为保障的资金支撑。”

　　证大92.2亿元出让金无着落 上海外滩“地王”或收回

　　临近全额支付土地出让金的最后期限，缺钱的上海证大很可能会丢掉已经到手的外滩“地王”。

　　自今年2月份以92.2亿元一举获取上海外滩“地王”之后，上海证大便始终深陷资金话题之中。有知情人士近日向《第一财经日报》记者透露，虽然历经多方努力，上海证大募集的资金距离全额付清上述地块出让金仍然有差距。“如果在最后期限到来时还是未能完成支付，‘地王’很有可能面临被收回的局面。”若果真被收回，按规定，上海证大以前支付的4.5亿元保证金将被没收。

　　今年2月，北京国土部门便因为大龙地产逾期未缴清土地款而收回其拍得的“地王”。

　　“蛇吞象”游戏再现

　　上海外滩国际金融服务中心地块（8-1地块）在今年2月份的出让，可谓轰动一时。资料显示，该地块东至中山东二路、南至东门路、西至人民路、北至原海港医院围墙，用地面积5.7276万平方米。这幅被称为“上海勾地制首单”的地块，最终通过招标、评比及竞价等系列步骤之后，由上海证大以92.2亿元代价力克群雄，纳入囊中，其楼面地价折合约为34148元/平方米。

　　按照相关规定，项目开工时间控制在2010年11月1日至2011年4月30日期间。而土地出让价款的付款期限，则限定在出让合同签订后2个月内付清，或半年内分期支付。

　　在上海证大于2月3日发布的拿地公告中提及，预期土地出让合同将于2010年2月11日或上海市黄浦区规划和土地管理局批准之后订立。不过有消息称，上海外滩“地王”的支付时间期限应为9月13日。

　　不过这一话题对于上海证大而言显得讳莫如深。该公司相关人士在回答记者询问时回复称：“9月13日并不是最后期限，关于该幅土地的运作方式及后续操作，将会由公告形式予以透露。”

　　鉴于这一短期内需要完成支付的巨大资金压力，国际评级机构标准普尔7月曾将上海证大“B+”的长期企业信贷评级，以及“B+”的债务评级置于负面信用观察名单。理由是，此次收购仅金额就相当于证大房产2009年总资产的1倍，而且款项支付将依赖于外部各方的融资，但这充满不确定性。

　　而证大的中期业绩报告则显示，截至2010年6月30日，公司持有现金仅有约12.55亿元人民币。

　　要全数拿出这92.2亿元，难度可想而知。这种情况很像2009年11月中旬以50.5亿元拍下北京“地王”的大龙地产，按2009年该公司2.87亿元的利润计算，起码需连续“辉煌”17年才能支付50.5亿元的土地出让金。外界一直在质疑大龙地产的支付能力。果然，2月1日，北京市国土资源局发布公告称，由于大龙地产逾期未全额付清土地出让金，取消大龙公司的竞得资格。