9月小高潮：二手房交易量升 留意打折新盘

　　部分开发企业采取大量推盘和低价入市策略，赠物业费、面积等变相降价，个别折扣达10%

　　自4月份宏观调控以来，京沪深三地楼市成交量、成交价格均出现了全线下跌。但从6月下旬开始直至7月，跌速开始放缓。等到了8月份，三地成交量出现了全面反涨，价格也逐渐企稳。其中，深圳8月份二手房成交量更是出现了同比、环比双涨的情况。

　　新房价格开跌 二手房量价齐稳

　　8月份北京新房价格终于破冰。在多个项目底价开盘入市，收到理想效果之后，北京多家开发商纷纷跟进效仿，致使8月份在政策性住房成交量并不高的情况下，新房住宅成交量环比仍然出现了超过20%的增长。

　　同时，由于从6月下旬以来北京二手房市场已经显露止跌企稳的态势，并且，因为此前3个月北京低价二手房源已基本消耗殆尽，中间价位房源成为目前市场主力，使得北京8月份的二手房价降幅大幅放缓。

　　根据21世纪不动产的监测数据，上个月全市二手房价环比降幅缩小为1.5%，而5至7月份累计降幅则达到15%。在盼望房价下跌无望，甚至面临上涨压力的时候，部分购房者也放弃观望，需求开始逐步释放。从具体区域看，亦庄、旧宫、丰台南区等价位并不高、交通便利的区域，成交量反弹明显。尤其是亦庄、旧宫区域，受轻轨即将开通利好影响，价格甚至出现了小幅反涨。

　　21世纪不动产集团市场总监林蕾预测，在9、10月份，北京楼市成交量将会继续回升。新房市场在扩大放量的同时，房价将出现一定幅度的下跌，吸引购房者出手“抄底”。二手房则受到庞大中档价位房源存量的影响，房价不会出现太大的变动，成交量也会有一定程度的扩大。

　　观望了四个多月的中弘北京像素近期决定促销。该项目将在每平米赠送价值2000元的精装修。项目负责人龙坤认为，为了换取现金流，提高性价比或者降价将成为未来项目的主流选择。为了此促销方式，该公司不得不拿出12.5亿资金。

　　房地产资深人士温立伟表示，为了争取观望了将近四个月的客户，开发商也不得不作出部分让利来换取销量。

　　上海：开发商大规模促销 二手房回暖

　　受资金压力影响，近期包括金地、龙湖、华润在内的部分开发企业在上海市场，采取了大量推盘和低价入市的策略。而其他开发商，也普遍采取赠物业费、面积等变相降价的方式促销。个别实际折扣达10%，使得上海8月份新房的成交量出现了反弹。

　　和北京一样，政策调控后上海的二手房成交量在6月份降至谷底（6500套），7、8月份，随着对政策的逐渐消化和需求的逐步释放，市场开始逐步企稳回升。8月份二手房成交量已回升至12500套，是6月份的一倍多。

　　林蕾认为，虽然目前上海市场的成交量出现明显回升，但仍只有往年同期的一半。另外从监测数据看，在新政前，作为未来供应量主力区域的上海外围区域，其楼盘价格涨幅均超过了20%。由于此前价格涨幅过高，再加上放量加大，虽然成交量出现回升，但价格上仍缺乏上涨动力。

　　深圳：地方政策促使二手房成交量暴增

　　作为全国楼市的风向标之一，深圳市场最近震动巨大。

　　9月1日，《深圳市房地产市场监管办法》正式施行，从政策层面上杜绝签署阴阳合同，对市场产生巨大影响。从短期看，为了避免这一政策带来的影响，大量购房者选择在9月之前购房，直接导致了8月份深圳二手房成交量飙升，成为京沪深三地中，唯一一个出现成交量同比增长的城市。“与其说是市场回暖，不如说政策的影响更大些。”21世纪不动产集团市场总监林蕾说。

　　而从远期来看，林蕾分析，新的《办法》是一把双刃剑。

　　由于网签价格的大幅提高，无疑增加了购房者购房的税费成本，而在市场不景气的情况下，为了使得购房者继续买房，业主将不得不继续下调房价，以弥补因税费增加而带来的出售压力。但是，当市场一旦好起来，业主还是会将税费通过房价转嫁给买方，给房价上涨增加动力。

　　市场方面，受到入关规划和周边基础设施投资增加的利好影响，近期深圳关外楼盘成交畅旺，价格也稳中有升。另外值得注意的是，在整体二手房市场转好的背景下，经历了价格大幅调整的深圳豪宅市场近期成交反弹仍不明显，仍旧维持了政策后交易低迷的状态。可见目前深圳市场上仍以刚需为主。

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　　广州楼市再现买家彻夜排队 周日开盘周五排队

　　开发商普遍采取开盘价大大低于吹风价手段吸引买家出手

　　一项最新调查数据显示:

　　88.9%的网友认为广州的房价没跌;

　　超过六成的投票者认为楼市已再次陷入疯狂,期待政府再出调控政策。

　　开发商推货定价策略:

　　未正式开盘前大多报高价,开盘后又走低约2000元/平方米左右;

　　某顶级豪宅盘吹风价高达10万元/平方米,但推售时每平方米售价只有六七万元左右。

　　“难道楼市这么快又要开始疯了吗?明天楼盘才开盘,现在售楼大厅外就排满了人。”刚刚过去的周六,市民徐先生向记者报料称,位于地铁坦尾站附近的某楼盘即将开盘,已经有买家彻夜排队希望选购自己心仪的单位,令到本身有意购买这个楼盘的他感到紧张和害怕起来。

　　文/记者赖伟行

　　前昨两日,本报记者走访广州城内多个开盘楼盘发现,越来越多的买家一改之前数月的矜持与观望,毅然入市“抢房”。而开发商也普遍采取新的价格策略,以开盘价大大低于吹风价的手段吸引更多买家出手。

　　有业内人士分析,开发商的新招看似超值实惠更似“温水煮青蛙”,在不知不觉中重新拉抬楼价。如果没有新政出台,短期内广州楼市都有望继续量价齐升。而某网站针对广州楼市的一项最新调查就显示,88.9%的网友认为广州的房价没跌,超过六成的投票者认为楼市已再次陷入疯狂,期待政府再出调控政策。

　　疯狂还是理性

　　周日开盘周五排队

　　周六接到市民报料后,记者赶往位于地铁坦尾站附近的某楼盘一探究竟。据销售人员介绍,当天只是开放样板房和接受诚意登记,在周日开盘时可享总价减免5000元的优惠。此前该楼盘的吹风价达到近18000元/平方米,而销售人员就表示,真正开盘均价只是16000元/平方米。

　　记者当天在现场看到,售楼现场熙熙攘攘,从售楼中心一直排起长龙到门外,就连看样板房也需排长龙。有销售人员介绍,有市民从周五晚上已开始排队。由于这次推出的货量只有120套,先到先选,所以有的市民为了能选到心仪的房子不得不提前排队。正在看着报纸打发时间的一位市民表示,之所以提前排队,也是受了现场气氛的影响,担心选不到合适的房子。

　　昨日下午,记者再次前往该楼盘踩盘时,销售人员表示,只剩下二、三层的低层单位,现场看楼的市民也所剩无多。

　　而位于番禺的某楼盘这个周末同样开卖新的一批酒店式公寓产品,楼盘方面也声称有不少买家提前一日就在销售现场排队。

　　让利还是造势

　　开盘低2000元/m2

　　不过记者走访发现,与买家的疯狂争抢相比,开发商如今的推货定价策略有较大改变,未正式开盘前大多报高价,开盘后又比吹风价走低约2000元/平方米左右。

　　位于环市西路的某楼盘深藏在闹市之中,昨日下午记者来到现场时,看到销售中心坐满了买家,不少人直接在现场下订。此前,该楼盘的吹风价为16500元/平方米起,而销售人员昨天告诉记者,楼盘起步价低至14800元/平方米,还带2000元/平方米的装修。

　　而位于天河公园板块的某楼盘昨日也正式开盘,均价2万元/平方米,并且有9.8折和额外9.6折,折后最低价约18000元/平方米。现场的销控表显示,截至昨日中午,该楼盘售出的单位已经达到约80套。而此前本报记者前往该楼盘踩盘时,楼盘的销售人员表示其起步价达到2万元/平方米。

　　回暖还是低迷

　　“疯狂”与价位有关

　　“开发商目前只是通过造势营造一种产品似乎十分便宜的假象。”中原地产项目部总经理黄韬表示,开发商这种手段在豪宅盘中也开始出现。像珠江新城某顶级豪宅盘之前的吹风价最高达10万元/平方米,但推售时每平方米的售价只有六七万元左右。

　　黄韬认为,当前楼价并未被真正打压下来,此时说回暖为时过早,可能使房价陷入越调越涨、越涨越调的怪圈,令买家无所适从。“实际上当前一些‘疯狂’与产品价位也有关系,像位于应元路的某楼盘,虽然坐拥旺地,但定价一直维持在2.8万元/平方米上下,过去一周成交量就寥寥无几。”

　　省房协理事赵卓文则认为,随着9月来临,广州楼市新货将激增,而随着CPI的走高,投资型买家会重新入市,将可能引发楼市下一轮涨势。面临“楼价反弹”的苗头,调控政策不但不会结束,而且极有可能引来新的调控政策出台。