华夏时报:预售款新政即将出台 京城周边预演二次调控

　　房地产调控正进入到一个尴尬局面，金九银十之际，房价在调控之下竟有全面回暖迹象；随着房价8月回暖，燕郊等北京周边出现了更加严厉的房贷政策，不排除是房地产市场下一波调控的预演

　　《华夏时报》记者从可靠渠道获悉，北京正在酝酿的商品房预售款监管新政征求意见阶段已结束，有望近日出台。

　　这份名为《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》(下称《暂行办法》)的核心是“预售资金将由购房人直接存入监管账户，房企不能直接收存”。记者查阅资料发现，这份京版“预收款监管新政”早在今年4月出台“北京楼市调控政策”时就已有涉及，只是不够细化。

　　预收款对开发商而言至关重要，在房地产开发企业资金来源一项中占有1/3的比重。北京商品房的这笔“预售资金”，一旦被银行、国土部和房管部门三方共同严格限制，房地产调控将进入深化阶段。

　　京版双模式

　　一般而言，开发商对预收款的依赖程度大于贷款数额，国家统计局1-7月的统计数据可以佐证：在全国房地产开发企业的本年资金来源中，定金及预售款9356亿元，增长30.3%，贷款总额7539亿元，增长29.3%。

　　4月中旬，楼市新“国十条”出台后，住建部出台《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》明确规定：各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，但需要地方出台细则。

　　记者了解的情况是，北京的《暂行办法》将由中国人民银行营业管理部和北京市住建委、北京银监局等联合拟定，核心内容便是开发商不得直接收存预售资金，而是由购房者直接将其打入监管账户。

　　“北京预收款分为两个模式，即全额资金监管和重点资金监管。”9月9日，北京住建委的一位相关人士向记者透露。

　　本报此前曾报道过北京商品房预售资金监督新政的核心内容：一是，房地产企业申报的项目总投资(即重点监管资金)、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；二是，由购房人到监管银行付款或转入监管账户；三是，开发商对预售款的使用分为上述四个资金使用节点，严格分配每个节点用款额度。

　　开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请4个资金使用节点，每个节点用款额度作出明文规定。

　　据上述人士介绍，即将出台的《暂行办法》对资金使用节点规定的一个细节是，在发预售许可证时，可以支付资金30%；备案竣工后支付30%；质量合格支付30%；业主入住后支付剩余的10%。

　　“如此一来，把开发商原来的‘活钱’变为‘死钱’了。”中国房地产联盟秘书长陈云峰表示，此举杜绝了开发商把这些预售资金用于购地、开发新的楼盘。

　　二次调控预演

　　“取消预售制也是一个措施。”9月9日下午，一位接近住建部的专家预测，楼市调控还有进一步收紧的可能，最有效的办法不外乎卡住资金链。比如进一步收紧银根及加强预售款监管，迫使开发商降价。

　　房地产调控正进入到一个尴尬局面，金九银十之际，房价在调控之下竟有全面回暖迹象，统计显示，8月份，全国主要城市房地产市场成交量和成交价格反弹势头明显。中国指数研究院最新给出的数据也显示，在其监测的35个城市中，21个城市成交面积环比出现上涨。

　　不仅如此，目前调控政策执行到位情况仍然不理想。国家统计局的一项分析认为，目前只有北京成交房屋中首次置业占比达到80%，大多数二三线城市成交房屋中，多数是二次、三次购房者。

　　在楼市初现反弹之际，新政实际执行力破绽百出，但政府调控地产的决心不减，二次调控的可能性迫近。近日有报道称，日前国务院办公厅负责舆论监测的部门，将一份反映房价继续上涨的舆情监测文件转发给了住建部、银监会等部门，请这些部门核实情况后，向国务院上报情况。

　　就此庄凌顾问研究员张映光的观点是，房价没有实质性下降，加之市场上又出现了一些逆市涨价的声音，不排除新一轮调控措施或将出台。

　　“8月的数据还未公布，但是可以说，房价反弹压力巨大。”发改委一官员在电话中告诉记者。发改委公布的数据显示，全国70个大中城市房价6月环比下降0.1%，7月环比持平。不过到了本周五，8月份大中城市房价的数据就出来了，同比上涨9.3%。

　　戴德梁行投资部助理董事田雨村表示，房地产上市公司半年报显示，上半年旺销，已完成全年销售任务的大半。一份名为《北京市二手房贷分析报告》显示，目前，北京市二手房中全款购房比例由新政前的38.9%上升至59.9%，激增幅度达53.98%，创下2007年1月以来全款购房的最高比例。

　　最新的消息还包括，最严房贷政策试剑京城周边的燕郊，外地人首套首付五成，而类似的情形同样出现在北京近郊的香河、廊坊、固安等地。这些区域也是最近一段时间，北京人购房和投资客的好去处。

　　有专家据此认为，随着房价8月回暖，燕郊等北京周边出现了更加严厉的房贷政策，不排除是房地产市场下一波调控的预演。