上海未现新地王 调控风险降温拿地潮

　　“成交价48.28亿元，折合楼面地价约35490元/平方米”。比想象的低。

　　昨日，被业界视作上海“准地王”的黄浦江沿岸E18地块（9-3）（下称“黄浦地块”）在上海土地交易市场成交，买主为香港九龙仓集团(00004.HK)。

　　上述成交价低于业界普遍预期的“超50亿元”，楼面地价也低于去年海航夺下的相邻商业地块，当时成交约36480元/平方米。新“上海地王”就此落空。

　　《第一财经日报》记者统计发现，黄浦地块溢价仅约40%，低于今年以来住宅用地76%的平均溢价率。业内人士分析，“30天付清土地款”的楼市新规，让不少地产商资金链吃紧，在拿地上谨慎应对，下半年土地市场可能趋于平稳。

　　“30天付清土地款”

　　昨日，黄浦地块的竞拍方包括新鸿基地产（00016.HK）、中粮地产（000031.SZ）、九龙仓集团等巨头。九龙仓集团最终胜出。

　　由于该地块属于上海浦东优质地块，开标前，有20多家企业高度意向，5家企业参与竞拍，并有3轮网络报价，业内人士普遍预期激烈争夺在所难免，以至于开标现场，土地交易市场挤满了前来观摩的业内人士。

　　不过，最后的中标结果却出乎大多数人的意料。

　　地块成交后，上海土地交易市场观摩大厅炸开了锅，现场频频有人发出疑问：“不是说预期在50亿元之上吗，怎么单价才35490元/平方米，比海航去年拿下隔壁一幅商业地块的价格还要低？”

　　“50亿元之上？那是不出钱的人说的话！”现场一位开发商代表认为，该幅地块的重点在于如今“30天内付清土地款”的土地出让新规下，总价太高。

　　同在现场观摩的易居分析师付琦亦向本报记者指出，对于一般开发商来说，在融资渠道收窄、销售回款速度仍旧偏慢的情况下，要按新规定在一个月内付清近50亿元的土地款，确实具有难以承受之重。

　　其实，在该幅地块开标之前，参与该地块竞买的一位开发商负责人就曾向本报记者指出，目前市场中多数开发企业资金链不宽裕，仍在高调拿地的企业，应该只能说资金情况较为健康而已。

　　下半年土地行情或趋稳

　　不过，一个不容忽视的信息是，近期各地住宅市场继续延续着反弹势头，中原监测的9城市市场数据显示，上周住宅总成交量已经连续第三周环比增幅一成以上。

　　而近期全国土地市场也颇热闹，短短2天内接连在上海、广州和武汉三市拍出新地王——9月1日，上海松江广富林低密度住宅用地2-5号以16488元/平方米的楼面价成交，刷新该区域新“单价地王”；9月2日，广州番禺中心南区4-2地块被广州城建以楼面价7282元/平方米取得，番禺“地王”再度被刷新；万达将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入囊中，47公顷的土地总价达76亿元，成为该地区新的“总价地王”。

　　不少业内人士曾据此认为，久违的上海“地王”将再度出现。但经昨日一役，越来越多的专家开始表达出其对下半年土地市场看淡的预期。

　　上海中原研究咨询部经理龚敏认为，此次黄浦地块单价低于行业预期，进一步证明了目前开发商越来越重视楼市未来开发风险的合理评估，体现了开发商理性拿地的一面。

　　付琦亦指出，目前市场中开发商的拿地热情仍在，但却不能无视政府频频释放出维持调控压力的信号。在对政策及行情变化作出保守预期的影响下，开发商已普遍下调了拿地价的上限。“预计下半年土地市场会保持目前的状态，即较为平稳。”

　　不少人士认为，虽然包括九龙仓集团、合生、万科等开发商在当下的圈地欲望依旧强烈，但基于多数开发商都下调了地价预期，预计下半年不太会出现盲目追高地价的情况。