开发商主动出击 购房者寻机“抄底”

　　面对传统购房旺季，多数开发商降价放量，希望以价格换销量，刚性需求也蠢蠢欲购，“金九”大战或一触即发。不少消费者表示，只要开发商拿出合理的价格，刚性需求的人还是可以出手的。也有部分人认为，房价还有下降空间，暂时不选择出手。

　　探营·卖方房企

　　1低开：依样画葫芦

　　“均价预计每平米15000元-16000元，和周边项目差不多。”当记者以购房人身份咨询时，东亚·马赛公馆售楼员这样说。

　　东亚·马赛公馆位于今年楼市火热的大兴。前有新里·西斯莱公馆精装房以18500元/平米的价格入市，继而保利·茉莉公馆以17000元/平米开盘，8月底金地·仰山高层住宅以16000元/平米的价格入市，区域价格可以说基本形成市场共识。

　　东亚·马赛公馆参照这一价格水平定价再正常不过，更为重要的是，区域3大新盘的价格也赢得了买房人的认可。东亚新华地产新闻发言人韩磊即对记者表示，东亚·马赛公馆将推的300多套房子，80多平米的两居都不会突破16000元/平米，这也是目前2000多组排号买房人的心理价位。

　　刚刚开盘的金地·仰山600余套房子当天认购超过400套。在区域楼盘热销的刺激下，后来的楼盘采取同样的低开或者说平开策略就自然而然了。

　　无独有偶，在通州区域，即将于9月入市的纯新盘远洋东方项目最新传出的开盘价是16500元/平米。而在一个多月前记者咨询时，售楼处透露的预期价格还是2万元/平米。而在远洋东方周边，龙湖·蔚澜香醍早在今年5月就选择平开策略，开盘价17500元/平米，以低价换热销。一旦最终开盘价定在16500元/平米，远洋东方的平价策略可谓更进一步。

　　对此，业内人士认为，纯新盘由于定价灵活，在发生变化时能够尽快调整。在调控压力下，主动调低售价，更容易实现赚取市场佳绩和顺应调控口碑的“双赢”。

　　2 降价：亡羊补牢，未晚

　　“90余套房源起价15800元/平米，均价16800元/平米。”8月底，位于通州区的珠江拉维小镇推出团购活动，90余套房源报价比今年四五月份下调超过7000元/平米。

　　今年3月下旬，珠江拉维小镇243套房源取得预售证，拟售均价16000元/平米。由于当时尚未实行“一房一标价”，珠江拉维小镇实际开盘均价上调到18000元/平米，其后也加入到通州楼盘涨价的大军中，最高报价一度达到25000元/平米。而据该项目人士介绍，社区中间楼王位置房源成交均价最高，达22000元-23000元/平米。

　　调控开始后，珠江拉维小镇也不可避免地受到影响。珠江拉维小镇曾于4月底取得308套房源预售证，但截至昨天，北京市房地产交易管理网上尚未有签约记录。销售压力可想而知。而从5月之后，通州不少楼盘都有了更灵活的推盘策略，无论是新盘龙湖·蔚澜香醍、金隅·花石匠选择低开或平开，还是包括京洲世家推出“3万抵50万”的优惠，K2·海棠湾推出部分毛坯房减3000元/平米的优惠，区域价格已然绷不住了，无法维持25000元哪怕是20000元/平米以上的报价。

　　在沉寂了4个月后选择推出优惠团购，正如珠江拉维小镇项目人士所称的“随行就市”，这是正常的市场行为。

　　老项目降价并非只在通州。在今年新盘扎堆、竞相低开的大兴，不久前也有老项目降价逾5000元/平米，换得七成左右的销售率。

　　3 再涨：看好后市

　　以北京CBD核心区唯一住宅项目为荣，首创·禧瑞都可以说是所有涨价项目中最理直气壮的一家。

　　“我们上调了一次价，由7月底开盘时的每平米6.3万元变为6.8万元。”首创·禧瑞都营销人员告诉记者，这比网上公布的价格稍低，不会有下降可能，目前有全款9.6折、按揭9.9折的优惠。

　　据介绍，禧瑞都本次开盘为景观资源最优质的1号楼，共180套房源，有111平米一居和170平米三居两种房源。上述营销人员表示，9月6日，首创会推出三套特价房，具体的优惠措施和房源信息还没有接到通知，目前开收20万元的定金。“开发商最怕的就是定价泄露，优惠前一天晚上才会公布”。

　　对于是否会调低定价，该负责人肯定地说：“我们总共房源只有500套。价格不会低于市场接受程度。”他表示目前仅剩90余套可供挑选。北京房地产交易网显示，禧瑞都7月29日拿到预售证的1号公寓，已签约32套，均价5.99万元/平米。

　　相较于首创，恒盛在大兴东南六环外的阳光波尔多小镇则谨慎得多。据其营销人员介绍，该项目计划9月18日开盘，共190多套房，主力户型面积80-90平米，均价9000元/平米左右。其刚刚结束的与搜房网合作的“288人团购，总额减7万”更像是市场调研和摸底。据北京房地产交易管理网显示，该项目上一次取得预售证是在今年7月3日，共404套房，目前已成交357套，均价7865元/平米。