北京豪宅集中上市 欲借金九突围

　国家对楼市的调控开始以来，豪宅市场也不可避免地受到了影响：据相关数据显示，政府调控开始以来，北京市的豪宅销量同比下跌了一半以上。不过在价格方面，北京市的豪宅售价却未见降低，甚至在近期出现了逆市涨价的情况。而与此同时，越来越多的豪宅项目正在做近期入市的准备……种种迹象表明，伴随着金九银十的到来，豪宅项目的开发商们已经做好了打硬仗的准备。

●北京在售豪宅七成积压

开发商不愿降价

“现在北京市售价最高的10个楼盘中，超过一半的项目一个月只能卖出一套房，但是这些项目却没有一个愿意降价的。”某业内人士这样道出了豪宅市场的怪异之处，而在目前来看，这种情况似乎还要持续。

据北京房地产交易管理网统计数据显示：今年二季度开始截至8月末，售价排名前30位的北京市商品房住宅，总供应为7509套，而合计仅销售3957出套，库存高达3552套；而未销售的面积1396870平方米，更是超过已经销售的面积，按照已经成交的价格统计显示：上述30个项目(不包含已经取消预售)合计总值为959亿，而到目前依然有659亿为积压。占到了总销售量的68.7%——近七成严重积压。这其中尤其是一些户型比较大、总价比较高的豪宅，到目前销售率依然非常低。

例如，销售均价最高的东钓鱼台家园，成交均价109382元/平方米，批准预售套数为87套，在第二季度仅售出3套；销售均价靠前的七星摩根广场，成交均价84541元/平方米，批准预售套数为192套，而在第二季度也仅售出3套。

●多方面因素造成滞销

开发企业压力不大

分析人士认为，豪宅项目之所以会出现严重积压，主要有着政策、市场操作等几个方面的原因。

“首先，楼市新政从4月底开始，系列调控政策对需求的压抑作用非常大，很多改善性需求都收到了明显的影响；其次，豪宅的开发商都为一些业内知名企业，从企业形象等角度也很难率先降价，而且大部分为老项目后期，所以价格都保持坚挺,这也导致了销售难有起色；第三,豪宅高总价越来越明显，相比较商品房而言，豪宅不仅单价超过5万，很多面积更是达到了近200平方米，高总价也在一定程度上抑制了购房人的需求。”

不过，从销售数据也能看出的另一个事实，由于豪宅项目单价高，户均面积也多超过300平方米，致使成交一套就能带来数千万的回款，基本能满足开发商对流动性资金的单纯需求。这也被相关专家指为开发商不愿降价的原因之一。

●高端项目频频露脸

“金九”到来豪宅抢滩

然而与销售低迷的状况截然相反的却是不少开发商进入8月下旬以来积极动作，已经开始为“金九”的到来作准备。

北京中原提供的数据显示，截至8月24日，预计在9月开盘的项目达到了46个，相比新政之后的四个月预售入市项目均有非常明显的上涨。数据显示，其中纯新盘达到了18个，可能创造2009年来的新高。

在新盘当中，从5月开始就明显减少的豪宅供应出现了明显的变化：禧瑞都、红玺台、霞公府、Park北京等项目纷纷露脸，给北京豪宅市场带来了很多新增供应。其中，位于王府井核心地段的霞公府项目更是将北京住宅销售均价提到了一个新的高度。

Park北京营销负责人蔡扬表示，Park北京的前期准备工作已经完毕，预计9月将推出100套左右的精装房源。而对于开盘时机，他认为目前的情况尽管还不明朗，但是“金九”带来的购房人群肯定会让热点地段的豪宅项目得到充分展示。

庞博国际执行董事刘东则表示，“高端楼盘的入市，与最近几个月市场实际成交情况也有关系，在我们的实际监测中，多个在售楼盘400平方米以上户型，实际一手成交单价已经达到每平方米8万-9万元了。”

●后续市场寒风扑面

豪宅难避调控影响

虽然开发商们已经主动出击应对市场考验，但后续的结果如何现在仍然很难下结论。不少业内人士的观点仍然不太乐观。

亚豪机构副总经理任启鑫表示，4月14日开始的一系列政策，已经在控制楼市价格上涨的过程中起到了非常大的作用，北京已经非常明显地出现了价格下调的趋势，而本次宏观调控不可能出现2008年半途而废的情况，甚至有可能在下半年出现利率上调等后续的调控政策影响楼市。高房价、高地价已经在新政策后明显开始松动。经过2009年一年爆发式的成交高峰，目前北京商品房市场短期内很难出现供应量大幅上涨。而依然处于高位的房价在下半年也很难完全调整到位。

“每平方米均价5万的豪宅，已经明显与普通消费者无关。但是这一市场也会受到商品房市场价格调整的影响。下半年北京商品房市场的价格下调肯定会影响豪宅市场。”

(作者：卫东)