闲置地块何去何从 浅析与展望近期闲置地风波

　　1. 事件背景

　　“4.17”新政面世以来，各类需求在打压式调控下被全面抑制：投机需求淡出，投资需求停滞，部分刚性需求也转入观望。政策效应在5月伊始立即显现，接下来的三个月里成交量持续下滑，6月成交量接近08年的最低点，房价上涨势头得以遏制。

　　诚然，单方面抑制需求短期内对楼市能起到物理降温的效果，但终究不是维持市场健康成长的良药，治本还是要从真正存在问题的供应端对症下药，例如：调整供应结构，加速政策性住房建设；增加商品房有效供应，杜绝土地闲置、捂盘惜售；盘活二手交易，监管市场成熟运行等等……

　　近日，国土资源部将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，并经媒体公开发布。这份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中详细列出了地块所在省市、名称、受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。北京闲置土地涉及160宗，其中包括101块住宅用地及59块商服用地。

　　2. 事件梳理

　　《有关房地产开发企业土地闲置情况表》在网络上公布后，伟业我爱我家市场研究院于第一时间对北京160块闲置土地（尤其是101块住宅用地）的信息进行了梳理。

　　从公布信息中了解到，造成土地闲置的原因分两方面：一是企业自身原因，主动的捂地获取溢价、被动的资金不到位导致工期延误都存在；同时也有政府原因，包括征地拆迁受阻、规划变更等。

　　梳理统计地块的详细信息：

　　2.1闲置住宅土地中郊区土地面积比重明显超过城区

　　注：首都功能核心区（东城、西城、崇文、宣武）；城市功能拓展区（朝阳、海淀、丰台、石景山区）；城市发展新区（通州、顺义、大兴、房山、昌平、开发区）；生态涵养发展区（门头沟、怀柔、密云、延庆、平谷）。

　　2.2 “8•31”大限前夕，“集中拿地”现象十分明显

　　据统计，北京有66宗闲置土地在2004年8月26日至2004年8月31日短短几日内集中成交，其中40宗住宅用地，占住宅用地总量的40%，由此可见，“8.31”大限前夕，为赶上政策优惠“末班车”，许多开发商甚至个人争先拿地，土地集中成交现象十分明显。

　　北京 闲置土地 闲置住宅土地 “8.31”前几日成交的

　　闲置住宅土地

　　宗数（宗） 160 101 40

　　面积（万平米） 703.26 500.69 221.66

　　合同价款（亿元） 57.87 36.24 22.74

　　2.3 闲置土地名单中不乏知名开发企业

　　企业名称 闲置住宅土地宗数（宗） 闲置住宅土地面积（万平米）

　　金隅集团 2 0.51

　　中关村控股 4 3.97

　　远洋地产 2 12.23

　　泛海建设 4 29.16

　　和记黄埔 1 9.78

　　中国石油 1 0.6

　　香江国际 1 34.8

　　名单中涉及多家知名企业。其中因政府原因造成的闲置地块，企业不担心被收回。泛海建设表示，四地块未能按原计划开工建设主要是因为规划调整所致，不存在被政府收回的风险。金隅集团回应，位于永定门宝华东里小区由于拆迁成本太高，导致目前拆迁工作进行十分缓慢。

　　2.4 闲置住宅土地给开发商带来地价翻十倍的溢价收益

　　北京101宗闲置住宅土地合同价款合计36亿元。若按现在的地价标准（参考过去一年各区域的住宅土地成交均价）计算，这些土地价值约在355亿元左右。可见，开发商获得地价翻十倍的溢价收益。