上海保障房“薄利”存疑 开发商附加利润可观

　　上海本地一个以保障房开发为主业的上市房企利润率达到23.42%,但政府要求保障房的利润率最高为3%,即使扣掉占总开发比例不到3成的商品房贡献利润,其保障房开发利润依然令人惊讶。

　　保障房的实际利润率难道大大高于政府规定的3%的利润指标?近期,万科、保利、中建、绿地、富力、远洋等一批一线房企先后高调进军保障房领域,开发商对这个领域的热情,使得人们对于一向被称作“鸡肋”的保障房利润不得不重新评估。

　　多位业内人士认为,保障房的利润“一定”高于3%的政府指标,其带来的不仅仅是浮于账面的“微利”,开发商高调进军保障房是“图谋”其账面以下的附加利润。虽然保障房开发的账面利润有限,但资金周转速度快,在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资。实际上,承建保障房之后,开发商还可以从政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。

　　“薄利”存疑

　　何以近段时间众多一线房企高调进军保障房市场,一个以保障房开发为主业的上海本地上市房企的财报,回答了记者的疑问。记者发现,该企业保障房开发比重达到70%~80%,而2009年度的利润率为23.42%,即使扣掉占总开发比例不到3成的商品房项目贡献的利润,其开发利润仍然大大高于政府的限定。

　　对于上述矛盾现象,业内人士却认为很“正常”。

　　佑威房地产研究所副主任陆麒麟告诉记者,保障房的利润率“肯定会超过政府公开的3%”。他表示,上海区域的保障房项目,一般涉及的资金超过10亿元,开发商需要缴纳25%的准备金,如果利润率只有3%,开发商不会投入“几个亿”来做保障房。

　　近日,万科集团一高管也曾向媒体透露,万科近几年参与的保障房项目净利润率可达6%。业内人士认为,上述万科高管所述的保障房项目利润率是保守数字。

　　复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示,虽然保障房中的经适房是按照成本定价,但是建设成本实际上是由承建保障房的开发商自己申报,政府很难精准核查,例如人工成本、建筑成本等,实际上这个数字的弹性很大。