开发商押宝“金九”推盘 新盘降价潮9月来袭

即将进入传统的销售旺季“金九银十”。记者调查发现，包括万科、金融街、绿地、中海在内，京城多家品牌开发商都将在9月前后推新入市。从产品层面看，高稀缺度和高性价比产品将成为此轮供应的主流。

品牌开发商集体推盘，并不惜以稀缺产品和价格让步吸引购房人，显示出开发商对“金九”效应寄予重望。

继房山万科长阳半岛、望京国风上观之后，“以价换量”或将在9月的新房市场全面铺开。京城新房楼市的降价潮，也指日可期。

　开发商积极推盘应战“金九”

“金九银十”是传统的楼市销售旺季。记者调查发现，眼下距离9月尚有时日，京城品牌开发商已开始进入备战状态，以期在传统旺季里有所收获。

据悉，万科长阳半岛项目9月份将推出二期产品。中海旗下的中海城，则预计于9月中旬开盘。华业地产在通州的华业东方玫瑰也将于9月推出近900套房源。

金融街集团更是重头推出旗下位于亦庄区域的两个项目。

其中，金色漫香林在7月推新热销之后，日前又推出部分典藏现房。据悉，该项目位于紧邻五环的亦庄东区板块，周边由4000亩国际企业文化公园、18洞高尔夫果岭及百公顷城市绿化带环抱，社区内设有1800米的漫步景观带、15万平方米三大社区公园等景观系统。社区密度低至1.2，产品类型主打低密度电梯洋房和花园洋房，全部为板式南北通透户型，是城区罕见的低密度花园小镇项目。

除了金色漫香林现房入市外，金融街旗下的金色漫香郡项目也将在9月同步面市。金色漫香郡是金融街旗下“金色系列”低密产品线，即金色漫香林的姊妹篇。项目位于北京目前重点发展板块大兴黄村孙村板块，产品形态依旧为市场罕见的低密度花园小镇。

项目所在的亦庄近年来备受发展利好。在“城南计划2900亿投资”和“CBD东扩”的利好下，三条市政道路完工，形成与城中心的快速无障碍连通；南城最大的三海子公园开工，亦庄地铁线也将于年底通车。除此之外，名校、品牌医疗机构和高端商业陆续进驻，形成了与城中心相媲美的完善的生活配套。

　供应发力有望打破观望

从新盘的分布区域来看，9月计划入市新盘主要集中在南城，大兴、亦庄等板块。其中，仅大兴就将有首邑溪谷、东亚马赛公馆、旭辉紫郡等6个新盘面市，占新增供应的30%。亦庄主要是合生世界村，即将推出新品房源。而过去两个月在销售市场有突出表现的房山板块，9月份鲜有新增供应，主要在消化过去的老盘。而唯一推陈出新的是房山的低密度大盘天恒乐活城，其将于9月推出其北区的高板产品，以中小户型为主，共有5栋楼，747套房源。由于该项目目前报价仅10000元/平米起，性价比优势突出，业界一致认为，其将掀起房山第二轮热销高潮，成为继万科长阳半岛后，又一热销项目。

中广信机构市场分析人士认为，供应层面的发力，将有效提升楼市客群的置业热情，尤其是价格策略上的让步或将直接拉动楼市成交。“预计今年的‘金九’楼市，将成为打破观望的开端。”

中经联盟秘书长陈云峰认为，9月份供应加大，价格更趋于合理化，这样将有利于购房者入市，他强调，“长阳半岛等低价入市的项目热销说明，只要价格合适，市场购买力非常旺盛。”

　买家钟情低密成熟社区

金融街旗下的金色漫香郡在价格让步上更胜一筹。该项目在产品形态上复制了金色漫香林的低密特色。尽管低密度花园小镇是市区目前最为罕见的产品类型，而且地段又处于目前的发展重点板块大兴黄村孙村组团，属于典型的稀缺型不愁卖项目，但开发商仍然表示，将以11000元/平方米左右的超低价推盘。这一售价挑战了京城高性价比产品的极限价位，显然其目标对准了刚需客群。

而记者近日在天恒乐活城销售现场看到，一些购房者对其低密度和社区环境比较看好。

而其价位比现在房山同品质的楼盘每平方米低2000-3000元，价格优势也吸引了一批购房者。加之8月30日，地铁房山线全线贯通，以及CSD的全面建设，业界一致认为，未来几个月，房山仍将成为南城首屈一指的热点板块。

　地铁沿线中小户型成主力

亚豪机构副总经理任启鑫分析，这些即将入市的纯新盘，除了选择合理价位入市，以迎合购房者心理价位外，报价在2.5万元/平米以下的8个项目，全部位于五、六环的大兴、亦庄和通州3个新城。轨道交通利好、区域发展潜力巨大的新城，正成为当下市场的供需主力。尤其是对于那些价格敏感的刚需客群来说，这些区域纯新盘的扎堆入市，将为购房者提供广泛的选择空间。除此之外，即将入市新盘的户型面积，也更加符合刚性需求的置业特征。

从9月即将入市新盘的户型面积来看，传统大户型产品逐渐退居二线，取而代之的是满足市场刚性需求的中小户型产品。比如天恒乐活城，即将加推的新品，主力户型包括68平米的一居室，以及86平米的舒适两居。这一现象在未来几个月将持续呈现。据悉，未来房山即将入市的芭蕾雨悦都等项目，均以中小户型为主。

与之相应，大兴、亦庄等板块，亦将迎来中小户型入市高峰。比如大兴即将入市的首邑溪谷，主力户型包括36-68平米之间LOFT公寓，以及87-122平方米平层住宅。位于亦庄的合生世界村，主力户型包括70-120平米的一居、两居和三居。

南城楼市热度不减

据亚豪机构最新统计数据，8月前三周仅有8个项目开盘入市销售，供应低迷之势可见一斑。而这一低迷的态势，很可能在9月份有逐步的改善，亚豪机构统计数据显示，9月计划开盘项目中纯新盘占比大幅提高，超过了总量的四成，包括旭辉紫郡、东亚马赛公馆、蓝光云鼎、远洋东方、御汤山等新盘都选择在“金九”之时入市。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，“金九”计划开盘项目大增，主要与开发商市场预期较高有关，开发商普遍寄希望于传统的销售旺季实现突破。加上此轮调控对需求的抑制作用很大，进而打乱了项目的推盘节奏。从目前市场走势及调控方向来看，政府并没有放松调控的力度，但也尚未出台更加严厉的调控措施，利空出尽即是利好，增强了开发商对后市的信心。此外，由于城市吸引力带来的人口红利，使得北京的购房需求仍然保持刚性特点，同时购房力也仍然强劲，7、8月份，不少短期被抑制的滞后需求，在几个平价入市的新盘刺激之下，开始逐步回归市场。集中释放令成交量出现了小幅反弹，既奠定了开发商对后市的信心，也为9月推盘提供了借鉴。

　新盘降价潮9月来袭

继房山万科长阳半岛、望京国风上观之后，“以价换量”或将在9月的新房市场全面铺开。京城新房楼市的降价潮，也指日可期。

“现在价格是往下调了，但我们还是担心房子卖不动。”在管庄某楼盘，经纪人告诉记者，项目3期预计9月底10月初开盘，相比4月份开盘的2期，均价降了约7000元/平方米。但即便如此，销售人员表示，心里仍没底。

在通州临河里北侧的另一个项目，记者从销售人员处得知，项目预计售价约为16000元/平方米，这个价位已与周边二手房价持平。而区域的新房价格，基本都在20000元/平方米以上。

　高性价比成主流

记者发现，9月新增入市项目的供应特点有所变化。无论是在产品形态上，还是在价格策略上，都更多地考虑如何满足刚性客群的需求。

据亚豪机构统计数据显示，9月计划开盘项目中，21个项目有报价，均价为22026元/平米。而纯新盘的平均报价仅为19278元/平米，价格低于整体水平，且多数新盘报价在15000-20000元/平米之间。

金融街旗下的低密度大盘金色漫香林，五期推出了专为刚需人群打造的宜居型小户型，成为一大亮点。从产品设计上看，金色漫香林的电梯洋房小户型，颠覆了以往市面上同类产品的高密度、低舒适度缺陷，实现了1.2的超低容积率、一梯两户、2.9米层高、板式格局、大面宽短进深、露台飘窗、高品质景观资源等别墅级专属品质。同时，该产品更多地照顾刚需人群的消费能力，集约利用户型空间，在保证居住品质的同时降低置业压力。户型得房率高达85%至97%。无论作为婚房，还是过渡到三口之家，都可实现空间功能的最大化利用。

除了价格策略，开发商则不惜选择“低开快销”的让步模式，吸引刚需客群关注。

以万科旗下的长阳半岛项目为例，以均价13500元/平方米的价格入市，低于周边项目20%，引发市场热抢，两日售罄。据悉，9月份该项目推出的二期产品仍旧遵循“低开”路线，仅在一期价格上略有微调。

华业东方玫瑰入市价格也如此。据华业地产相关负责人透露，该项目的入市价格一定不会高于市场均价，低开高走，留够升值空间。

　-业内观点

北京华远集团总裁任志强：目前的成交量下跌不算什么，未来房价也不会大涨大跌。既不会太好也不会太坏。

经济学家谢国忠：把楼市股市再炒上去，这个可能性是非常小的，我们现在处在一个不上不下，不前不进的时期。

中华房商合作联合会执行主席和秘书长贾卧龙：“金九银十”买房就要稳、准、狠，接下来的“金九银十”与以往相比，肩负着更重要的使命，毕竟沉默了太久的市场需要一个契机打破僵局，在开发商与购房者的深度博弈中，一方需要放下身段主动降价，另一方也需要借机出手，瞄准目标一举拿下。

房地产专家韩世同：在这样特殊的时期，开发商应继续加大力度促销，不要对抗调控政策，下半年的价格整体可能还是趋降的。

21世纪不动产集团市场总监林蕾：现在开发商的日子相当不好过，他们面临着政策调控、资金紧张、年度业绩的三重压力。

数据提供：搜房网

(作者：鲁欢 张蓓)