评论:当土地独角戏取代土地争夺战

　　最近，长春一场土地拍卖会上演的开发商自我竞价14轮摘牌成功的戏码着实让人啼笑皆非。就在以上海为首的城市土地溢价率明显走低、开发商独角戏或二人对手戏成为主流的当下，长春的这一幕仍显得格外“另类”。这则土地市场“趣闻”的背后，或藏着很多可以说的秘密。

　　先回放一下实况。在自我竞价上演之前，该开发商在对手寥寥的情况下，先行拿下了前面两块较大的地块，并欲实现与第三块地的联动开发，因此志在必得。该地块的挂牌起始价为6700万元，到挂牌截止时间为止，共有两位竞买人提出竞买申请，结果在前面两块地拍卖结束后、另一位竞买人已无心竞买的情况下，独角戏上演。但因现场其最高报价仍未达到此前该市国土局设置的保留底价，所以自我竞价14轮这一幕得以出现。

　　首先，从微观角度论，单就这一趣事本身，公众关注的是，该市国土局以及土地拍卖有无违法之处。答案很简单，并无违法之处。挂牌起始价、拍卖起叫价、成交价、保留底价这些都是拍卖中的合法价格，并且，拍卖有无保留价拍卖和有保留价拍卖，而在后者中，最高应价不一定成为成交价。如想达成拍卖结果，那么自我加价不可避免，直到应价至保留底价。上述现象就是这样。

　　但是，无违法之举，却有违规之嫌。因为事后开发商表示，事前并不知道这是有保留价拍卖，而按照规定，有保留价拍卖必须事先告知，否则无效。甚至市场有理由怀疑，事先是无保留底价的，因为前面两块地怎么说也有几家竞价，按经验一般都会超出国土局的心理价位，这第三块“着实没想到”没人竞买、临时起意也是有可能的。当然，按拍卖法，开拍前10分钟再确定保密的保留底价也是有效的，但确定再晚也须告知竞买人这是有保留底价拍卖。因此，在竞买人一脸迷茫、哭笑不得的14轮自我举牌背后，是没被告知、措手不及的尴尬。

　　其次，从中观角度论，为何最近各地国土部门出让土地时设置底价的多了起来呢？这保留底价的游戏貌似很久没有上演了，重拾旧技，意欲何为？关于设置保留底价的公开理由，一般至少有三。一是防止土地这种国有资源廉价流失；二是防止竞买人“串标”；三是维护公平竞争秩序。不难看出，因为土地市场火爆是近年来的土地拍卖主流形态，所以，在“地王”频出、地价冲天的年代，保留底价变得无足轻重，甚至被忘记了；而今下半年各地土地供应计划压身、土地市场冷清之时，有利于不让地价过低的保留底价又出山了。防止地价太过便宜才是根本。

　　最后，从宏观角度论，当无人喝彩的土地独角戏取代战鼓隆隆的土地争夺战，当保留底价规则取代价高者得的“行规”，这里有怎样的逻辑？担心地价过低时，土地市场很自觉地启动了保护机制；而当地价高得离谱时，却少见土地市场自觉选择有益于全局的限制机制，往往是待到国家出台严厉措施时，才有所行动。虽然，地价推高房价的论调未必成立，但“下要保底，上不封顶”的土地价格机制却的确有待商榷。

　　而且，正如有关人士指出的那样，土地独角戏与溢价率走低，并不代表着会出现人们想当然的“低地价产出低房价”，尽管“高地价肯定产生高房价”这一命题基本成立。当土地市场上行时不自觉限价、土地市场下行时自觉提价的逻辑一目了然于公众面前，当土地源头市场前端多用行政操作、惟拍卖环节绝对市场化的悖论日益清晰于民众视野，有些事关房地产问题的原则性讨论变得势在必行。