成都楼盘楼王大考:最低价4000元每平

全景展现成都“楼王”图谱，深入评估4大代表性“楼王”价值，硬性指标说话，真实数据作答，位置、景观、配套、性价比、潜力一个都不能少，《淘周刊》独家策划，成都“楼王”。

“楼王”总是占据了各个项目中最好的位置、最优+(论坛新闻视频)的景观资源、最便利的生活配套、最舒适的户型设计……所有这一切，使“楼王”不仅成为开发商手中的王牌，更成为购房者眼中的宠儿。

但现在，“皇帝的女儿也愁嫁”。

众多楼盘信心满满推出的“楼王”，却实实在在地感受了市场的冰火两重天——7月25日，蓝谷地(论坛新闻)·天域开盘推出项目收官“楼王”1号楼的370余户房源，当天销售近百套；7月17日，万科(论坛新闻)·金润华府开盘推出中庭“楼王”4号楼200余户房源，开盘当天售出120余套；7月10日，首创·国际城(论坛新闻)推出中庭8号“楼王” 320余户房源，当前还剩百余户；6月14日，蓝光(论坛新闻)·花满庭推出9号“楼王” 300余户房源，当天销售50套左右(论坛新闻)，现剩余接近百套；6月，锦江·城市花园(论坛新闻)推出6号观景“楼王”300多套房源，当前还剩一定数量房源；4月，华置·西锦城(论坛新闻视频)推出3号“楼王”400余套房源，当前还剩100套左右......

可以看出，相比于以前“楼王”推出时的一呼百应，一些“楼王”在销售中也面临着不大不小的尴尬。然而对于购房者而言，这或许并不是什么坏事，毕竟越来越多的“楼王”已经开始放下 “王者”的身段，在价格上更加亲民。

本期，《淘周刊》对成都各个在售“楼王”进行地毯式调查，并重点为淘迷们解读4大代表项目，评测各项硬性指标，为“楼王”打分，同时，《淘周刊》还邀请到业界知名专家讲解“楼王”的购买和识别技巧，精彩不容错过！

“楼王”测评标准：

一、 总分100分，分为5个方面进行评分，每项20分。

二、 “楼王”测评的五项指标：1、所处位置；2、可享景观；3、所享配套；4、价格比对；5、升值潜力。

三、加分选项：根据项目的特色，对“楼王”房源进行加分，最高10分。

四、以上各项得分相加为最终得分。

目前在售和即将推出的“楼王”一览(论坛新闻)：

中海(论坛新闻)·城南一号、誉峰(论坛新闻)、华润·翡翠城(论坛新闻视频)、万科·金润华府、保利(论坛新闻)花园、华置·西锦城、南湖国际社区(论坛新闻)、蓝光·花满庭、蓝谷地·天域、首创·国际城、香域(论坛新闻)中央、锦江城市花园、汇融·悉尼湾(论坛新闻)、佳乐国际城(论坛新闻)、恒禾·皇冠国际社区(论坛新闻视频)

“楼王”测评卷一

单价10000元/㎡以上“楼王”——

楼王代表：

华润·翡翠城 8年收官 “精”“细”至上

“楼王”房源：77-90平方米精装中小户型，均价11000元/平方米

翡翠城目前主推的是5期3号楼，产权面积77—90平方米，加上赠送实得面积92—105平方米，为标准两房、三房，均价11000元/平方米。同时，2号楼还剩有少量135平方米的大户房源。另外，项目5期花园洋房央玺组团也在售，均价16000元/平方米。

“楼王”气质

“开盘当天便售出了100多套，接下来的一周也销售了50套左右。让我们没有想到的是，在近期宣传较少的情况下，现在每天来访的客户量不减反增，而且是越来越多，让我们都有些诧异！”翡翠城的策划人员说。

“楼王”测评：

考评第①项：所处位置 5期位于社区最中央

严格地说，3号楼在5期位置并非最好，由于临主干道，部分房源会受到过往车辆较多的不利影响。但作为项目最后的一栋高层住宅，其稀缺性自然没得说。而5期位于社区最中央，被前四期围合在中间，也算得上是中庭“楼王”。

此项得分：16分

考评第②项：可享景观 中庭景观+5000平米叠翠公园

不能在家中看到东湖景观，确实有些遗憾。但3号楼可享景观还是比较丰富，5期中庭景观包括了五大组团，包含了乐享园、喷泉等，而在3号楼旁边就是项目打造的5000平方米的叠翠公园，观景效果仍然不错。

此项得分：17分

考评第③项：所享配套 近60000平米社区商业+4大会所

与某些项目交房后配套有待完善不同，经过前四期的打造，翡翠城各类配套都已成熟，待到5期未来交房入住时，配套将更加完善。项目前4期规划有4个不同主题的会所，除了已呈现的约20000平方米社区商业，项目还规划有35000平方米的集中商业配套，从项目步行到万达广场也仅需10来分钟，购物、休闲、娱乐等非常方便。

此项得分：20分

考评第④项：价格比对 精装单价11000，相当于仅是此前清水价

虽是项目最后的高层房源，但其价格称得上温和。精装房均价为11000元/平方米，而这样的价格仅是之前的清水价，其中还含1600元/平方米的精装标准。看来，近期项目客户来访量激增，与其价格低于购房者预期有很大关系。

此项得分：19分

考评第⑤项：升值潜力 二手房均价1万/平方米以上

华润置地(论坛新闻视频)的品牌效应、东湖片区的热度、地段稀缺性……这些因素都使得项目具有了更强的保值增值性。若自住，环境宜居；若投资，翡翠城的二手房单价早已破万，升值空间大，周边套二的租金都在2500左右，回报率也高。

此项得分：18分

加分选项：精装修

华润的精装房首次进入成都，便引起了轰动。项目精装多达40余项精细化细节设计，不仅事先深入调查了成都人生活的习惯，使之更符合成都人的生活习惯，所选用的材料更经过严格挑选，凸显了项目精装修对于品质的追求。精装能够做到如此考究，难怪许多业内人士看过后都啧啧称叹。

加分：8分

最终得分： 98分

综合点评： 不是“楼王”，胜似“楼王”

3号楼并不是翡翠城5期的“楼王”，开发商也没有宣称其是“楼王”，这一高帽是淘记给它戴上去的。虽然在房源中可直视到的自然景观较少，但出门就可以到沙河、府河、东湖公园边散步、玩耍，3号楼的居住环境的确非常出色。另外，作为翡翠城的最后一栋高层住宅，开发商没有调高价格，反而用“精装”更凸显了其极高的性价比，都是淘记忍不住想向购房者所重点推荐的。

其它在售和即将推的“楼王”

中海城南一号

“楼王”房源：

项目预计9月底推出位中庭的“楼王”8号楼，2个单元，共24层。户型面积为330㎡，共24套房源。项目之前价格在18000—22000元/平方米之间，淘记预计“楼王”单价会在2万左右。

楼盘档案

开发商：中海振兴（成都）物业发展有限公司

物管费：3元/㎡·月

业态：高层

车位：1：1

交房时间：待定

地址：高新区锦城大道199号

誉峰

“楼王”房源：

项目即将推出“楼王”7号楼，共24层，3梯2户，总30多套房源。项目之前房源均价都在两万左右，预计新房源价格会有所提升。

楼盘档案：

开发商：成都市中天盈房地产开发有限公司

物管费：3.95元/㎡·月

业态：高层

车位：1：2

交房时间：2011年9月

地址：新益州城市广场西侧

“楼王”测评卷二

单价8500元/㎡以上“楼王”——

楼王代表：

万科·金润华府 中庭“楼王”性价比极高

“楼王”房源：65—86平方米精装房源，70万/套起

项目目前在售的是中庭“楼王”4号楼的房源，产权面积65—86平方米，实得面积85—114平方米，以两房、三房为主，套二均价70万/套，套三总价75万/套起。据介绍，项目全为精装房，套二精装标准为1000元/平方米，套三精装标准1500元/平方米。

“楼王”气质

淘记探访金润华府是在周五下午3点左右，室外温度接近40摄氏度。本以为这么热的天气会没什么人气，但售楼部里依然聚集了十余组购房者，交谈后得知他们大多是冲金润华府此次推出的“楼王”而来。在此之前，还有一个小细节——淘记前脚刚踏进售楼部，一位销售美眉就送上了清凉的饮料，虽然只是一个很小的细节，也着实让淘记感受了一把万科的优质服务。

“楼王”测评：

考评第①项：所处位置 居中庭，不临路

金润华府项目离静康路有很大一段距离，能免于受到主干道过往车辆的骚扰，小区有着安静的居住环境。此次发售的4号楼位于小区中庭，整个项目也只有4号楼和还未发售的5号楼拥有这样的绝佳位置，是实打实的中庭“楼王”。

此项得分：19分

考评第②项：可享景观 13200㎡代征绿地(论坛新闻)+5000㎡景观园林

项目离沙河不远，业主傍晚都可到沙河边散散步。项目内打造了约5000平方米的东南亚景观园林，包括水景、坡地、连廊等景观组团，而总面积逾13200平方米的市政代征绿地也就在楼下，业主在家中就可俯瞰到。

此项得分：16分

考评第③项：所享配套 自身配套少，主要依托周边

金润华府商业配套相对较少，仅有其中的几栋楼有少许底商，但周边的配套还是比较完善。净居寺周边学校、商业、医院等配套应有尽有，从项目驱车5分钟便能到万达广场，享受到伊藤、万千百货、万达电影院等带来的完善配套。

此项得分：15分

考评第④项：价格比对 基本与前期价格持平

此次销售的虽是中庭“楼王”房源，其价格并没有多大提升，项目此前套二精装房的总价便在六十多万左右，此次套二房源价格基本上前期持平，而大三房房源发售时间可追溯更早，总价也在90多万，价格上并无明显差异。

此项得分：18分

考评第⑤项：升值潜力 紧邻东大街，升值潜力大

项目处于沙河生态居住区，可以在城市繁华与宁静自然之间找到最合适的尺度。金润华府紧邻东大街金融商圈，号称未来的“成都华尔街”，有着的巨大升值潜力。同时，加之临近地铁二号线，地铁物业也为项目加分不少。

此项得分：17分

加分选项：万科品牌号召力

作为房地产企业的领军企业之一，万科秉承了“让建筑赞美生命”的宗旨，在价格上也以市场为导向，更重要的是，它把一块能做别墅的宜居土地打造成了针对城市精英群体的纯粹居住社区。开盘当天售出120余套，销售过亿，金润华府“楼王”能取得这样良好的销售成绩，与万科极大的品牌号召力有很大关系。

加分：9分

最终得分：19+16+15+18+17+9=94分

综合点评：占据项目最好位置

金润华府，无论在区域价值，居住价值，产品优势以及品牌号召力都在业界有着极好的口碑，此次开盘推出的中庭“楼王”，不仅占据了项目内最好的位置，价格也比较温和，去掉上千的精装标准，其价格跟周边的房价相去不多，再加上赠送较大，实得单价甚至更少。

其它在售和即将推的“楼王”

“楼王”房源：

项目即将推出7号楼的80余套房源，为11层的小高层，4个单元，1梯3户。项目在售房源均价7800元/平方米，预计新房源价格会在8000以上。

楼盘档案：

开发商：保利地产

物管费：2.0元/㎡·月

业态：洋房

车位：地下4946个

交房时间：2011年12月

地址：武侯武侯大道聚龙(论坛新闻)路（三环外800米）

“楼王”房源：

项目目前在售“楼王”3号楼，户型区间87—170平方米，均价7900元/平方米。3号楼于今年4月推出，目前还剩房源近百套。

楼盘档案：

开发商：爱美高房地产成都有限公司

物管费：2元/㎡·月

业态：高层

车位：2017个

交房时间：2010年12月

地址：迎宾大道

“楼王”测评卷三

单价7000元/㎡以上“楼王”——

楼王代表：

蓝谷地·天域 价格与品质很贴切

“楼王”房源：1号楼79—129㎡可升级房源，总价47.6万/套起

蓝谷地1号楼是整个项目的收官之作，共370余套房源，面积区间79—129㎡，总价47.6万/套起。据介绍，这些房源大多数户型都有升级空间，赠送面积从8—14平方米不等，套二可变套三，三房可升级为四房。

“楼王”气质

8月初，外地来蓉的王先生(论坛新闻)，在《淘周刊》淘记的推荐下，买下了蓝谷地的套三“楼王”。他说：“三圣乡、幸福梅林的居住环境是成都少有的，等交房了就接父母过来住，一家人享受天伦之乐。”王先生说，他不仅看中了这里的宜居环境，也非常满意该片区四通八达的交通路网，下单蓝谷地，其实是他在看过该片区的多个项目后作出的决定。王先生的话代表了很多购买蓝谷地淘迷的心声

“楼王”测评：

考评第①项：所处位置 居5期最佳位置，远离主干道

1号楼的位置是5期最好的，5期地块虽整体靠近三环路和成龙路，但1号楼离两条大道位置都较远，不会受到过往车辆较多的不利影响；靠社区内部，使得1号楼能便利享受到社区的相应成熟配套；面中庭，观景度高。

此项得分：17分

考评第②项：可享景观 36000㎡中庭景观+最大楼间距200米

蓝谷地5期采用大围合、大中庭的规划，最大楼间距200米，中庭景观总面积达30000余平方米，中庭将包括会所、游泳池等配套。除了可享小区内的超大面积中庭，项目周边绿化也是相当的好，区域的生态环境非常适合居住。

此项得分：17分

考评第③项：所享配套 前4期底商+2万余㎡集中商业

社区内已有很多小超市、茶楼、饭馆等配套，甚至形成了小吃一条街，住户日常需求能够轻松满足。项目在3期旁规划有一个总体量2万余平方米的商业中心(论坛新闻)，计划引入大型超市。除了自身齐备的配套，居住于此还可享旁边的川师校园广场、万科城市花园(论坛新闻)商业广场(论坛新闻)等成熟商业配套。

此项得分：18分

考评第④项：价格比对 较前期房源有所提升

由于占据了5期最好位置、最优的配套和景观资源，1号楼的价格相对之前批次房源有所提升，惠后均价6600元/平方米左右，相对之前的6400元/平方米，价格提升属于合理的范围内。加上近期项目优惠较大，在一定程度上控制了总价，40多万便可买个宽松两房。

此项得分：15分

考评第⑤项：升值潜力 高校物业+重点打造新区

片区为政府重点打造的东部新区，将来，锦江区政府也将搬迁至此，借力于政府的重点打造，区域升值潜力很可观。同时，项目紧靠川师，属于高校物业，更易保值增值。高校周边的租赁需求也较大，拿来投资，也可以获得很好的投资回报。

此项得分：17分

加分选项：城市绿肺，宜居住区

过了成渝路沙河大桥往外走，单从两旁的绿化带就可以感受到绿化环境越来越好，过了三环，便到了成都人周末时常光顾的三圣乡，环境更是没得说。蓝谷地就在三环旁，可以说正好处在了城区与三圣乡宜居新区的结合部，既承继了城市繁华的一面，又有着适合居住的良好环境，做到了“近城不进城”。

加分：7分

最后得分：17+17+18+15+17+7=91分

综合点评：价格提升在合理范围内

经过逾5年的打造，如今的蓝谷地已经成为东三环、川师大旁的标志性成熟大社区。项目各类配套齐备，交通便利。作为项目收官之作，5期“楼王”1号楼占据了最好的位置、可享最多的景观资源、成熟的配套，虽然价格较前期有小幅提升，淘记认为其在合理的范围内，是“楼王”价值的合理体现。作为入住蓝谷地的最后机会，一旦错过5期“楼王”就真的不会再有了。

其它在售和即将推的“楼王”

南湖国际社区

“楼王”房源：

项目目前在售的是5期【岛心组团】的29栋、30栋，共34层，3梯6户。户型面积180—270平方米，均价6300元/平方米。

楼盘档案：

开发商：成都森宇实业集团有限公司

物管费：1.5元/㎡·月

业态：高层

车位：1：1.1

交房时间：2012年6月

地址：天府大道南延线南湖度假风景区内

首创国际城

“楼王”房源：

项目于7月10开盘推出靠中庭的8号楼，共320余户，目前还剩100多套，户型面积63—128平方米，均价5800元/平方米。

楼盘档案：

开发商：首创置业（成都）有限公司

物管费：1.8元/㎡·月

业态：高层

车位：1：0.6

交房时间：2011年10月

地址：成华区三环路成渝立交桥外侧

“楼王”测评卷四

单价7000元/㎡以下“楼王”——

楼王代表：

蓝光·花满庭 “楼王”品质高，价格实在

“楼王”房源：9号楼76—110平方米升级房源，买房可享3%优惠

项目目前主推的是位中庭的9号楼，楼高20层，共3个单元，均价6300元/平方米，户型区间为76—110平方米，且大多数房源都有升级空间，赠送面积8—10平方米不等。当前可享促销优惠，买房便能享受3%的总价优惠。

“楼王”气质

今年4月，《淘周刊》组织了一场专门针对花满庭的淘迷看房活动。由于活动当天前来看房淘迷人数众多，原先准备的两辆看房班车被挤得满满当当，还有不少淘迷直接到售楼部与大部队汇合。当天活动取得了良好的效果，不少淘迷都选到了满意的房源，与开发商达成了购房意向。看房活动结束后，由于中途加入了不少淘迷，两辆班车座位已经不够，淘记们不得不坐公交车返回报社。“如果当时花满庭推出‘楼王’，场面肯定会更火爆！”负责城北区域的淘记小杜斩金截铁地说。

“楼王”测评：

考评第①项：所处位置 居中庭，楼间距最少57米

9号楼位于2期中庭，被四周的楼栋围合在中间，避免了小区外主干道过往车辆的骚扰，居住起来比较安静，而且由于小区地基抬高了3米，人车分流，地面没有停车位，小区环境更舒适。9号楼跟其它楼栋最小的楼间距都有57米，保证了采光的良好。

此项得分：18分

考评第②项：可享景观 地中海式景观园林

花满庭景观采自地中海畔园林公园的视觉灵感，在小区内呈现出错落有致、通朗流畅的海浪式视觉景观，中庭景观包含了游泳池、篮球场、晨跑道、坡地等等。而项目周边景观资源非常丰富，沙河市政公园、新绿水碾公园，都是业主周末休憩的好去处。

此项得分：15分

考评第③项：所享配套 依托泉水社区商业配套

项目只有临泉水东路的几栋楼有少许底商，配套相对较少，主要依靠项目旁的泉水社区商业配套。泉水社区与项目只有一街之隔，超市、火锅店、茶楼、酒店、菜市场等配套已经成熟。最近的大型超市则是位于交大路的沃尔玛，从项目驱车几分钟便能到达，还是比较方便。

此项得分：15分

考评第④项：价格比对 低于此前房源价格

之前销售的8号楼均价在6500元/平方米左右，而 “楼王”9号楼位置更好，当前销售均价仅为6300元/平方米，非常实惠。当前购房有优惠、加上赠送面积，实得单价六千都不到，以这样的价格置业“楼王”，相当划算。

此项得分：19分

考评第⑤项：升值潜力 片区价值无庸置疑

这两年洞子口周边因为几个公园的打造，区域环境得到了极大改善，也形成了良好的居住氛围。项目所在的蓉北商贸大道，作为城北的主干道，区域已经吸引了华润、绿地、龙湖等大牌开发商入驻，这里已然成为城北的价值潜力地带，有很大的升值空间。

此项得分：16分

加分选项：利好不断，配套逐步完善

因为诸多原因，导致了城北整体环境较差、配套相对缺乏、楼市发展较为落后，但目前利好消息很多，旧城改造、专业市场外迁、交通改善，这些都将促进城北楼市的向前发展。而龙湖北城天街的打造，也将改善区域配套不足的局面。

加分：8分

最后得分：18+15+15+19+16+8=91分

综合点评：特色突出，性价比高

蓝光·花满庭一直是城北很受淘迷关注的楼盘，凭借自身特色吸引了很多的购房者。近期，周末一天接待客户在40组左右。在售的中庭“楼王”不仅具有较高的性价比，当前购房还有较大幅度的优惠，像这样的项目想不热销都难。

其它在售和将推的“楼王”

“楼王”房源：

项目预计将于本月底推出2期“楼王”6号楼，总计400多套房源，户型面积85—130平方米。项目周边房价在4千左右，预计新房源价格也会在同等水平。

楼盘档案：

开发商：成都市韦司德房地产开发有限公司

物管费：待定

业态：高层

车位：待定

交房时间：待定

地址：新都区北部新城蜀龙大道中段

锦江城市花园

“楼王”房源：

项目目前在售的是观景“楼王”6号楼的房源，户型面积57—84平方米，均价6500元/平方米。项目预计将于10月推出7号楼，观景效果也很好。

楼盘档案：

开发商：深圳合能集团、国嘉地产

物管费：1.7元/㎡·月

业态：高层

车位：1：0.7

交房时间：2012年上半年

地址：锦江区成龙路三圣乡

权威意见：

楼盘综合素质决定“楼王”价值

嘉联地产副总经理 刘忠

“楼王”是楼盘价值标杆

“楼王”所处位置最好，占据核心资源最多，景观朝向最优，户型舒适度最高。“楼王” 可谓是一个楼盘的价值标杆，也是楼盘产品、面积、形象的标杆。同时，“楼王”往往也是一个价格方面的标杆，一般其房源价格高于小区整体价格的10%—20%都是相对合理的范围，受市场状况影响，其价格有所波动也很正常。

“楼王”也需符合项目整体定位

楼盘的整体品质是衡量其“楼王”素质的一个重要因素。一般说来，中高端社区由于整体品质强于经济性社区，所以其“楼王”更具有居住价值和投资价值。反过来说，“楼王”也应符合小区整体定位，各项综合指标、居住舒适度等等，都应跟小区整体环境相匹配。

大盘“楼王”优于中小盘“楼王”

中小型楼盘相比大型的居住项目，其“楼王”品质往往有一定的差距。比如，某些经济型中小社区，由于其自身定位较低，对客户群体的购买力需求也相对较低，项目整体环境的打造往往会更追求经济和实用，所以，这类项目舒居性相对减弱，其“楼王”往往跟大型社区、中高端楼盘的同类相比，综合素质有较为明显的差距。

较晚推出“楼王”附加值更高

配套完善、且已呈现出来的项目推出“楼王”，往往更易受到购房者的欢迎。由于楼盘进入后期开发，相应商业、教育等配套的呈现，无形之中提升了楼盘的附加值，加之前期建筑交房，楼盘品质更具可见性，也积累了一定的口碑效应，购房者选房时，相较处于前期开发的项目，更愿意购买后期“楼王”。

买“楼王”四项注意

全程机构副总经理 李龙

一看：看清“楼王”是否名副其实

如今，“楼王”越来越多地被提及，但更多的只是开发商营销上的话题。所以，购房者才面对此类房源时，应该有所判断，看所谓的“楼王”是否确实占据了项目中最佳的位置，有的楼王可能只是当期最佳，有的甚至名不副实。这类房源能否实现开发商所宣称的景观资源，朝向采光性好坏，户型设计是否合理，这些都是购房者应该着重进行辨别的。

二读：先期了解小区内部规划

有的项目“楼王”虽然符合上述的标准，但却由于小区内的规划、交通组织等因素，会给居住其中的业主带来了一些不便。比如，若“楼王”位于小区规划的主要活动场所旁，是平时小区住户的集中地，或是因小区地面车流量大，居住其中都会受到环境较嘈杂的不利影响。所以，就应了解小区整体规划，看“楼王”周边的交通组织、动静分区是否是最优化。

三比：判断溢价是否合理

价格往往会是“楼王”的价值体现，购房者需判断其价格是否在合理的范围内。一般说来，在楼市较好的状况下，作为“楼王”，其价格高于普通房源10%—20%，都是比较合理的。若置业“楼王”，就需了解项目前期房源的历史价格，周边项目当前售价，并作出对比，判断其价格是否与“楼王”价值相匹配。

四理性：根据自身需求，理性购买

一般来说，“楼王”对购买者的经济实力要求更高，并不适合所有的购房群体。所以，购房者置业时应该保持理性，做到不跟风，更务实。根据自身需求和自身经济实力，考虑贷款偿还等因素，综合权衡利弊后，再行下手。