受深圳成交下滑影响 广东大中介转战二线城市

8月初满堂红暂时退出深圳市场，同时宣布正式改变公司战略：转战武汉、重庆、长沙等二线城市。就在7月，中联地产高调宣布在武汉开铺11家，世联地产也宣告收购武汉经天纬地兴业地产经纪有限公司。如此一致的行为是否意味着大中介开始要转战二线城市？有专家指出，目前的转战是为躲避受政策影响的“重灾区”一线城市，另，占据先机也是目的之一。

一线城市受挫，转战是时机

8月初，深圳满堂红的15家地铺被21世纪不动产深圳泛城收购，该公司相关负责人明确表示，集团目前战略已发生调整，重点目标是武汉、重庆、长沙等二线城市。而深圳市场的相关骨干也已调往二线城市，转移速度相当快。“这主要考虑到一线城市受到政策影响较大，二线城市成交相对较稳，发展潜力较大。”该负责人表示。

无独有偶，7月29日深圳大型中介之一的中联地产，也在武汉举办了11铺启开的仪式，高调宣布进驻武汉二手房市场。中联集团副总裁蒋福清说，进驻武汉是该公司全国发展的战略，主要看中武汉市场较大，在新政后二手成交比较平稳，而且当地的地产中介服务落后，相信植入深圳管理理念后可在本地站稳脚跟。而在7月 31日，世联地产也发布公告，称为实现全国布局战略，收购武汉经天纬地兴业地产经纪有限公司。

“相信这些公司转战二线城市，主要是要规避一线城市受政策调控影响，尤其是成交量下降较为严重，而且政策的打压力度并未减弱。而二线城市投资比例低一些，自住需求比较稳定，所以成交平稳。”美联物业三级市场总经理江少杰说。

进入成本低，可抢占先机

对于进入二线城市的优势，满堂红、中联、世联都不约而同提到了他们进驻地方的未来发展前景，像武汉是全国道路枢纽，城市扩容、改造力度较大，新房建设量大，房屋需求也在快速增加，房屋成交量也会较快增长。“相对于进驻一线城市像上海、北京，二线城市不仅竞争相对缓和，租金及人工成本也较低，所以进入的风险并不大。”蒋福清说。不过他也强调，进入二线城市短期内还需要一段适应期。

“除了受一线城市成交下滑影响，现在进入二线城市的另一个目的就是抢占先机。目前一线城市的市场已逐渐饱和，未来也会形成仅有4-6家大型中介占据绝大部分份额的情况，能够再抢占的机会并不多。而二线城市一般还处在发展阶段，市场不规范，竞争不激烈，进入后可以凭借成熟的管理、服务站稳脚跟并较快发展。”21 世纪不动产深圳泛城总经理杨创慧说。多家中介的负责人都表示，二线城市肯定是未来公司发展必然抢占的区域，只是会根据每家公司不同的发展阶段及战略目标，进驻的时间并不相同。同时他们也强调，谁先进入肯定可以占据先机，发展优势要明显强于后来进入者。

风险分析

在2007年，深圳有多家中介向周边的东莞、珠海等二线城市快速扩张，经历了2008年楼市低潮后，又快速收回战线，回归深圳本部的发展。这也意味着异地扩张具有一定的风险。所以专家提醒，转战二线城市需要注意流程、文化及人才三方面风险。

风险1：流程差距大，效率低

据世华地产研究中心总监肖小平介绍，异地拓展的最大风险就是各地的交易流程不一致，像深圳和东莞紧挨，但两地的交易流程就很不同。据记者了解，像在深圳，整个二手房交易流程办下来快则半个月，多则一两个月，而在东莞，整个流程下来要3-5个月时间，差距很大。“如果在二线城市，业务员做一单要多付出10%的努力，那么100单下来那就要增加很多工作量。”肖小平说。流程的不同导致工作效率差距很大，公司不能适应就很难生存。

风险2：文化不同恶性竞争

肖小平说，每个较大型的城市，其实都是“陌生人社会”，也就是人与人之间很少认识，需要通过中介去撮合交易。但是有些城市由于文化因素导致二手房交易更多是自主交易，像天津就是熟人之间的交易居多，中介于是比较难生存。像深圳这种一线城市，消费者对于中介的依赖比例达到8-9成，二线城市依赖度则相对弱很多。再加上当地中介的不正当竞争，撬单现象严重也让拓展的中介生存困难。

风险3：本地化人才难找

中介的竞争最主要是人的竞争，要做到服务本地化，就需要找到本地的优秀人才。杨创慧认为，不是说有优秀的管理文化就能在当地简单复制，而是需要前去当地的管理者，能够把公司的文化融入本地，吸纳优秀当地人才，并找到符合当地的运作模式，才能发展持久。

疑问

一线城市已没有发展机会？

多家中介转战二线城市，是否就意味着一线城市就没有发展机会？与上述中介转战不同，像中原、美联、世华、21世纪不动产深圳泛城等公司，仍坚守深圳阵地，目前见市场成交有上升，这些公司又有开铺的计划。尤其明显的就是21世纪不动产深圳泛城，近两月已连续收购了民华地产10间地铺、满堂红15间地铺，目前地铺数量已经约80家，而2月份地铺数量仅40家。

杨创慧表示，21世纪不动产的策略是先进入一线城市像北京、上海、深圳，并将财力物力全部集中在这些城市，要占据一线城市的前三名后再向二线城市发展。

他还表示，目前像深圳这样的一线城市，受政策影响确实成交量有较大下滑，而且9月1日的《深圳市房地产市场监管办法》实施后，估计成交量还会有所下滑，而且这种趋势持续的时间也会被拉长。“市场不好就意味着会出现优胜劣汰，这正是低成本扩张的机会，只要资金实力强，管理完善，就可以有足够的保障去拓展，争抢更大的市场份额。”杨创慧表示，年底在深开铺到100家的目标并未改变。 (作者：魏终超)